Aktuálně.cz: Zeptám se úplně banálně. Proč ceny nemovitostí za poslední dva roky v Česku tak strašně vyrostly?
Milan Roček: Důvodem je, že se v krátkém časovém úseku potkalo hodně faktorů, které mají na vývoj cen nemovitostí vliv. A nejde jen o faktory krátkodobé, ale střednědobé i dlouhodobé. A my jsme s nimi vůbec nepočítali, ačkoliv kdybychom nad tím více přemýšleli, muselo by nám to dojít.
Když se podíváme na poslední sčítání lidu v roce 2011 a srovnáme ho se sčítáním lidu v roce 1921, zjistíme, že za tu dobu se počet obyvatel českých zemí nezvětšil. Žije v nich deset a půl milionu lidí. Ale z toho se milion přesunul z venkova do velkých měst. Samotná Praha se zvětšila ze 700 tisíc lidí na dnešních 1,3 milionu. Chceme žít ve městech, protože tam můžeme lépe pracovat, je tam lepší infrastruktura, školy a kulturní vyžití, ale ta města dlouhodobě nevytvářejí tolik míst pro bydlení. Ani se nestaví tak, aby to bylo efektivní z hlediska plochy. A kvůli tomu vzniká v určitých okamžicích převis poptávky nad nabídkou. Pokud se setkají některé demografické vlivy dohromady s některými vlivy ekonomickými, vznikne z toho papiňák jako dnes.
Zmiňoval jste souběh různých faktorů. Které to jsou?
Mezi dlouhodobé patří na prvním místě demografický vývoj. Mezi lety 1943 a 1953 se narodily dva miliony lidí, takzvaná generace baby boomers. To jsou to lidé, kteří zakládali rodiny, když jim bylo dvacet. V období mezi 70. a 80. lety se potom narodilo milion a tři čtvrtě lidí, takzvané Husákovy děti. To jsou dvě nejsilnější generační skupiny, které v Česku žijí.
Lidé z mladší generace se ale chovají jinak než jejich rodiče, později zakládají rodiny a víc lidí žije single. Starší generace se zase díky posunu medicíny a změny životního stylu dožívá delšího věku, její zástupci tady budou ještě dalších nejméně deset let. To všechno se potkalo někdy v období let 2009 až 2013. Lidé z generace Husákových dětí se dostali do stavu, kdy chtěli nakupovat, ale kvůli ekonomické krizi pořízení bytu odkládali. Rozhodnutí přestali odkládat počínaje lety 2013, 2014. Jenže v tu dobu se demografický trend potkal s velmi pozitivním faktorem na trhu, nízkými úrokovými sazbami, zejména v letech 2014 až 2016, kdy klesaly na nejnižší hranici. Kvůli tomu se přidali i lidé, kteří byty začali kupovat na investici, protože zjistili, že mohou byty pořídit levněji a efektivněji.
Jak se projevuje to, že lidé žijí stále častěji sami?
Po druhé světové válce se rozvádělo kolem šest procent rodin, dnes je to kolem padesáti procent. Do toho se míchá skutečnost, že řada lidí žijí single, a také faktor vyššího věku. Máme proto absolutní nedostatek bytů z hlediska počtu. Kdybychom sečetli všechny plochy bytů, tak jsme na tom ještě celkem dobře. V Praze ale dnes žije v průměru 1,6 člověka v jednom bytě.
Co patří mezi ty krátkodobé faktory prudkého zdražování?
Ten největší katalyzátor byly podle mého názoru tři nekoordinované legislativní zásahy, které přišly na konci roku 2016 a které umocnily přirozenou lidskou poptávku.
Za prvé to byla kompletní změna pravidel hypotečních úvěrů, způsobená změnou zákona o spotřebitelském úvěru. Ta začala platit na konci roku 2016, ale debata o ní probíhala po celý rok. Lidé, kteří si chtěli pořídit byt na hypotéku, věděli, že na konci roku to bude složitější a s největší pravděpodobností s vyššími úroky. Když o tom rok přemýšlíte a čtete v médiích a potřebujete koupit byt, tak vám to říká: radši si ho kup teď.
V tu samou dobu přišla restrikce od České národní banky - konec 100procentních hypoték a zdražení 90procentních. Kdo neměl v roce 2016 hotovost, řekl si, že musí pořídit už teď.
Třetí faktor byla změna zákona o dani z nabytí nemovitosti, která se přesunula z prodávajícího na kupujícího.
