Banky a stavební spořitelny poskytly v září hypoteční úvěry za zhruba sedm miliard korun, oproti srpnu se objem i počet poskytnutých hypoték snížil zhruba o 30 procent. Podle hypomonitoru bankovní asociace, který pracuje s daty všech tuzemských bank a stavebních spořitelen, jde o třetí dvouciferný pokles v řadě.
"Výrazný utlum aktivity na hypotečním trhu ilustruje i fakt, že se objem nově poskytnutých hypoték v září dostal na nejslabší úroveň od začátku roku 2014. Hypoteční trh tak v posledních měsících výrazně propadl následkem vysokých sazeb, přísnějších úvěrových pravidel, růstu obav z vývoje ekonomiky a obecně vysokých cen nemovitostí," vysvětluje Jakub Seidler, hlavní ekonom asociace.
Podle Evžena Korce ze společnosti Ekospol stojí za nezájmem o hypotéky obavy z nejisté budoucnosti. "Nevídaně vysoká dvouciferná inflace a hlavně extrémní mnohonásobné zdražování energií vede mnoho domácností, které o pořízení bytu uvažovaly, k odložení této velké a často životní investice. To se ostatně ukazuje i na realitním trhu, jehož vývoj kopíruje vývoj trhu hypotečního," popisuje.
Dodává, že podle aktuálních dat společnosti se prodej nových bytů v Praze ve srovnání s loňskem propadl o dvě třetiny a je nejhorší za posledních 15 let.
"Je to pochopitelné, protože mnohé domácnosti financují své nové bydlení pomocí hypotéky. Ta je však nyní nedostupná i pro střední třídu, což znepřístupňuje vlastní bydlení stovkám tisíc zájemců. Nové byty v Praze tak v drtivé většině případů nyní kupují lidé s vlastními finančními prostředky, které se investicí do nemovitosti snaží ochránit před vysokou inflací," dodává Korec.
Podle Vlastimila Nigrina, místopředsedy představenstva Hypoteční banky a člena představenstva ČSOB Stavební spořitelny, se na hypotečním trhu objevilo hned několik nových trendů. Tím prvním je výrazně vyšší poptávka po energeticky úsporných nemovitostech. "Naše data ukazují, že stoupl zájem o všechny typy úvěrových produktů pomáhajících tento typ nemovitostí či přímo úsporné technologie financovat," uvádí Nigrin.
Druhým trendem je podle něj rostoucí nabídka rekreačních nemovitostí na trhu. "Začínají se tak projevovat vysoké ceny energií, které dopadají na vlastníky více nemovitostí. Větší nabídka rekreačních objektů se také může projevit poklesem jejich cen," předpovídá Nigrin.
Úroky jsou na maximu
Úroková sazba u nových hypoték v září mírně vzrostla, zůstala těsně pod šesti procenty. Je tak podle hypomonitoru na nejvyšší úrovni za posledních 20 let, ačkoli v letech 2008 a 2009 se pohybovaly také na obdobně vysokých úrovních. "Nabídkové hypoteční sazby dosáhly svého vrcholu," míní Seidler.
Podle Marka Richtera, vedoucího oddělení hypotečních služeb Air Bank, může mít počínající pokles cen nemovitostí vliv i na trh s hypotékami. "Zájemci o hypotéku budou mít motivaci s koupí domu či bytu vyčkávat kvůli poklesu jejich cen. Aktuálně proto nevidím žádné důvody pro zpětné oživení hypotečního trhu, který se svými objemy podobá roku 2015. Ze stejného důvodu už pravděpodobně dál neporostou ani úrokové sazby," odhaduje analytik.
Pro představu, růst hypotečních sazeb o jeden procentní bod způsobí u průměrné hypotéky zvýšení měsíční splátky o zhruba 1500 korun. Ve srovnání s dvouprocentní úrokovou sazbou, která byla na trhu běžná v dřívějších letech, tak znamená aktuální šestiprocentní hypoteční sazba nárůst měsíční splátky o šest až sedm tisíc korun.
Klesá přitom i samotná výše průměrné hypotéky, kterou si lidé berou. Podle hypomonitoru se v září stejně jako v srpnu pohybovala nepatrně pod úrovní tří milionů korun, kde byla naposledy v závěru roku 2020. "S přísnějšími pravidly ze strany ČNB a vysokými úrokovými sazbami zvyšujícími měsíční splátky totiž musely některé domácnosti zamýšlenou výši hypotéky snížit," vysvětluje Seidler.
