Brno - Tisíce majitelů domů v Česku, kteří tratili stamiliony korun na regulovaném nájemném, nedostanou ve všech případech zpět peníze, o které je připravila nečinnost českých politiků.
Pokud byty s regulovaným nájemným tvořily jenom menší část domu a jejich majitel vydělával na pronájmu dalších (regulovaných) bytů nebo nebytových prostor, nešlo o vážné poškození vlastnických práv. V takových případech nemusí stát proplatit celou požadovanou částku.
Rozhodl o tom v precedenčním verdiktu Nejvyšší soud. Posuzoval spor mezi ministerstvem financí a majitelem domu v Praze, který chtěl vysoudit na státu rozdíl mezi regulovaným a obvyklým nájemným ve výši sedmi tisíc korun měsíčně.
Podobných sporů jsou přitom po celé zemi tisíce. Majitelé domů žalují stát a chtějí doplatit peníze na základě verdiktů Ústavního soudu, který v desítkách případů potvrdil, že vlastníci byli poškozeni.
Spory se už táhnou roky a jsou důsledkem situace z roku 2004. Politici tehdy nebyli - navzdory předchozímu rozhodnutí Ústavního soudu - ochotni přijmout pravidla pro regulaci nájmů zaručující majitelům domů alespoň minimální zisk potřebný na údržbu domů.
Mohl chtít jen čtvrtinu ceny
V případu, ve kterém nyní rozhodl Nejvyšší soud, mohl chtít majitel domu po nájemnici jednopokojového bytu po dva roky jenom 1386 korun měsíčně. Důvodem byly právě neexistující zákony podrobněji upravující regulaci nájemného.
Majitel se proto domáhal po ministerstvu financí za protiústavní omezení svého vlastnického práva částky téměř 100 tisíc korun jako rozdílu mezi regulovaným a obvyklým nájemným. To vyčíslil na 7270 korun měsíčně.
Obvodní soud pro Prahu 1 i Městský soud v Praze majiteli domu vyhověly. Soudci rozhodli, že došlo k vážnému poškození vlastnického práva. „Byl po 22 měsíců nucen trpět užívání bytu za nájemné, které představovalo necelou čtvrtinu tržní hodnoty užívání bytu," rozhodli soudci s tím, že podle znaleckého posudku činilo tehdejší obvyklé nájemné za tento byt 5 850 korun.
Stát tak měl majiteli domu zaplatit přes 98 tisíc korun. Jenže ministerstvo financí se proti verdiktu ohradilo k Nejvyššímu soudu. Argumentovalo tím, že majitel v době koupě nemovitosti věděl o regulovaném nájemném. A bránilo se také tím, že zisky z pronájmu nebytových prostor mohly být vyšší než ztráty z nájemného. Majitel domu by tak podle ministerstva neměl v takových případech dostat od státu nic.
Nejvyšší soud řekl, jak postupovat
Nejvyšší soud potvrdil, že dosud podobný spor neřešil, a rozhodnutí označil za podstatné pro posuzování všech takových případů. Za zásadní hledisko označil právě to, zda si mohli majitelé domů na údržbu svých nemovitostí vydělat pronájmem dalších bytů nebo nebytových prostor.
Soudy tak nyní musí při rozhodování těchto případů přihlížet k tomu, jak velká část vlastníkova domu byla regulovaným nájemným zatížena.
„Jednalo-li se pouze o malou část podlahové plochy, zatímco ze zbývajících bytů či nebytových prostor vlastník dosahoval příjmů v podobě tržního nájemného, které mu zajišťovalo dostatečný výnos pro pokrytí nákladů na údržbu a opravy domu a přiměřený zisk, nelze v zásadě považovat omezení jeho vlastnického práva za intenzivní a je třeba k této skutečnosti také přihlédnout," rozhodli soudci.
Podobně je podle soudců potřeba posuzovat také to, zda došlo k omezení vybírat vyšší nájemné jenom krátkodobě.
Soudy mají také zjišťovat, zda majitel domu investoval vybrané nájemné zpět do nemovitosti, nebo ji spíše zanedbával. „Vlastník, jenž by takto nepostupoval (neopravoval dům), může jen obtížně obecně argumentovat ve vztahu k požadavku na náhradu za omezení vlastnického práva okolností, že nájemné na údržbu domu nedostačovalo," rozhodli soudci.
A právě to, že se soudy u pražského majitele domu nezabývaly tím, jaké další prostory v domě měl, ani nezjišťovaly výši nákladů na údržbu a opravu domu, je podle Nejvyššího soudu důvodem pro zrušení verdiktu, podle kterého mu měl stát zaplatit přes 98 tisíc korun.
Obvodní soud pro Praha 1 tak musí projednat případ znovu a nově rozhodnout o tom, kolik majitel od státu dostane.
Vlastník nemůže za neschopnost politiků
Nejvyšší soud však zároveň odmítl námitky ministerstva financí, podle nichž musel majitel v době koupě domu vědět, že kvůli regulaci nebude moci vybírat vyšší nájemné. Vlastník totiž nemohl za to, že politici nebyli schopni přijmout zákony upravující regulaci nájemného, které by zajistilo majitelům přiměřený zisk.
Spory o nájemné řeší také Evropský soud pro lidská práva. Ve Štrasburku se odškodnění za regulaci nájmů domáhá kolem 5000 majitelů domů z Česka. Regulace byla podle nich protiústavní, porušovala lidská práva a deformovala trh s nemovitostmi. Škody způsobené regulací vyčíslili na desítky miliard korun.
První dvě stížnosti zatím Evropský soud pro lidská práva soud odmítl, ale pouze z formálních důvodů. Majitelé domu podle něj nevyčerpali všechny možnosti obrany u tuzemských soudů.