Setkání těchto tří faktorů vytvořilo šílený katalyzátor poptávky a vyvolalo přirozenou poptávku lidí, kteří by jinak sami od sebe nakupovali třeba až v letech 2017 a 2018.
Jak s tím souvisí politika?
Komunální volby v roce 2014 znamenaly výměnu části politické reprezentace za vyloženě antideveloperskou politickou reprezentaci. Po roce 2014 se přestalo stavět a strašně moc se prodloužily všechny povolovací procesy na všechny byty. V tu chvíli došlo na to, že v letech 2015 a 2016 se rychle vyprodaly byty na secondhandovém trhu a zastavila se výstavba nových bytů tam, kde je nejvíc potřebná.
V dalších městech jako je Plzeň, Olomouc či Liberec běží výstavba celkem normálně, skok cen tam není tak dramatický, protože vysokou poptávku koriguje poměrně vysoká nabídka a konkurence neumožňuje tu cenu tolik vytlačit nahoru. V Praze a Brně ale nastal extrém.
Jaký vliv má urbanismus, tedy zjednodušeně řečeno plánování měst?
Řízená panelová výstavba skončila někdy v roce 1992, od té doby nechal stát prakticky veškerou novou bytovou výstavu na soukromém sektoru. V podstatě zcela zmizela jakákoliv nájemní výstavba, naproti tomu se téměř veškerý bytový fond zprivatizoval a vytvořilo se prostředí, kdy člověk nemá úplně možnost jít a vybrat si, jestli si byt chce pořídit nebo ne.
K veškerému vzniku nových bytů dochází nekoordinovaně podle toho, kde který developer vlastní pozemky. Nemáme urbanistickou koncepci, která by vůbec vnímala, jakým způsobem se má vyvíjet a čtvrtit město. To, co se děje v posledních třiceti letech, absolutně neodpovídá tomu, co se dělo na přelomu 19. a 20. století, kdy vznikaly celé nové čtvrti. Nemáme koncepci na to, jestli má převažovat vlastnické, či nájemní bydlení. Šli jsme z extrému do extrému. Města se tím v podstatě zbavila možnosti korigovat vývoj cen třeba pro sociální oblast bydlení.
Mělo by se město stát developerem, aby výstavbu lépe korigovalo?
Před sto lety město také nebylo developerem. Dokázalo ale přesně a jasně určit, jak bude vypadat ta další část města, která právě vzniká. Role města a státu byla v tom, že dokázaly stanovit jednotná, jasná a jednoduchá pravidla, která platí pro všechny stejně, a současně vytvořily jasný a uchopitelný prostor, kde to další město vytvořit.
To, co je dnes asi největší problém, je nedodržování pravidel ze strany státu vůči výstavbě bytů Nedodržují se správní lhůty, pravidla, která existují. Druhá věc je, že v řadě měst dlouhodobě neexistuje přesný koncepční plán, jakým způsobem kde a co stavět.
Jak Prahu ovlivní nový Metropolitní plán, který v dubnu dokončil Institut plánování a rozvoje (IPR) a předal jej magistrátu?
O Metropolitiním plánu se teď povede diskuze, a když se schválí, začne platit za čtyři roky. Pak se dá říct, že mohou platit jakás takás pravidla, kde co postavit. To, co asi většina developerů považuje za největší hřích, je, že se právě kvůli jakékoliv chybějící koncepci rozvíjí území Prahy v posledních dvaceti letech extenzivně do šířky. To je extrémně drahé na infrastrukturu a promítá se do ceny bytů.
Praha má přitom k dispozici to, co nemají jiná města a velkoměsta, a to nezastavěný vnitřní prostor. V Praze podle IPR existuje tolik volných ploch, které by bylo možné zastavit, že by se na ně vešlo až půl milionu lidí dalších obyvatel. A to aniž by se Praha musela rozrůstat do šířky a aniž by se stavělo na úkor zeleně. Jde o takzvané brownfieldové prostory. V Praze zkrátka existují volné plochy, kde už existuje infrastruktura a které by bylo možné dobře urbanisticky uchopit, ale my je nechali 30 let ležet ladem.
Jak tempo výstavby ovlivňují technické předpisy?
Neustálé zpřísňování technických předpisů je faktor, který vývoj cen bytů ovlivnil zásadním způsobem. Technické předpisy vám neumožňují stavět budovy, které vznikaly před sto lety - třeba levné byty pro dělníky ve Vysočanech, aby mohli pracovat v tamních továrnách. Dnes musíme podle těch forem stavět vysoký komfort.
