Poslanecká sněmovna schválila novelu zákona o ČNB v podobě, ve které ji poslala do Senátu. Ten sice navrhl mírnější podmínky pro banky při poskytování hypoték, ale sněmovna je neschválila. Nyní předlohu dostane k podpisu prezident.
Cílem předlohy je podle ministerstva financí umožnit ČNB v případě potřeby včas reagovat na makroekonomická rizika na nemovitostním a hypotečním trhu, která by mohla narušit finanční stabilitu.
Banka tak nyní může nově nařídit:
- poměr celkové výše hypotéky k hodnotě nemovitosti, na kterou je úvěr čerpán, označovaný jako LTV
- poměr celkového zadlužení žadatele proti ročnímu čistému příjmu domácnosti, jde o ukazatel DTI
- poměr měsíčních výdajů žadatele k jeho měsíčním příjmům označovaný jako DSTI
Podle odborníků na hypoteční trh, které on-line deník Aktuálně.cz oslovil, většina bank doporučení stejně dodržuje a větší pravomoci centrální banky někteří považují za zbytečné.
"Na jedné straně chápu zájem ČNB disponovat touto pravomocí, protože dosavadní regulace poskytování hypoték byla postavena 'pouze' na doporučeních. Nicméně banky je ve většině případů respektovaly a stanovené ukazatele dodržovaly. Aktuálně připravované řešení dává ČNB velmi silnou pravomoc, na druhou stranu více regulatorně chrání náš trh před zahraničními poskytovateli," uvedl Libor Vojta Ostatek, ředitel společnosti Golem Finance.
— Česká národní banka (@CNB_cz) May 25, 2021
Podle Jiřího Feixe, předsedy představenstva Hypoteční banky a ČSOB Stavební spořitelny, není regulace potřeba. "Výsledek ve sněmovně se dal očekávat, protože ČNB v poslední době vyvíjela velké úsilí, aby tuto pravomoc získala. My jsme dlouhodobě zastávali názor, že regulace ani doporučení nejsou potřeba, protože banky si umí dobře řídit rizikovost hypoték a samy jsou schopny nejlépe posoudit na základě konkrétních individuálních informací, jak vysokou hypotéku si který klient může dovolit," uvádí Feix.
Centrální banka zmírnila všechny tři ukazatele (LTV, DTI, DSTI) loni kvůli koronavirové pandemii, nicméně už se mluví o jejich brzkém zpřísnění na původní limity platné před koronavirovou pandemií.
U LTV nyní platí doporučení, že hypotéka může činit maximálně 90 procent hodnoty pořizované nemovitosti, v minulosti platilo 80 procent a úvěry schválené nad tuto částku mohly v celkovém objemu hypoték dané banky představovat pouze 15 procent.
Další dva parametry, DTI a DSTI, nyní omezeny nejsou. V minulosti u DTI platilo, že úvěr mohl činit maximálně devítinásobek čistého ročního příjmu žadatele, u DSTI bylo stanoveno, že výše měsíční splátky hypotéky může z čistého příjmu ukrojit jen 45 až 50 procent.
Hypotéka jako nebezpečné břemeno
Michal Skořepa, ekonom České spořitelny, považuje novelu za rozumnou. "Jistě, uplatňování těchto limitů způsobí, že některé domácnosti na úvěr nedosáhnou. Limity jsou však konstruovány tak, že půjde o domácnosti, pro které by takový úvěr byl nebezpečným břemenem," vysvětluje.
"Můžeme to přirovnat k závislosti dětí na počítačových hrách: některé děti by chtěly hraním trávit více času, než je zdrávo, takže nastavení určitých časových limitů ze strany rodičů způsobí, že takovým dětem se jejich přání nesplní. U nadměrných úvěrů je situace o to horší, že jejich případné následné nesplácení přivede do potíží nejen samotné dlužníky, ale i jejich věřitele," míní Skořepa.
Podle něj uzákonění celotržních limitů z dílny ČNB především srovná hřiště pro všechny účastníky trhu.
Novela, která vejde v platnost druhý měsíc po zveřejnění ve Sbírce zákonů, zavádí tolerovanou pětiprocentní objemovou výjimku, tedy na pět procent úvěrů se limity u hypoték vůbec neuplatní. "Tato výjimka umožní bankám individuálněji posuzovat žadatele a přihlédnout například k zajištění úvěru obytnou nemovitostí i v případech, kdy není jeden či více ukazatelů splněných. Ovšem nadále platí povinnost i u těchto případů posoudit úvěruschopnost žadatele. Nová pravidla se nebudou vztahovat na již sjednané hypotéky, pokud nedojde k jejich dodatečnému navýšení," uvedlo v tiskové zprávě ministerstvo financí.
Veronika Hegrová ze serveru Hyponamíru.cz potvrzuje, že se s novými pravidly může pro některé Čechy stát hypotéka nesplněným snem.
"Dnes mají banky určitý prostor si doporučení ČNB jemně v praxi vyložit a aplikovat jinak. To dělá banky zajímavými a klientsky rozmanitými. Navrhovaná zákonná pravomoc je silně direktivní bez možnosti výjimek. Banky mají určité hranice, které si drží, tedy samy si hlídají rizikovost klientů a v rámci své metodiky regulují, komu hypotéku poskytnou. I jejich zájmem je půjčovat klientům, u kterých je zřejmé, že budou dobře splácet," míní odbornice.
