Recenze – Vlastníte byt, jste v důchodu a máte malý příjem? Máme pro vás řešení. Tak ve zkratce vypadá nabídka takzvané zpětné hypotéky, kterou jako první v Česku začíná nabízet pražská společnost Finemo.cz. Cílí na seniory, kteří mají vlastní byt a plánují v něm i nadále bydlet, ale současně chtějí z bytu už nyní získat peníze.
"Hlavní výhoda oproti dosud jedinému řešení složité finanční situace, jímž byl prodej nemovitosti, spočívá v tom, že senior využije „nečinné“ peníze, které má uložené ve své nemovitosti, aniž by se musel stěhovat pryč," říká o produktu nazvaném Renta z nemovitosti Marek Rokoský, jednatel a jeden ze dvou majitelů společnosti Finemo.cz, která vznikla teprve letos v dubnu.
Jak to funguje? Firma se seniorem sjedná úvěr zajištěný nemovitostí. Není ale splácen průběžně, ale až v momentě smrti klienta (případně při prodeji dané nemovitosti nebo při nedodržování úvěrových podmínek).
ČNB: Rizikový produkt
"Česká národní banka považuje produkt 'zpětné hypotéky' za velmi rizikový, protože ten, kdo prodá nemovitost s příslibem budoucích plateb, může v případě úpadku poskytovatele 'zpětných hypoték' přijít o vše - nemovitost i příjem. Současně ale platí, že modelů 'zpětných hypoték' je více, a zatímco některé vykazují znaky pojišťovací činnosti (zejm. závazek vyplácet doživotní rentu), jiné jsou jen kupní cenou s rozloženou splatností a o pojišťovací činnost v takových případech nejde," říká obecně k parametrům zpětné hypotéky Kateřina Bartůšková z tiskového oddělení ČNB.
288 tisíc z bytu za 1,3 milionu
Výši úvěru kalkuluje firma vždy individuálně, hlavně podle předpokládané doby dožití každého klienta a ceny nemovitosti. "V drtivé většině vyplatíme maximálně do 50 procent hodnoty nemovitosti," dodává Jiří Vránek, jednatel a druhý z majitelů Finemo.cz. Když tedy nemovitost firma ocení na milion korun, nepůjčí více jak 500 tisíc korun.
Může to být ale i výrazně méně. Ukazuje to následující modelový příklad: Byt má hodnotu 1,3 milionu korun. Majitelkou je 65letá žena. Chce měsíční rentu na dvacet let. "V tomto modelovém případě by orientační měsíční renta mohla činit 1200 korun měsíčně po dobu 20 let," odpovídá Vránek. Žena by tak během 20 let vyinkasovala celkem 288 tisíc, ačkoliv hodnota bytu je zmíněných 1,3 milionu.
Proč tak málo? Firma momentálně půjčuje s úrokem kolem 9,5 procenta. Půjčená suma tak za 20 let po započtení úroků vzroste na 1,06 milionu. Stejně tak ale může v čase růst i hodnota nemovitosti. "Nemovitost nadále vlastní klient a získává tak i případný nárůst její hodnoty," zdůrazňuje Vránek.
Pojďme ale ještě dotáhnout do konce náš modelový příklad. Po dvaceti letech tedy celková dlužná částka dosáhne 1,06 milionu korun. Ale pokud by žena nadále žila i poté, co vyplácení dvacetileté renty skončí, tak celková dlužná částka dále narůstá o úroky až do splacení úvěru po její smrti. "Klientům však garantujeme, že při splácení úvěru po jeho smrti nebudeme požadovat víc, než bude činit tržní cena nemovitosti v době splacení úvěru. To je naše podnikatelské riziko," dodává Vránek.
A co se stane, když žena z našeho příkladu zemře už po deseti letech? "Tak úvěr skončí se splatností do půl roku od úmrtí. Primárně počítáme s tím, že se úvěr splatí zpeněžením majetku. Dědicové ale budou moci úvěr splatit i z jiných zdrojů bez nutnosti nemovitost prodat," odpovídá Vránek. V tomto případě bude celková výše dluhu činit 320 tisíc korun.
Vránek se zároveň neobává, že by naštvaní dědicové komplikovali cestu firmě k penězům z prodeje nemovitosti. "Spotřebitelský úvěr je zajištěn nemovitostí, což je právně silný instrument. Nemovitost je předmětem dědického řízení a zároveň úmrtí seniora je rozhodným datem ke splacení úvěru. Dluh tedy přechází na dědice," říká. Firma se nicméně chce zpočátku soustředit převážně na bezdětné seniory.
Doživotní rentu firma vyplácet nebude - potřebovala by k tomu pojišťovací licenci, kterou nemá. Nabízí buď časově jasně omezenou výplatu renty, jednorázovou výplatu vyšší částky nebo kombinaci obou těchto možností.
Kdo bude mít o novinku zájem, musí se také připravit na poměrně vysoký vstupní poplatek. "Jeho výše může být až 30 tisíc korun," říká Vránek. Lidé dostanou na výběr, jestli poplatek zaplatí dopředu, nebo ho budou chtít započítat do celkové dlužné částky.
Neetické riziko?
"Chceme, aby naši klienti dožili důstojně ve své oblíbené nemovitosti. Za předpokladu, že plní podmínky smlouvy, mezi něž patří například povinnost nadále přiměřeně udržovat nemovitost nebo platit pojištění nemovitosti, je standardní konec úvěru navázán až na úmrtí," vysvětluje Vránek.
Firma předpokládá, že o službu budou mít – stejně jako v zahraničí – zájem většinou lidé nad 70 let. Zpětná hypotéka (nebo také hypotéka naruby) má původ v USA, využívají ji ale i senioři například v Británii, Německu nebo Rakousku.
Banky v Česku tento druh hypoték zatím nenabízejí. "Nezdá se nám příliš etický a pokládáme jej za potenciálně rizikový," říká například Marie Mocková, mluvčí Hypoteční banky.
"Zpětné hypotéky rozšiřují nabídku na trhu a jako takové je vítám. Na druhou stranu, jako každý finanční produkt, mají své plusy i minusy," říká Lukáš Kovanda, hlavní ekonom finanční společnosti Roklen.
Hlavní výhoda je podle něj zřejmá – starší lidé mohou použít svůj byt v osobním vlastnictví jako „bankomat“ a přilepšit si tak ke starobnímu důchodu. "Jde tedy o perspektivní způsob zajištění na stáří, které bude kvůli probíhajícímu stárnutí populace stále náročnějším oříškem k rozlousknutí," říká.
Mezi minusy - kromě zpravidla vyšších úroků než u běžných hypoték - patří podle Kovandy zejména to, co je známé ze zahraniční praxe: starý člověk se dožije tak vysokého věku, kdy už z „bankomatu“ v podobě nemovitosti nemůže čerpat více prostředků.
"Nemovitost se sice stává majetkem věřitele teprve s úmrtím či odstěhováním se dlužníka, ale i tak jde o krajně nepříjemný problém, protože lidé v požehnaném věku čelí nutnosti bez dodatečných zdrojů nadále hradit výdaje s bydlením spojené při náhle výrazně ztenčeném příjmu," vysvětluje.
Přidejte si nás na Facebook a dozvíte se včas další aktuality a rady! Osobní finance Aktuálně.cz.