Jedno z nejabsurdnějších pravidel, které platilo posledních 30 let a které bylo shodou okolní zrušeno letos v dubnu, je pravidlo oslunění. Parametr vycházel z norem rozvolněné výstavby, která byla zavedena při budování sídlišť výstavbě v šedesátých letech. Podle ní musí v určitý den na jaře svítit slunce na 40 procent plochy bytu - jinak to není byt. Za posledních 30 let byste proto nedokázal postavit stejné byty a stejnou městskou čtvrt, jako jsou Dejvice nebo Vinohrady, kde jsou uliční řady a bloková zástavba, protože v prvních dvou, třech patrech nesplníte ten faktor oslunění. Kvůli tomu vznikají bytové projekty, které jsou často různě divně natočené či našikmené. Paradoxně se však dnes neřeší, jestli byt v ulici na Vinohradech splňuje faktor oslunění. Je to zkrátka byt a má svoji cenu. Když byste vedle toho chtěl ve stejné ulici postavit další dům, tak v tom druhém patře jste posledních třicet let nemohl udělat byt. Mohl jste udělat ateliér, ale platil jste na něm vyšší DPH a nemohl jste si v něm udělat bydliště.
Daňové zatížení je další faktor - nejvíc vydělává na novostavbě bytu stát.
Co je na zdanění nemovitostí tak kontroverzní?
Průměrné daňové zatížení se zvýšilo mezi lety 2007 a 2017 u dvoupokojového šedesátimetrového bytu z částky zhruba 150 tisíc na zhruba 600 tisíc korun. Za deset let došlo minimálně ke čtyřnásobnému zvýšení "zdanění nového bytu", u větších bytů a u bytů v rodinných domech dokonce až k šestinásobnému. To vše díky opakovaným změnám v DPH a například změnách v pravidlech pro výpočet výměr bytů. To nemá logiku. Pokud byt v Praze stojí v průměru 6,5 milionu a z toho máte daň více než milion, tak je to naprosto v rozporu s jakoukoliv podporou bydlení.
Co můžeme s nastalou situací dělat?
Ztotožňuji se s názorem představitele jednoho významného pražského developera, který nedávno prezentoval, že stát by mohl udělat dvě věci. Alespoň pět let nic neměnit, protože změn, které probíhají, je tolik, že zasahují do celého toho procesu. A současně dodržovat správní lhůty ve stavebním řízení.
Jestliže příprava nového bytu před 10 až 15 lety zabrala tři roky, a to od chvíle před schvalovacím procesem až po jeho stavbu, tak dnes je to 8 až 10 let.
Až bude tohle stát dodržovat, bude možné postavit co největší množství bytů tam, kde je poptávka. A to jediné sníží ceny. Kdyby dnes nebylo v nabídce developerů v Praze 4,5 tisíce bytů, ale 20 tisíc, tak cena nejenže neporoste, ale třeba se o deset procent sníží.
Ale když se vrátím k otázce, co má stát dělat, tak je lepší, když nedělá nic. Rozhodně ať sám nestaví.
Jaký očekáváte vývoj v nadcházejících letech?
Jsou města, která se vyvíjí naprosto přirozeně. V tomhle ohledu mě fascinuje Olomouc, která se rozvíjí s takříkajíc krásnou hanáckou rozvahou. Nejdou od extrému k extrému, vyvíjí se kontinuálně, když je vyšší poptávka, tak tam je i vyšší nabídka. Ceny v Olomouci samozřejmě také vzrostly, ale to město má přirozený mix obyvatel, který vytváří svou poptávku. Myslím, že ve městech, která se budou přirozeně chovat a plánovat, budou ceny letos a v příštím roce stagnovat a pravděpodobně mírně růst.
Jaký vývoj věštíte Praze či Brnu?
V Praze bohužel očekáváme, že ta cena určitě ještě proroste. Nemyslím si, že tak jako v minulých dvou letech, ale nemůžeme si namlouvat, že by vysoké ceny mávnutím začaly klesat. To by mohlo nastat, pokud by došlo k nějaké globální ekonomické krizi, pak může nastat ten faktor, že lidé přestanou nakupovat.