Podle ní ČNB na vše dohlíží s určitým odstupem, protože sama úvěry neposkytuje, proto jí může chybět určitý reálný úhel pohledu na situaci a úvěruschopnost trhu. "To může být ten fakt, který může zbrzdit hypoteční trh," dodává Hegrová.
Lepší podmínky pro mladé
Co vesměs všichni oslovení ekonomové na novele oceňují, je to, že nabízí zvýhodněná pravidla u hypoték pro rodiny do 36 let věku. Právě u nich se poslední dobou mluví o tom, že kvůli vysokým cenám nemovitostí se pro ně úvěr stává nedosažitelným.
V případě manželů nebo registrovaných partnerů by v rámci zvýšení dostupnosti bydlení platily v případě uplatňování limitů o něco příznivější podmínky a pro jejich získání by mělo stačit, aby jen jeden z žadatelů byl mladší 36 let. Nyní musí být oba.
Pokud ČNB v budoucnu stanoví závazné limity úvěrových ukazatelů, pak budou jejich horní hranice pro žadatele ve věku do 36 let mírnější oproti těm, které by platily pro ostatní žadatele. Konkrétně v případě LTV bude limit vyšší o 10 procentních bodů, DSTI vyšší o pět procentních bodů a DTI vyšší o jednoroční násobek čistých příjmů.
"To může určitým způsobem pomoci zlepšit dostupnost pro tuto skupinu klientů. Není to ale všespásný nástroj a rozhodně by stát měl řešit podporu bydlení i dalšími nástroji, například větší podporou družstevní, státní, municipální výstavby, pružnějším povolováním staveb, daňovými úlevami, aby se situace s velmi špatnou dostupností bydlení v Česku začala postupně zlepšovat," říká Jiří Feix z Hypoteční banky.
Jan Dvořák ze společnosti Salutem Fund upozorňuje, že pravomoc stanovit bankám limity může mít dopad na realitní trh.
"Zjednodušení podmínek pro mladé lidi navýší částku, kterou budou moci pro koupi vlastní nemovitosti získat. Vlastní bydlení se tak pro ně stane dostupnějším, což bude mít přímý dopad na trh s nájemními, investičními byty. Menší zájem o nájmy bude mít za důsledek pokles výnosů investic do nájemních nemovitostí. U mladých lidí se tedy vlivem novely zvýší poptávka po koupi nemovitosti, která zase může mít vliv na rostoucí ceny realit, a naopak sníží poptávka po pronájmu nemovitostí, což zase může mít dopad na snížení ceny nájemného," uvádí Dvořák.
Víc obchodů na finančních trzích
Novela také trvale rozšiřuje možnosti obchodů centrální banky na finančních trzích. Do loňského roku mohla obchodovat pouze na peněžním trhu a jen s úzkým okruhem subjektů.
Širší možnosti obchodů i rozšíření okruhu subjektů loni na jaře vláda předložila poslancům samostatně jako předlohu v legislativní nouzi v souvislosti s nástupem pandemie koronaviru. Sněmovna ji ale tehdy upravila tak, že platí jen do konce letošního roku.
"Šlo o rychlé řešení. Chceme ale, aby tato širší možnost zůstala centrální bance zachována i nadále - ostatně takto šířeji nastavené mantinely jsou běžné i v zahraničí," uvedlo ministerstvo.
Novela tedy umožní ČNB i nadále provádět obchody s cennými papíry včetně státních dluhopisů s delší splatností a také s více možnými protistranami. Vedle bank, poboček zahraničních bank, spořitelních a úvěrních družstev se jedná i o pojišťovny, penzijní společnosti a další institucionální investory.
"Je to poměrně důmyslný způsob, jak si stát prostřednictvím centrální banky může ulevit od vlastního dluhu, respektive jeho úrokových nákladů. Má to i marketingový půvab. Veřejnosti se to 'prodá' jako podpora široké ekonomiky, přičemž související možné oslabení měny nebo inflaci lze svést na jiné příčiny. Centrální banka prostě deklaruje, že nakupuje dluhopisy či jiné cenné papíry, přičemž tak činí za nově vytvořené peníze," uvádí ekonom Trinity Bank Lukáš Kovanda.
Podle něj se tak jedním kanálem pouští do finančního systému nové peníze, takže je činí "levnějšími" a zlevňují se tedy také úvěry. "Úroková sazba ovšem neklesá jen na firemních úvěrech či hypotékách, ale i na vládním dluhu. A na spořicích či běžných účtech nebo na termínovanvých vkladech. Řadoví občané tedy vládě od jejího dluhu ulevují horším úročením svých celoživotních úspor," doplňuje Kovanda.
Druhý kanál spočívá v tom, že za nově vytvářené peníze centrální banka nakupuje vládní dluhopisy.
"Veřejnosti se to zase hezky podá tak, že je nakupuje proto, že představují bezpečnou investici. Centrální banka, tím, že vládní dluhopisy se svou bezednou kapsou vykupuje, vytváří uměle dojem, že na trhu je o ně větší zájem, než jaký ve skutečnosti je. Navozuje tedy zdání menší rizikovosti dluhopisů, což se projevuje nižším úročením. Vláda tedy nakonec platí za svůj dluh leckdy i výrazně menší úrok, o miliardy, takže jí více peněz zbývá na dálnice, důchody či uplácení voličů," dodává ekonom.
