Praha - Ministerstvo financí čelí stovkám žalob majitelů domů, kteří chtějí náhradu za to, že museli pronajímat své byty pod cenou. V domech totiž měli nájemníky s regulovaným nájemným. Striktní regulace nájemného sice skončila před osmi lety (a postupná deregulace před čtyřmi), ale stát se s tím nevypořádal dodnes.
Soukromí majitelé domů podali proti státu celkem 354 žalob, kde žádali doplatit rozdíl mezi regulovaným a místně obvyklým nájemným v celkové výši 740 milionů. Soudy dosud pravomocně rozhodly v necelé polovině z nich a majitelé se domohli jen zlomku požadovaných peněz. I přes dříve opakovaná rozhodnutí Ústavního soudu, že majitelé mají nárok na dorovnání nájemného, totiž u obecných soudů prohrávají na celé čáře.
"Naše úspěšnost je mimořádně vysoká," potvrdil mluvčí ministerstva Radek Ležatka. Majitelé totiž získali pouze 2,84 procenta sumy, o kterou stát žalovali. "Pravomocně byla ministerstvu financí uložena včetně úroků z prodlení povinnost zaplatit 14,8 milionu korun," dodal Ležatka.
A ještě znalecký posudek
Příkladem může být Jan Jošt z Pardubic. Ten požadoval dorovnání regulovaného nájemného ve výši 900 korun za šedesátimetrový byt na v místě obvyklých 3500 korun. Celkovou ztrátu za čtyři a půl roku vyčíslil na 144 tisíc korun.
Soud mu však přiznal dorovnání pouze 265 korun měsíčně, a to navíc jen za rok a půl, protože většina doby je promlčena – dohromady tedy dostal 4884 korun.
Tedy vlastně nedostal. Kromě toho, že si musel platit právníka, musí zaplatit více než deset tisíc korun za znalecký posudek, který si sice zadal soud, ale nakonec z něj vůbec nevycházel. "Náklady vzniklé státu za znalecký posudek bude hradit žalobce, neboť v řízení měl jen nepatrný prospěch," odůvodnila soudkyně odvolacího Městského soudu v Praze Blanka Kapitánová.
Případ Jana Jošta je typickým z těch, které soudci dosud "ve prospěch" majitelů rozhodli. "Náklady řízení jsou v drtivé většině případů vyšší než suma, kterou majitelé domů vysoudí," konstatuje Karel Polata z Občanského sdružení majitelů domů.
Pětileté vakuum
Ústavní soud přitom v minulosti opakovaně prohlásil regulaci nájmů za protiústavní a konstatoval, že "regulace nesmí snížit cenu tak, že by vyloučila alespoň návratnost vložených prostředků." A dokonce řekl, že majitelé mají nárok na dorovnání nájemného. "Náklady sociální politiky nemohou být prostřednictvím nízkého nájemného přeneseny ze státu na pronajímatele," uvedl již v roce 2002, když opakovaně zrušil vyhlášku, která regulovala nájemné.
Novou vyhlášku nebo zákon však politici nebyli schopní přijmout a výsledkem bylo, že nebylo podle čeho pět let se zamrzlým regulovaným nájemným hýbat. V bytech s regulovaným nájemným přitom tehdy žila zhruba pětina populace a regulované nájemné bylo ve většině míst třikrát až čtyřikrát nižší než tržní. Až v roce 2005 Sněmovna schválila zákon o postupné deregulaci nájemného, který zvyšování nájemného na normální cenu rozložil do čtyř, respektive šesti let.
Majitelé proto podali na stát žaloby, ale soudy si je přehazovaly jako horký brambor. Řadu let se nedokázaly ani shodnout, koho mají majitelé o ušlé nájemné žalovat – zda nájemníky, kteří z toho měli profit, nebo stát, který to způsobil.
A doplaťte poplatek!
"Nejdříve soudy, včetně Ústavního soudu, říkaly, že máme žalovat nájemníky. A až když neuspějeme, tak stát," říká Polata. Ale v dubnu 2009 vyšlo další, tentokrát sjednocující stanovisko Ústavního soudu, které uvedlo, že žalovaný má být stát – a soudy mají případy posuzovat jako právo na náhradu za nucené omezení vlastnického práva.
Ústavní soud současně doplnil, že nelze uznat náhradu nájemného zpětně, ale až od doby podání žaloby, a to nejdéle do konce roku 2006, kdy po pěti letech právního vakua začala pozvolná deregulace. Výsledkem bylo, že velkou část nároků soudy následně označily za promlčenou.
"Takže všichni nájemníci byli amnestovaní. Já přitom měl dřívější rozhodnutí Ústavního soudu, že se moje žaloba na nájemníky musí projednat," poukazuje Polata na zmatek v rozhodování justice.
A další problém byl ten, že soudy začaly žaloby vůči státu za způsobenou škodu překlápět do běžných občanskoprávních žalob. A v tomto řízení je jeden zásadní háček: zatímco v prvním případě se nemusí platit soudní poplatek, v tom druhém ano. Činí čtyři procenta sumy, o kterou se soudíte.
Mnoho majitelů nakonec své žaloby – i po zkušenostech kolegů - stáhlo. "Bylo zastaveno 172 řízení, ve kterých žalobci nárokovali celkem 186 milionů. Buď z důvodu nezaplacení soudních poplatků, či na základě zpětvzetí žaloby," uvedl Ležatka.
Znovu do Štrasburku
Majitelé domů se proto rozhodli znovu obrátit na Evropský soud pro lidská práva ve Štrasburku. Jednu hromadnou žalobu - v níž požadovali odškodné několik miliard korun - už před několika lety podali, ale soud se jí odmítl zabývat. Neměl totiž doloženo, že všichni, kteří se k ní připojili, skutečně neúspěšně využili všechny možnosti dobrat se spravedlnosti v Česku.
Nicméně u soudu uspělo samostatně již pět jednotlivých případů – například brněnská firma R & L. Evropští soudci loni v létě jednomyslně konstatovali, že regulací nájemného byla porušena práva majitelů domů pokojně užívat svůj majetek. Vyzvali proto českou stranu, aby se s poškozenými sama vyrovnala. A pokud se tak nestane, soud o výši náhrady rozhodne sám.
Nyní ke Štrasburskému soudu míří další čtyři jednotlivé žaloby a bude zřejmě následovat znovu i hromadná. "Neustálé změny a vývoj judikatury od dubna 2009 jen potvrdily, co tvrdíme již patnáctým rokem - účinný vnitrostátní právní prostředek nápravy neexistuje," uvádí Polata.
