Končí vám fixační období hypotéky? Na případné refinancování, tedy přechod s hypotékou do jiné banky za výhodnějšími podmínkami, nově dostanete víc času než dříve.
Banky totiž musí od prosince podle nového zákona o úvěrech informovat klienty o konci fixace a o návrhu sazby na nové období tři měsíce před skončením současné fixace. Dříve banky lhůtu v zákoně neměly a nabídky na prodloužení hypoteční smlouvy s návrhem nové sazby posílaly nejčastěji šest týdnů před koncem fixace.
Pokud nesouhlasíte s novou úrokovou sazbou a chcete nižší, můžete zkusit s bankou vyjednávat. Nebo se rovnou poohlédnout u konkurence. Podstatou takzvaného refinancování je právě převod hypotéky k jiné bance. Ta ji za vás splatí u stávající banky a uzavře s vámi novou smlouvu, která bude mít v ideálním případě výhodnější podmínky.
Aby tomu tak skutečně bylo, je třeba si pohlídat nejen úrokovou sazbu, ale také třeba výši poplatků. Banky se dále liší v přístupu ke specifickým situacím, do kterých se mohou jejich klienti dostat. Refinancování lze zvážit třeba v situaci, kdy banka nechce slyšet o navýšení hypotéky. Zde je přehled situací, které klienti v průběhu splácení hypotéky mohou řešit. Zjistili jsme, jak k nim přistupují největší banky na trhu.
Možnost refinancovat i dva roky předem
Banky mají o nové klienty zájem, proto všechny umožňují refinancování několik měsíců před koncem fixace v původní bance. Většina bank umožní vyřídit si hypotéku 12 měsíců před koncem fixace, výjimečně ji lze řešit i 24 měsíců před koncem fixace, ale často za přirážku k úrokové sazbě.
Pokud vám například končí na stávající hypotéce fixace v březnu 2018 a původní banka vám nabídla vysoký úrok, je možné již nyní řešit novou hypotéku. Období, které ukazuje, jak dlouho dopředu dokáže banka schválit hypotéku, se nazývá "období čerpání".
Doba čerpání:
- Česká spořitelna: 12 měsíců od podpisu úvěrové smlouvy
- Hypoteční banka (ČSOB): 12 měsíců od podpisu úvěrové smlouvy
- Komerční banka: 12 měsíců od podpisu úvěrové smlouvy
- Moneta: 6 měsíců od schválení úvěru
- Raiffeisenbank: 12 měsíců od podpisu úvěrové smlouvy
- Sberbank: 12 měsíců od podpisu úvěrové smlouvy
- UniCredit Bank: 12 měsíců od podpisu úvěrové smlouvy
- Wüstenrot: 24 měsíců od podpisu úvěrové smlouvy - ovšem za přirážku +0,2 % k úrokové sazbě
- Equabank: 12 měsíců od podpisu úvěrové smlouvy
- mBank: 6 měsíců od podpisu úvěrové smlouvy
Banky chtějí znát váš příjem, umí ale přimhouřit oči
Všechny banky umožňují za určitých podmínek refinancovat bez dokladování příjmu. V praxi to znamená, že pokud se u vás nezměnila od poslední hypotéky rodinná situace, schválí hypotéku bez dokládání vašeho příjmu. Tedy když nedošlo k sňatku, rozvodu, nenarodilo se dítě, nepřibyl úvěr ani jste nezměnili výrazně své profesní zaměření.
Život beze změny je pro banku ideální stav, ale úředníci dokážou individuálně přihlédnout i k tomu, pokud se situace změnila například v případě rozvodu. Základem je ale čistý registr úvěrů, tedy žádná splátka po splatnosti. Hlavním parametrem je takzvaný "minimální počet zaplacených anuitních splátek na stávající hypotéce", tedy kolik už za sebou máte měsíčních splátek.
Minimální počet zaplacených splátek pro nedokládání příjmu:
- Česká spořitelna: 34 splátek
- Hypoteční banka (ČSOB): 12 splátek
- Komerční banka: 12 splátek a zároveň 34 měsíců od podpisu smlouvy
- Moneta: 11 splátek
- Raiffeisenbank: 12 měsíců - v případě navýšení úvěru o maximálně 10 % je minimální počet zaplacených splátek 36
- Sberbank: 12 splátek
- UniCredit Bank: 24 splátek a zároveň 32 měsíců v době čerpání
- Wüstenrot: 12 splátek
- Equabank: cca 12 splátek
- mBank: 24 splátek
Navýšení hypotéky v době refixace jde jen někdy
Některé banky se snaží přivábit nové klienty v době refixace tím, že jim umožní v době končící stávající úrokové sazby účelově navýšit hypotéku, ale bez dokládání příjmu. Jiné banky tuto variantu ale vůbec nenabízejí.
Možné navýšení, aniž by klient dokládal příjem:
- Česká spořitelna: nelze
- Hypoteční banka (ČSOB): 10 % a zároveň maximálně 200 000 Kč
- Komerční banka: nelze
- Moneta: 10 % a zároveň maximálně 200 000 Kč
- Raiffeisenbank: 10 % a zároveň maximálně 200 000 Kč
- Sberbank: 10 % a zároveň maximálně 200 000 Kč
- UniCredit Bank: nelze
- Wüstenrot: 10 % a zároveň maximálně 200 000 Kč
- Equabank: 10 % a zároveň maximálně 200 000 Kč
- mBank: nelze
Příjem klienta u nové splátky nezajímá všechny banky
Navýšení hypotéky znamená většinou i růst měsíční splátky. A banky si pak chtějí znovu prověřit i váš příjem. Neplatí to ale pro všechny. Některé jsou benevolentnější a v jejich pravidlech najdete, že pokud nová splátka nepřekročí určitou hranici, s dokládáním příjmu vás nebude obtěžovat. Tato nová maximální měsíční splátka nesmí překročit určitý násobek splátky původní.
Maximální nová splátka bez dokládání příjmu:
- Česká spořitelna: 1násobek původní splátky
- Hypoteční banka (ČSOB): 1,1násobek původní splátky
- Komerční banka: 1násobek původní splátky
- Moneta: 1,2násobek původní splátky
- Raiffeisenbank: 1násobek původní splátky
- Sberbank: 1,1násobek původní splátky
- UniCredit Bank: 1,05násobek původní splátky
- Wüstenrot: 1,2násobek původní splátky
- Equabank: není stanovena
- mBank: 1,2násobek původní splátky
Dva termíny splácení pro dva úvěry
Možná máte více úvěrů a rádi byste je spojili do jednoho - většinou jde o hypotéku a úvěr ze stavebního spoření. Současně máte jen jednu zástavu a termíny na doplacení se u obou úvěrů liší. Banky proto někdy umožní refinancovat a čerpání peněz v čase rozložit. Na splacení hypotéky tedy banka pošle peníze například v březnu, na úvěr pak až v červnu.
Rozdílné termíny fixace (refinancování dvou úvěrů zajištěné jednou nemovitostí, refixace v různých termínech):
- Česká spořitelna: neumí
- Hypoteční banka (ČSOB): umí
- Komerční banka: neumí
- Moneta: umí
- Raiffeisenbank: neumí
- Sberbank: ano, maximálně 3 měsíce od sebe
- UniCredit Bank: ano, data refixací musí být maximálně šest měsíců od sebe
- Wüstenrot: ano, maximálně 24 měsíců od podpisu
- Equabank: neumí
- mBank: ano, maximálně dva měsíce
----------
