Praha - Nejvyšší kontrolní úřad (NKÚ) žádá vládu o uvolnění 327 milionů korun na koupi budovy Sazky v pražských Vysočanech, kam chce přestěhovat své sídlo. Řada expertů na realitní trh však soudí, že dvacet let stará budova je za takovou sumu předražená.
O výhodnosti koupě budovy Sazky pro NKÚ už začíná pochybovat dokonce i šéf kontrolního výboru sněmovny, který ji před dvěma týdny doporučil. A váhá i vláda: minulý týden rozhodování o NKÚ odložila, na programu je znovu tuto středu.
Společnost CPI Radovana Vítka, v jejíž holešovické budově Tokovo má NKÚ do konce letošního září nájemní smlouvu, se snaží lukrativního klienta udržet. Poslední nabídka - CPI ji podalo krátce poté, co kontrolní výbor sněmovny doporučil koupit budovu Sazky - už se dostala na 16,696 milionu korun nájemného za rok, tedy na méně než polovinu dosavadní ceny.
K necelým 17 milionům ročního nájemného je třeba přičíst ještě provozní náklady, dalších zhruba 14,26 milionu korun ročně. Nicméně "holé nájemné" v poslední nabídce podle ředitele CPI Zdeňka Havelky už představuje pouhých pět eur za metr čtvereční měsíčně.
To je pod běžnou úrovní pražských cen v obdobných budovách. Například developerská firma Lighthouse Group Tamira Wintersteina nabízí podle informací z trhu v kancelářské budově v sousedství Tokova metr čtvereční za 11 eur měsíčně. A skupina Penta bude chtít ve své novostavbě Florentinum, kterou chce otevřít začátkem příštího roku, 17 až 18 eur za metr.
Začalo to být zajímavé
Zatímco čerstvě jmenovaný prezident NKÚ Miroslav Kala trvá na tom, že výhodnější bude pořídit vlastní budovu, tedy Sazku, poslance z kontrolního výboru (ten začátkem března doporučil vládě peníze na koupi Sazky pro NKÚ uvolnit) začala nová nabídka CPI zajímat.
"Budu se po ní sám shánět, pak se uvidí. Nikdo mi o ní nedal vědět," říká předseda kontrolního výboru sněmovny Vojtěch Filip (KSČM). A dodává, že při částce 16,696 milionu korun ročně by prodloužení nájmu v Tokovu "už nejspíš doporučil".
Uvažovat o prodloužení nájemní smlouvy dřív, když se nabídka CPI pohybovala nad 30 či 40 miliony ročně, podle Filipa nemělo smysl. "Ale když nabídka ročního nájemného klesla na sumu pod 20 milionů korun, začalo to být zajímavé," dodává šéf kontrolního výboru.
Filip však upozorňuje, že nabídka CPI počítá s až desetiletým pronájmem - tak dlouhou nájemní smlouvu ale znemožňuje přijmout zákon o majetku státu. Státní úřad podle něj může podepsat smlouvu maximálně na pět let.
"Neustále trváme na tom, aby NKÚ mělo vlastní budovu, nebo alespoň stabilní nájem. Prioritou je vybrat to, co je pro stát nejvýhodnější," říká Filip. Ten soudí, že přijatelné by pro NKÚ mohly být i některé prázdné budovy, které patří resortu obrany či státním organizacím, jako je například budova pošty v Opletalově ulici v Praze. Kontrolní výbor nicméně navrhovat budovy sám od sebe nemůže a vládní dislokační komise žádné vhodné státem vlastněné budovy pro NKÚ nenašla.
Předražená Sazka?
Nad koupí budovy Sazky za 300 milionů korun kroutí realitní experti většinou hlavou. Sám majitel CPI Vítek prohlásil, že mu ji před časem majitelé Sazky nabízeli za pouhých 100 milionů. "Pokud ji stát koupí za 300, je to vyhazování státních peněz," tvrdí.
Vítek pohrozil, že pokud NKÚ koupi Sazky prosadí, jeho CPI podá kvůli špatné správě veřejných peněz trestní oznámení.
Vítkova silácká prohlášení je třeba brát s rezervou, jde mu o velký obchod. Ale chystaná koupě skutečně vzbuzuje otazníky. Podle realitních odborníků, jež online deník Aktuálně.cz oslovil, to totiž vypadá, že NKÚ je ochotno přeplatit své nové sídlo nejméně o 50 milionů, možná i o víc.
"Kdyby se Sazka v dané lokalitě prodávala jako novostavba, mohla by se její cena blížit až 330 milionům, za současného stavu cenu odhaduji velmi zhruba na 250 milionů korun. Ale upozorňuji, že stav té budovy detailně neznám," říká šéf developerské společnosti Sekyra Group Luděk Sekyra.
Miroslav Herain z RE/MAX Commercial odhaduje tržní cenu vysočanské budovy asi na 285 milionů korun, ovšem až po renovaci. Bez modernizace je třeba od zmiňované sumy odečíst zhruba 30 procent, takže je Sazka podle něj prodejná reálně za nějakých 200 milionů.