Pokud se nám bude dařit tak blahobytně, tak není zásadní důvod k tomu, aby ceny začaly klesat. Podle demografických studií by do Prahy do roku 2030 mělo přibýt 100 až 200 tisíc lidí, což vyžaduje nějaké množství bytů. Nemluvě o dalších ročnících, které budou potřebovat kde bydlet. Počítám s tím, že v Praze bude do roku 2030 potřeba 90 tisíc bytů navíc, ale v přípravě v legislativním procesu je jich kolem šedesáti tisíc. Když si spočítáme, že máme průměrnou dobu řízení schvalovacího procesu osm až 10 let a rok 2030 je za 12 let. Tak i kdyby se dnes postavilo a dokončilo vše, co je v přípravě, tak to prostě nestačí ani na množství lidí, které se počítá, že se do Prahy přestěhuje.
Také se neobnovuje bytový fond, nebouráme staré domy a místo nich nestavíme nové. I proto máme jeden z nejstarších bytových fondů v Evropě. Máme řadu bytů a domů, které jsou neobydlené, ale to neznamená, že se v nich vytváří prostor pro to, aby se v nich mohlo bydlet.
Jak poptávku ovlivní vývoj úrokových sazeb? ČNB má v plánu je dál zvedat…
Paradoxně si nemyslím, že ceny klesnou, ani pokud by došlo k razantnímu zvýšení úrokových sazeb. Často totiž zapomínáme na jeden velmi významný faktor, který tady před deseti lety nebyl: Praha je dnes velmi bezpečné město. Neprošla námi žádná migrační vlna a v zemích na Západ od nás vnímají Česko jako velmi bezpečnou zemi, která je současně stále významně levnější než Německo, Francie, Belgie či Holandsko. I když jsou pro nás ceny nemovitostí extrémně vysoké, v porovnání s dalšími velkoměsty jsou nižší.
Dnes je v Praze výrazně větší množství cizinců, kteří tu nakupují byty. Na jedné straně jsou to Rusové, kteří nakupují dlouhodobě, ale na druhé straně i ti, kteří v minulosti nenakupovali, Němci, Francouzi, Holanďané či Rakušané. Bytů se staví tak málo, že i kdyby si řekněme 40 procent koupili cizinci, tak je to jen tisíc či dva bytů ročně. To je naprosto marginální číslo z hlediska potenciálu zahraničních kupců. I kdyby tedy vypadla ekonomicky slabší skupina lidí tady na českém trhu, tak ji s hotovostí a bez úvěru v podobě hypotéky zalepí někdo jiný. Když se podíváme, kolik lidí dnes kupuje na hypotéku byty z druhé ruky, tak je to asi polovina. Druhá polovina platí hotově. Jsme v době, kdy je v populaci obrovské množství hotovosti, peníze jsou levné v podstatě pro všechny.
Je alternativou jít do nájmu?
Říká se, že sytý hladovému nevěří. Spousta ekonomů vám proto s úsměvem na tváři řekne, ať si ty byty nekupujete a jdete do pronájmu. Ale my jsme v České republice, hlavně v Praze a Brně, vytvořili situaci, kdy máme skoro 80 procent bytů v soukromém vlastnictví, ať už jde o vlastnictví jednotlivců nebo družstev, což je jen jiná forma vlastnictví.
Nabídka nájemních bytů je v Česku omezená, nabídku netvoří ani stát, ani zde není to, co je běžné v západní Evropě, kde portfolia bytových domů k pronájmu vlastní penzijní fondy, pojišťovny či hedgeové fondy. Nic takového u nás momentálně nefunguje. Celou stranu nabídky vytváří vlastně drobní vlastníci bytů, kteří kupují byty spíše proto, aby sebe zajistili na důchod nebo aby pořídili bydlení dětem a zatím je pronajímají. Je to naprosto nekoncentrované a nekoordinované. Ve většině domů se setkávají nájemníci s vlastníky. Není to situace, která existuje v jiných městech velikosti Prahy, kde se domy dělí na nájemnické a vlastnické.
Pořád zde ale zbývá těch 20 procent.
Těch 20 procent nájemního trhu není volný trh. Je to trh, který je dlouhodobě obsazen s dlouhodobými smlouvami. Není zde volná nabídka nájemních bytů, abych si z nich mohl vybrat, já musím při hledání přijímat strašnou spoustu kompromisů. Pokud musíte při hledání nájmu absolvovat kolečko výběrového řízení a omezit řadu svých potřeb, abyste ho získal, je to opět jeden z faktorů, který ve vás evokuje myšlenku, že si tedy radši pořídíte byt do osobního vlastnictví. Fakt, že u nás prakticky není varianta nájemního bydlení, je jedna z těch největších chyb, které já osobně vnímám v nekoncepčnosti té bytové politiky.
Přidejte si nás na Facebook a dozvíte se včas další aktuality či praktické tipy! Osobní finance Aktuálně.cz.
