Aktuálně.cz: Kdo byli klienti, kteří před dvaceti lety žádali o hypotéky?
Libor Ostatek: Hledám výstižné slovo. Pionýři, odvážlivci? Několik čísel hodně napoví. Průměrná hrubá mzda byla tehdy 8307 korun měsíčně. Splátka hypotéky na jeden milion při tehdejší průměrné sazbě 13,3 procenta a maximální splatnosti dvacet let vyšla skoro na 12 tisíc korun. Za několikatýdenní posouzení a v lepším případě schválení úvěru museli klienti ještě navíc zaplatit 10 tisíc korun a k tomu měsíčně poplatek 150 korun. Dotazník pro žádost měl 14 stran! A pokud někdo chtěl koupit nemovitost rychle, musel si vyčlenit další peníze či nabídnout protislužbu pro „urychlení“ procesu na katastru, který tehdy standardně řešil věci v řádech měsíců. Poskytování hypoték se rozbíhalo velmi pomalu, zájem byl sice obrovský, ale zájemci přišli, obeznámili se s podmínkami a s principem... A ve většině případů odešli a založili si stavební spoření.
Kdo tedy nejčastěji uspěl?
Skrze schvalovací síto prošli jen lidé s nestandardními, vysokými příjmy, převážně z větších měst – na počátku z Prahy, postupně i z krajských měst. Zájemci museli mít na koupi nemovitosti minimálně 30 procent vlastních zdrojů. Běžně o hypotéku žádali manželé s rodiči, aby se jim příjmy při posuzování žádosti mohli sčítat. Jednotlivcům se hypotéky prakticky nedávaly. Lidé museli mít velkou trpělivost. Jen schválení hypotéky trvalo týdny, vklad zástavy nemovitosti na katastru pak měsíce. Na obranu bank ale musím říct, že tehdy neexistovaly úvěrové registry a všech informace o klientech si zjišťovaly samy.
Průměrné sazby hypoték jsou dnes na rekordně nízké úrovni, těsně nad dvěma procenty ročně. Jakou nejvyšší sazbu si z dvacetileté praxe pamatujete?
To bylo 17,5 procenta na pětileté fixaci v roce 1995.
A naopak nejnižší sazba, kterou klient dostal?
Tu si vyjednala má kolegyně z firmy, a to díky své odvaze. V roce 2007 začaly takzvané variabilní hypotéky, tedy hypotéky s plovoucí sazbou. Banka jí tehdy dala sazbu založenou na jednoměsíční hodnotě PRIBOR plus pevnou přirážku 0,9 procenta, která byla neobvykle nízká. V součtu to bylo tehdy kolem 5,5 procenta, protože PRIBOR byl okolo 4,5 procenta. A dnes? Protože jednoměsíční PRIBOR je už velmi nízko, tak i s přirážkou má kolegyně už několik let sazbu jen 1,2 procenta. A pokud se budeme bavit o nejnižší fixní sazbě, tak to bylo těsně pod 1,5 procenta. Tuto hypotéku jsme vyřizovali klientům letos. Ale jednalo se o zcela výjimečný obchod, výjimečného klienta.
Při zrodu hypoték někteří politici na začátku říkali, že jsou jen pro bohaté. Myslel jste si, že budou dostupné i pro lidi s průměrnými příjmy?
Politici v té době komentovali realitu, což jim šlo vždy lépe než pracovat se strategickými cíli. Strategickým cílem bylo znovuobnovení hypotečního bankovnictví a postupné zvyšování dostupnosti bydlení u nás. Ekonomické podmínky a trh s nemovitostmi nemohly banky ovlivnit. Jejich úkolem bylo obnovit systém a zlidšťovat podmínky financování. Krátkodobě bylo hůře, prvních pět let, aby v budoucnu mohlo být lépe. Strategie se zcela naplnila. V roce 1995 jsem byl na několikaměsíční stáži v kanadských bankách, a to mě jasně přesvědčilo, že hypotéky jsou produkt pro velkou skupinu domácností. Rozhodně ne žádný luxus, ale také ne pro každého.
Vraťme se do současnosti. S výjimkou dvou let v krizi si lidé zvykli na to, že úrokové sazby neustále klesaly. Letos se nové hypotéky v průměru prodávají za úrok blízký dvěma procentům ročně. Jak vidíte budoucí vývoj?
Kladu si dvě hlavní otázky. Jsme už na úrokovém dně? Jak toto období bude dlouhé? Sazby už od letošního dubna neklesají, ale ani nerostou. V posledním půl roce vidíme na trhu určitý pohyb sazeb nahoru a dolu, ale jen v řádu desetin, setin procentního bodu. Myslím, že nové úrokové dno můžeme ještě zažít, ale už se bude jednat o malý posun. Domnívám se, že je před námi období, kdy sazby budou oscilovat kolem současných hodnot, tedy okolo 2,1 procenta ročně.
Jak dlouho to může vydržet?
Je velmi pravděpodobné, že příští rok současné extrémně nízké sazby vydrží. A jak to bude dál, na to máme tři scénáře. První předpokládá, že současná úroveň sazeb se udrží i další roky. Druhým scénářem je mírný růst sazeb, takže do pěti let bude průměrná sazba u nových hypoték zhruba 3,8 procenta. A ten třetí scénář předpokládá dynamický růst sazeb – do pěti lety průměrné sazby kolem 4,8 procenta ročně. Jde o potenciální riziko, které může přinést domácnostem šok. Jen si představte, že měsíční splátka dvoumilionové hypotéky na dvacet let je při současných sazbách zhruba 10 300 korun. A při nové fixaci za pět let by podle té třetí varianty stoupla měsíční splátka na skoro 13 000 korun! Samozřejmě, že takový šok může eliminovat růst mezd a ceny nemovitostí. Ale jak to skutečně bude, to nikdo teď neví.
Jaké produkty a služby v Česku ještě v oblasti hypoték chybí? S jakými inovacemi mohou banky přijít?
To je otázka! Prostor zásadních inovací je značně vyčerpán a určitě nelze uvolňovat parametry hypotéky do nekonečna. Zvýšilo by to výrazně podíl nesplácených úvěrů a nelíbilo by se to ani regulátorovi. Už dnes zvedá ČNB prst. Řešení je ve větším zacílení inovací, které mohou oslovit sice malou skupinu zákazníků, ale výnosnost pro banky pak může být výrazně vyšší. Pěkným příkladem je hypotéka kombinující fixní a variabilní sazbu. Velký prostor otevírá poptávka mladších generací, která je zvyklá využívat moderní technologie a zajišťovat si služby přes počítače, tablety a mobily. A to je pro tradiční konzervativní pojetí a prodej hypotéky skutečně výzva.
