Jestli se v Praze na něčem všichni shodnou, je to skutečnost, že metropoli chybí tisíce až desetitisíce bytů. Logicky se tak zraky upírají na soukromé developery, kteří se zdají být jedinou nadějí na změnu. Už jen proto, že za posledních dvacet let postavili přibližně 99 procent zdejších nových bytů.
Vedení Prahy však vidí východisko jinde. Chce se do výstavby bytů zapojit samo. Zásadní problém totiž vidí v tom, že magistrát má jen minimální vliv na to, co se bude v metropoli stavět.
Je tu sice územní plán, který určuje, kde se má stavět a kde nikoliv, a stanovuje mantinely - například jak vysoké budovy je možné postavit a jestli půjde o kanceláře, nebo o bydlení. Zda však na parcele vzniknou bytové domy, které si bude moci dovolit běžná rodina, nebo luxusní rezidence a jestli v rohu území bude stát škola a opodál zelené náměstí, už město ovlivňuje obtížněji.
To chce teď Praha změnit. Alespoň tedy na vlastních volných pozemcích, které jí ještě zbývají a na kterých připadá výstavba bytů vůbec v úvahu. Takových pozemků je v Praze téměř 600 a magistrát chce, aby se na nich stavělo podle představ města. To má zajistit Městský developer, tedy nové oddělení, které aktuálně vzniká v pražském Institutu plánování a rozvoje (IPR).
Praha čtvrti navrhne, ale kopat do země zatím nehodlá
Alespoň z počátku nechce tento Městský developer "fušovat" soukromým firmám úplně do všeho. Nemá například v plánu sám bytové domy stavět. Zjednodušeně se dá říct, že vybere konkrétní pozemek a dovede ho až do bodu, kdy je možné zahájit výstavbu. Té se už ale chopí někdo jiný.
"Zkusím to popsat na ideálním stavu, tedy na poměrně velkém pozemku," říká radní pro územní rozvoj Petr Hlaváček (TOP 09). Město podle něj s takovým pozemkem může naložit postaru - celý ho prodat developerovi a nechat využití území na něm. Z toho má metropole sice peníze, ale do značné míry ztrácí nad budoucí zástavbou kontrolu.
Druhou možností pak podle Hlaváčka je, aby se Praha pustila do přípravy území sama. A právě zde přichází na řadu Městský developer. "Když to zjednoduším - řekne, že tady musí být náměstí, tady škola a tady jeden, druhý a tady třetí blok bytových domů a mezi nimi ulice a zeleň. Rozparceluje, kde je veřejný a kde soukromý zájem," vysvětluje Hlaváček.
Poté město vybere jeden z bloků určených pro bytovou zástavbu a v soutěži ho prodá soukromé společnosti. Podle Hlaváčka bude mít developer o takové území zájem, protože s ním současně získá i územní rozhodnutí nebo zapsanou územní studii. Ty mu zaručí takřka jistotu, že dům na daném místě postaví bez zbytečných průtahů. Součástí obchodu může být podle Hlaváčka i dohoda, že město dostane nějaké procento vzniklých bytů pro sociální bydlení.
"Mimo to tím ale město získá peníze pro financování dalších záměrů na daném území, třeba na výstavbu školy. A protože chceme nějakou diverzitu trhu a podporovat dostupné bydlení, druhý blok domů dáme na základě soutěže bytovým družstvům. Ve třetím bloku pak uděláme nějakou alternativu, třeba typu baugruppe, protože chceme podporovat i mladé lidi, kteří jsou aktivní," vysvětluje Hlaváček.
Pojmem baugruppe se označuje forma výstavby, v rámci které si skupina budoucích obyvatel podle vlastních představ společně staví dům s architektem.
Město staví město
Postupně chce město vyhodnotit všechny zmíněné způsoby výstavby a zjistit, co je ideální pražská cesta. V "dílně" Městského developera by podle odhadů města mělo postupně vzniknout až několik tisíc bytů.
Největší výhodu ale Hlaváček vidí v tom, že město bude mít mnohem větší kontrolu nad tím, jak se bude Praha proměňovat. "Tím, že vše půjde z iniciativy města, zajistíme společenskou shodu na tom, co má na daném území stát, i to, že tam vznikne veřejná vybavenost, kterou potřebujeme. Současně předejdeme tomu, aby se lidé neustále obávali toho, co jim kdo v jejich okolí postaví," dodává Hlaváček.
Sám přiznává, že nejde o úplnou novinku, která by vznikla v hlavách nové koalice. Například Mnichov má vlastního developera už od roku 1918. Je autorem osmi procent bytového fondu a staví i sociální byty, školy, školky či azylové domy. Podobným způsobem - tedy že město určí, kde budou jaké domy stát, a soukromníci je "pouze" postaví - se v Praze ostatně stavělo už před více než sto lety. Vznikly tak třeba pražské Vinohrady.
"Města, která jsou k životu, jsou takhle koncipovaná. Je jedno, jestli jsou to Vinohrady, kusy Mnichova nebo Hamburk, pořád je to ten stejný princip. Jak říkám zjednodušeně - město staví město," říká Hlaváček. Jde podle něj o návrat ke klasickému městu, které mají obyvatelé rádi. Už zmíněné Vinohrady jsou totiž mezi Pražany i třeba zahraničními expaty dlouhodobě ceněny jako nejlepší místo k životu v metropoli.
Z 600 lokalit se vyberou desítky vhodných pozemků
Prvním krokem nového Městského developera bude vytipování několika desítek vhodných pozemků, na kterých s přípravou území začne. IPR už má k dispozici seznam téměř 600 lokalit v majetku města, kde by bylo možné bytové domy stavět v souladu se stávajícím územním plánem. Seznam ale ještě potřebuje hlubší analýzu.
"Něco z toho jsou zelené plochy na sídlištích, takové pozemky asi hned vyřadíme," říká Hlaváček. U dalších pozemků, kde dnes územní plán stavbu bytových domů nepovoluje, pak podle něj připadá v úvahu jeho změna.
Městský developer se má také podílet na přípravě a koordinaci zástavby velkých brownfieldů, jako jsou například Bubny-Zátory.
Nové oddělení začne s třemi zaměstnanci a postupně se tým rozroste asi na osm lidí. Pokud se projekt osvědčí, měla by do budoucna vzniknout samostatná akciová společnost, nikoliv nepodobná dopravnímu podniku, která by už mohla i sama zajišťovat výstavbu a nespoléhat na soukromý sektor.
