Praha - Na periferiích velkých měst vznikají nové ulice s rodinnými řadovými domy, které jsou však právně vzato bytovými domy. Pro developery je výhodné takové domy prodávat. Pro obce však už takovým přínosem nejsou a kupcům mohou v budoucnu přinést starosti.
"Hlavním důvodem, proč developeři takové domy staví, je, že obce se brání husté zástavbě rodinných domů regulačními plány a developeři se tímto krokem snaží regulaci obejít," říká Radim Maštalíř, odhadce Hypoteční banky.
Především obce v okrajových částech Prahy a v jejím okolí se v posledních letech překotně rozrůstají. Noví obyvatelé zatěžují veřejné sítě, komunikace a kanalizační systém. Obce se proto v regulačních plánech snaží omezit hustou zástavbu tím, že stanoví minimální velikost parcely rodinného domu.
Developer ale na parcele postaví dům, který rozdělí na dvě bytové jednotky. Tím více vytíží území a vydělá více peněz. A na parcele, kde by podle obce měla bydlet jedna rodina, pak bydlí v dvojdomku rodiny dvě.
Pozor na rizika
Projekty dvojdomů rozdělených na bytové jednotky vznikly například v okrese Praha-západ v obcích Chýně, Jeneč nebo Červený Újezd, dále třeba v Levíně u Berouna.
Developeři je inzerují jako rodinné domy, a ne vždy jejich kupce upozorňují na to, co bydlení v nich obnáší. Například to, že kupují převážně pouze spoluvlastnický podíl na pozemcích. A že dvojdomy mají někdy pouze jednu vodovodní přípojku, která je napsaná jen na jednoho z majitelů.
"U přípojky vody je podobně jako u bytového domu veden jako správce pouze jeden z majitelů. Setkal jsem se s případem, kdy jeden z vlastníků, který byl správcem, měl problémy s neplacením a vodárenská společnost jim pak hrozila odpojením vody," popisuje Maštalíř. Druhý vlastník raději převedl správu přípojky na sebe, aby mohla být dodávka vody obnovena. Naštěstí problémový vlastník svou část domu prodal a s novým sousedem už nebyl problém.
Obyvatele dvojdomku může nemile překvapit i nedostatečná zvuková izolace mezi sousedy. Nejvíce to je "slyšet", když je na společné zdi ukotveno schodiště, podotýká Maštalíř.
Dvojdomy rozdělené na bytové jednotky staví například developer Bemett v Chýni. Ta je jednou z nejrychleji rostoucích obcí v republice a praktiky developerů se jejím zastupitelům nelíbí. "Území je určené pro výstavbu individuálních rodinných domů nebo bytových domů. Developeři obcházejí stavební zákon, ale my s tím nemůžeme nic dělat," říká starostka Chýně Anna Chvojková.
Zatímco před deseti lety měla Chýně 600 obyvatel, za další tři roky se jejich počet podle Chvojkové rozroste na 6500. "Pouze v případě, že to neumožňuje aktuální územní plán, volíme formu společenství vlastníků jednotek," řekl již dříve Hospodářským novinám Jan Koubík, manažer ve společnosti Bemett. "Ale i v takových případech jsou naše řadové domy stavebně připraveny na možnost pozdější rekolaudace na samostatné rodinné domy," dodal Koubík.
Jenže tuto změnu by musel schválit stavební úřad a to by mohlo být problematické.
Dokonči si sám
Developeři objevují další marketingové finty, jak rychle a výhodně prodat rodinné domy. Nabízejí je ve stavu shell & core, tedy bez dokončených interiérů. Doposud to bylo typické spíše pro luxusnější byty. Důvod byl prostý. Lidé, kteří si kupují drahé byty, mají vlastní představy o jejich zařízení a není jednoduché se strefit do jejich vkusu.
Maštalíř se setkal s prodejem rodinných domů bez podlah, obkladů, dveří, ale i příček a rozvodů poprvé asi před čtyřmi lety. Nejčastěji se staví v okolí velkých měst − Prahy, Brna a Plzně. Ze strany developerů se jedná o marketingový tah − cena vypadá na první pohled nízká. Nalákají lidi na cenu rodinného domu třeba 4,5 milionu korun, ale při bližším zkoumání lidé zjistí, že dům je bez povrchových úprav.
Zájemci o dům pak mají dvě možnosti − buď si rozvody elektřiny, podlahy, dveře a další úpravy v interiéru zařídí sami, nebo si u developera připlatí dalších třeba 1,2 milionu korun na jeho dokončení.
Pro developery přináší prodej domů ve stavu shell & core další výhody. "Prodej lze uskutečnit rychleji, protože dokončovací práce trvají nejdéle. Developeři se také zbavují odpovědnosti za záruky na dodělávkách," říká Maštalíř. Na dokončovacích pracích je nejvíce reklamací. Lidé reklamují standard provedení povrchů a téměř vždy se najde nějaká nerovnost nebo škrábanec.
Ve stavu shell & core nabízel rodinné domy i developer dražšího projektu v ulici Do Zátiší v Praze-Lysolajích. "Investor není stavební firma a byl to pro něj snadnější a rychlejší způsob, jak domy prodat, i co se týká jednání s klienty," říká Pavel Bošek z realitní kanceláře Tide Reality, která domy prodává.
Vkus lidí se liší a výběr obkladů, dlažeb, dveří a dalších prvků je časově náročný nejen pro kupující, ale i pro zaměstnance developerských firem nebo jejich smluvních dodavatelů. Výhodnější je pro developery vybavit domy jednotně, protože dostanou množstevní slevu od výrobce-dodavatele. Anebo naopak všechny domy prodat ve standardu shell & core.
V případě domů v Lysolajích si ale lidé mohli vybrat, jestli chtějí jen skořápku domu bez vnitřních příček, nebo ve variantě "komplet". Z celkem 24 rodinných domů si podle Boška asi polovina lidí rovnou připlatila za dokončený dům, jehož cena začínala na osmi milionech korun včetně DPH. Varianta shell & core vyšla zájemce o 1,8 milionu korun levněji. Dnes už v lokalitě zbývají poslední dva domy a dvě parcely.
