Praha - Zájemci o hypotéky budou nově podrobeni detailnějšímu zkoumání jejich finanční síly. To může způsobit, že jim banka úvěr v požadované výši odmítne dát.
Česká národní banka (ČNB) se totiž rozhodla zavést nová doporučení. Od letošního 1. října bude po bankách vyžadovat, aby splátka hypotéky a dalších dluhů nepřesáhla 45 procent čistého měsíčního příjmu a celkové zadlužení devítinásobek násobek čistého ročního příjmu.
Původně se očekávalo, že ČNB nasadí o něco tvrdší parametry, protože za vysoce rizikové považuje už to, když měsíční splátky přesáhnou 40 procent měsíčního příjmu a celkové zadlužení osminásobek ročních příjmů.
Kroky, které dnes ČNB oznámila, doplňují již dříve zavedená omezení. Už od loňského dubna platí, že většina nově poskytnutých hypoték nesmí přesáhnout 80 procent hodnoty pořizované nemovitosti a jen 15 procent nových hypoték může být do 90 procent.
Jedním z důvodů nových omezení je, že na trhu nemovitostí pokračuje vývoj, který centrální banka už dlouhodobě vnímá jako riziko pro stabilitu bankovního sektoru. Ceny nemovitostí stále rostou a hypoteční úvěry rovněž. Objem úvěrů bank na bydlení vykazoval v posledních měsících téměř devítiprocentní růst.
Ze Zprávy o finanční stabilitě, kterou dnes ČNB zveřejnila, vyplývá, že ceny nemovitostí v Česku rostly po většinu roku 2017 nejrychleji v celé Evropské unii - v průměru o 16 procent. Podle odhadů ČNB se zvyšuje také nadhodnocení cen bytů, které ke konci roku 2017 činilo zhruba 14 procent.
Ceny nemovitostí jsou dle ČNB v tuto chvíli nadhodnoceny kolem 15 % pic.twitter.com/qi0sLRIPrD
— Jakub.Seidler (@JakubSeidler) June 12, 2018
Podle centrální banky tak přetrvávají podmínky pro roztáčení spirály mezi cenami nemovitostí a úvěry na jejich pořízení, kterou ČNB od roku 2016 označuje jako největší riziko pro domácí finanční stabilitu. V uplynulém roce banky navíc poskytly významné procento hypotečních úvěrů, které ČNB považuje z hlediska ukazatelů schopnosti jej splácet z běžných příjmů za vysoce rizikové.
Paradox finanční stability
Guvernér ČNB Jiří Rusnok vysvětlil, že omezení hypoték (stejně jako další dnes oznámená opatření týkající se finančního trhu) vycházejí z takzvaného paradoxu finanční stability. "Ten vychází z toho, že největší rizika se rodí právě v těch nejlepších časech, kdy banky i lidé vnímají rizika jako nejmenší. Je to zkušenost mnoha minulých krizí," říká Rusnok.
Nová doporučení umožňují ve výjimečných případech limity překročit, avšak nejvýše u pěti procent celkového objemu poskytnutých úvěrů. Zpřísnění se týká jen zcela nových úvěrů, nikoliv refinancování.
Lze očekávat, že banky budou s ohledem na tuhý konkurenční boj maximálně využívat přípustné mantinely a v některých případech se nebudou zdráhat je obcházet či vyloženě překračovat.
Z dat ČNB vyplývá, že i po loňském zavedení limitu na hypotéku v maximální výši 90 procent z hodnoty nemovitosti byla u zhruba čtyř procent hypoték tato hranice překročena. Zaznamenány byly i postupy, kdy se limity naplňovaly nadhodnocením nemovitosti, nebo se hypotéka doplňovala jiným spotřebitelským úvěrem, aby klient dosáhl na požadovanou částku.
Kolik zájemců neuspěje?
Pokud se analyzují data, jak a komu banky poskytovaly hypotéky v druhé polovině loňského roku, při aplikaci nových doporučení by na hypotéku nedosáhlo odhadem kolem deseti procent žadatelů.
Podle České spořitelny však dopad může být mnohem výraznější. "Zpřísnění může postihnout čtvrtinu až třetinu nových žadatelů o hypotéku u České spořitelny, a to zejména z řad mladých lidí, kteří potřebují financovat své první bydlení," říká její mluvčí Filip Hrubý.
Také podle ekonoma společnosti Cyrrus Lukáše Kovandy by nová opatření mohla odříznout zhruba třetinu žadatelů, kteří dosud na hypotéku ještě dosáhnou. "Tím znemožní vlastnické bydlení například mladým rodinám s dětmi. Může ale také podnítit bujení lichvářské praxe nebo černého trhu s půjčkami. Mnozí lidé se prostě budou snažit ke svému vysněnému bydlení dostat i navzdory striktním regulacím," uvádí Kovanda.
"Nová omezení mohou omezit přístup takzvaných singles s nižším příjmem a mladých rodin s dětmi žijících z jednoho příjmu k hypotékám v Praze a Brně a jejich okolí, kde ceny nemovitostí jsou vzhledem k příjmům vysoké," očekává analytička Raiffeisenbank Helena Horská. "Ve zbytku Čech to nebude vzhledem k nižším cenám nemovitostí zas tak velký problém," dodává.
"Singles a mladé rodiny budou odkázáni bydlet déle, ne-li po celý život, v nájmu. Ceny nájmů, dokud se bude ekonomice a spotřebitelům dařit, porostou ve velkým městech a jejich okolí ještě výrazně rychleji," říká Horská. "I pro mladé zde je ale řešení, a to žádat o úvěr společně s partnerem nebo požádat o finanční pomoc rodinu," připomíná.
Jen tři státy jsou podobně přísné
Omezení celkového dluhu nebo výše splátky k příjmu dosud uplatňuje patnáct zemí Evropské unie. Z toho devět států je má v podobě závazné právní normy, zbytek jen jako doporučení.
Také v Česku mají tato omezení zatím jen formu doporučení, banky se ale jimi většinou řídí. ČNB se snaží prosadit jejich zakotvení přímo v zákoně, zatím ale neúspěšně.
"Kombinaci všech tří limitů, tedy i s omezením výše úvěru k hodnotě nemovitosti, uplatňují jen Nizozemsko a Slovensko, chystá se k tomu Rakousko," upřesňuje Horská.
Přidejte si nás na Facebook a dozvíte se včas další aktuality či praktické tipy! Osobní finance Aktuálně.cz.