Obrat o 180 stupňů
Jak shrnuje hypoteční analytik Jakub Veverka z portálu Videobydleni.cz, situace na trhu s nemovitostmi se během posledního roku otočila o 180 stupňů.
"Zatímco před rokem vše, co makléři nabrali, tak se prodalo, nyní je situace opačná. Nemovitostí v nabídkách přibývá rychlým tempem, avšak kupující nikde. Trh s nemovitostmi dosáhl svého vrcholu. Z našich dat vyplývá, že se nyní nacházíme již za vrcholem a čekají nás korekce u různých kategorií," uvádí Veverka.
Odhaduje, že například u panelákových bytů před rekonstrukcí se dá očekávat až 30procentní propad cen, a to už na jaře příštího roku. "Již dnes evidujeme u této kategorie propad o 15 procent u nabídkových cen. Realita je ještě minimálně o pět procent níže," popisuje situaci. "Prodávající přímo na prohlídce musí slevovat ze svých požadavků. Nastala doba, kdy trumfy má kupující. Pokud prodávající nesleví nyní a bude chtít zvolit vyčkávací taktiku, může se stát, že v budoucnu za svou nemovitost dostane ještě méně," upozorňuje Veverka.
Z dat portálu vyplývá, že počet nabídek na prodej bytů vzrostl ve třetím čtvrtletí oproti tomu předchozímu o 34 procent. Naopak poptávka po nákupu bytu klesla skoro o tři čtvrtiny.
Podle Veverky už kupující nechtějí nabízené ceny akceptovat. Přibývá lidí, kteří, i když mají hotovost nebo dosáhnou v současné době na hypoteční úvěr, nechtějí akceptovat současné ceny a raději jdou dočasně do nájemního bydlení a čekají na lepší ceny.
I kvůli tomu podle něj nájemní bydlení zaznamenalo až trojnásobný meziroční nárůst poptávky. "Pro nájmy nyní platí to samé pravidlo, jako před rokem u prodejů. Co se nabere, to se pronajme. Až 35 procent poptávky po nájemním bydlení představují ti, kteří odkládají pořízení nemovitosti do budoucna," dodává Veverka.
Nájem třikrát nižší než splátka hypotéky
Také index společnosti UlovDomov.cz potvrzuje, že zájem o nájmy napříč republikou roste. Ovšem upozorňuje také na vyšší ceny nájemního bydlení, které zvyšuje právě nedostupnost bydlení vlastního.
"Například cena oblíbené dispozice 2+kk vychází v hlavním městě průměrně na 18 798 korun, což je o 2060 korun více než před rokem a o 1197 korun více, než tomu bylo před létem," vypočítává šéf společnosti Michal Hrbatý.
Index také srovnal výši nájmu se splátkami hypotéky při aktuálních sazbách a cenách za metr čtvereční. Pro Prahu dosahuje hodnoty až 3,2, což znamená, že aktuální platba za nájem může vycházet více než třikrát levněji než splátka úvěru bytu koupeného na úvěr.
"Index už nezohledňuje vstupní náklady na úvěr ani fakt, že bydlení v nájmu na druhou stranu neznamená ukládání peněz do vlastního aktiva," vysvětluje dále Hrbatý.
Mimo Prahu je index o něco nižší. Ovšem ani v Ostravě či Olomouci už nejsou měsíční splátky hypotéky srovnatelné s měsíčními platbami za nájem. Například u bytu v Olomouci kategorie 1+kk lidé zaplatí za nájem průměrně 9378 korun. Splátka 90procentní hypotéky sjednané na 30 let při úrokové sazbě 6,71 procenta ročně by byla zhruba o šest tisíc vyšší, ukazuje index.
V Brně vychází aktuálně pronájem bytu o dispozici 2+kk na necelých 15 tisíc korun, cena za metr čtvereční se zde vyšplhala nad 100 tisíc korun a byt o 60 metrech čtverečních by se tudíž kupoval kolem šesti milionů korun. Splácení takového bytu při 90procentní hypotéce by pak vycházelo na více než 40 tisíc korun měsíčně.
Další vývoj trhu s bydlením je podle expertů těžké odhadovat. Buď bude přibývat lidí, kteří kvůli napjatému rodinnému rozpočtu budou nakonec nuceni byt či dům prodat a jít do nájmu, čímž ceny nájemního bydlení porostou. Nebo naopak začnou v příštím roce sazby hypoték výrazně klesat a zájem o vlastní bydlení se opět obnoví.