Ještě příkřejší je hodnocení spolumajitele Penty Marka Dospivy - ten spolupracoval s bývalým vedením Sazky a do jejího sídla chodil na jednání, takže je dobře zná. "Ten dům je na trhu naprosto bezcenný, je to megalomanská, nepraktická stavba s drahým provozem," prohlásil.
Další experti oslovení deníkem Aktuálně.cz odhadují podobně jako Herain, že budova Sazky by se dala bez modernizace - tedy tak, jak ji chce převzít NKÚ - reálně na volném trhu prodat asi za 200 milionů korun.
Je potřeba oprava a další úřad
Většina oslovených nechce případ komentovat na jméno (bojí se kritizovat vlivný státní úřad), hodnocení jsou ale často podobná. Shodují se, že na realitním trhu v Praze je v současnosti ke koupi řada zajímavějších a modernějších budov v lepších lokalitách, které je obtížné prodat. Sazka není v příliš zajímavém místě (hlavně neleží u stanice metra), navíc potřebuje minimálně stomilionovou, spíš ale dražší rekonstrukci.
Mezi oslovenými specialisty se objevuje i názor, že cena 300 milionů korun za budovu Sazky (tedy v přepočtu na plochu 16 tisíc metrů čtverečních bez skladů a společných prostor cca 18 750 korun za metr čtvereční) není nezajímavá, ovšem koupě se vyplatí spíš v situaci, kdyby se k NKÚ našli další spolunájemci.
A tady je další zádrhel. NKÚ přiznává, že celou budovu Sazky nepotřebuje, ani ji celou neobsadí. Jeho šéf počítá s tím, že se do nového sídla spolu s NKÚ přestěhuje další státní úřad. Jenomže zatím není jasné, který by to měl být. "Jednání o tom probíhají. Nechceme ale tyto instituce vystavit případnému osočování, lžím a očerňování, jakému jsme vystaveni ze strany CPI my," prohlásil pro Aktuálně.cz nově jmenovaný prezident NKÚ Miloslav Kala.
K nákladům na koupi budovy je třeba připočíst náklady na nutnou úpravu objektu: Společnost YBN Consult odhaduje jejich výši na necelých 100 milionů: "Při dodržení všech doporučení se předpokládá - dle předmětné expertizy - celková investice do rekonstrukce budovy ve výši 98 080 000 korun." Některé odhady dodatečných nákladů jsou ještě vyšší.
Podle zástupců CPI se navíc nikde nemluví o nákladech na amortizaci budovy. Nezmiňuje se ani nutnost kompletního vybavení interiérů (tedy podhledy, příčky, úpravy podlah či třeba zabezpečení). A v neposlední řadě podle mluvčí CPI Michaely Winklerové chybí v kalkulacích i náklady na stěhování celého úřadu.
CPI pak celkový rozdíl v nákladech na pořízení budovy Sazky versus nájemné v budově Tokovo odhaduje na více jak 400 milionů korun.
Nejasné posudky
NKÚ si nechalo ohledně budoucí koupě Sazky vypracovat dva znalecké posudky, jimiž obhajuje svůj plán na koupi Sazky. Ani jeden posudek ale nehodnotí, zda je Sazka nabízena za férovou cenu.
Znalecký posudek společnosti YBN Consult oceňuje areál Sazky na přibližně 412 milionů korun, související pozemky na téměř 163 milionů korun, celkem tedy na téměř 575 milionů korun. Posudek ovšem zahrnuje i položky, jež se běžně do tržních ocenění nezapočítávají - například služby jako ohřev vody a podobně. Nestanoví tržní cenu, nýbrž takzvanou "cenu zjištěnou".
Další posudek zpracovávala ČVUT. Ta porovnávala finanční výhodnost čtyř možných scénářů, jež NKÚ zvažoval. Tedy koupě budovy společnosti SAP, koupě objektu Prague Marina a koupě Sazky ve dvou variantách: buď při využití celé budovy pro potřeby NKÚ, nebo využití jen části budovy. Z posudku vyplývá, že pokud by se pro Sazku nenašel kromě NKÚ žádný další spolunájemce, je pro úřad nejzajímavější nová 17milionová nabídka nájmu od CPI.
"Při pořízení budovy Sazka by musela být výše nájemného v Tokovo nižší než 18,6 milionu korun za rok, aby bylo finančně výhodnější zůstat v nájmu v Tokovo. To platí v případě, že by NKÚ užíval celou budovu Sazky a hradil veškeré provozní a investiční náklady," uvádí se v posudku.
Končící nájemní smlouvu v Tokovu uzavřel předchozí prezident NKÚ František Dohnal s předchozím vlastníkem budovy, společností PPF. Nájemné bylo skutečně vysoké, NKÚ zaplatil v letech 2006 až 2012 majiteli budovy 400 milionů korun. V prvních letech, kdy úřad v nájemném splácel tzv. fit-out budovy (dodatečné stavební úpravy), platil ročně bezmála 80 milionů. Od února loňského roku činí roční nájemné v Tokovu 44 milionů korun.
Nájem NKÚ v Tokovu končí v září letošního roku. Pokud by se měl úřad stěhovat, musí vláda rozhodnout o budoucím sídle úřadu v nejbližších týdnech.
Podívejte se na nejlepší novostavby světa. Mají cenu z Cannes:
