Indikátor napětí na trhu nemovitostí klesl v září meziměsíčně o 14 bodů na minus 0,42 procenta, čímž se investice do nich stávají z finančního hlediska stále méně atraktivními. Údaj, který UniCredit Bank pravidelně sestavuje, značí právě to, do jaké míry jsou nemovitosti pro investory lákavé. Ukazatel se snížil i v srpnu, kdy se posunul o sedm bodů dolů na minus 0,28 procenta.
V září hrubá roční výnosnost nájemného v Česku klesla meziměsíčně o tři body na 3,73 procenta. Po zohlednění předpokládané fixní míry opotřebení nemovitostí, která činila dvě procenta, se tak odhadovaná čistá roční výnosnost rovnala 1,73 procenta.
Co je to Indikátor napětí na trhu nemovitostí?
Číselný údaj říká, do jaké míry jsou nemovitosti pro investory atraktivní. Čím představují atraktivnější investici, tím více tlačí zvýšená poptávka ceny nahoru.
Pokud roční výnos nájemného očištěný o opotřebení bytu a vyjádřený v procentech ceny nemovitosti převyšuje úrokovou sazbu hypoték, jsou na trh ve velkém množství lákáni investoři, tzv. "hypotékáři", kteří inkasují relativně vysoké nájmy a platí nízké úroky z hypoték.
Jestliže čistý roční procentuální výnos nájemného zároveň převyšuje výnosy například dlouhodobých vládních dluhopisů, trh dál láká domácí i zahraniční investory, tzv. střadatale, pro které je výhodnější ukládat peníze raději do nemovitostí než do málo úročených dluhopisů. Indikátor zachycuje oba zmíněné efekty. Čím atraktivnější investicí nemovitosti jsou, tím více tlačí zvýšená poptávka ceny nahoru.
"Příležitost vydělávat na rozdílu relativně drahých nájmů a nízkých úrokových sazeb vymizela už v květnu. Ovšem pokračující růst úrokových sazeb a relativně pomalý růst nájmů vzhledem k rychle rostoucím cenám nemovitostí činí z nemovitostí stále nevýhodnější investici," sdělil k datům analytik UniCredit Bank Jiří Pour.
Právě zvyšování úrokových sazeb tak podle Poura udělá z nemovitostí stále méně výhodnou investici a v delším období se podepíše na zpomalování růstu jejich cen. Zvyšování výnosů vládních dluhopisů nad čistou výnosnost z nájemného z nich pak činí nevýhodnou investici i pro vlastníky úspor.
"Vyšší sazby působí z několika směrů. Je to zdražení hypoték, a tedy snížení jejich dostupnosti, dále je to zvýšení atraktivity dluhopisů jako alternativního bezpečného aktiva a vyšší sazby zároveň budou brzdit inflaci a sníží motivaci chránit si před ní peníze v nemovitostech," doplnil analytik Patria Finance Tomáš Vlk.
Naděje, že by nemovitosti začaly dokonce zlevňovat, ale Pour nevidí jako příliš reálné. K tomu by podle něj zřejmě bylo nutné, aby se sazby zdvihly razantněji nebo klesly nájmy, což neočekává.
Porovnání indikátoru napětí na trhu nemovitostí
| Město | Září 2020 | Září 2021 |
| Praha | 0,03 | -1,20 |
| České Budějovice | 1,75 | -0,48 |
| Brno | 0,21 | -0,96 |
| Karlovy Vary | 1,67 | -0,24 |
| Hradec Králové | 1,24 | -0,34 |
| Liberec | 1,24 | 0,02 |
| Ostrava | 4,23 | 0,87 |
| Olomouc | 0,99 | 0,45 |
| Pardubice | 1,86 | 0,64 |
| Plzeň | 1,01 | -0,30 |
| Ústí nad Labem | 3,44 | 1,11 |
| Jihlava | 1,71 | 1,05 |
| Zlín | 1,22 | -0,50 |
| ČR vážený průměr | 1,04 | -0,42 |
Zdroj: UniCredit Bank
Zlepšení nejdřív v roce 2025
Analytik Raiffensbank Vít Hradil je skeptický i k tomu, že by se zmírnilo zvyšování cen, jak předpokládá Pour. "S tím, že atraktivita nákupu nemovitosti v Praze na hypotéku s úmyslem ji pronajímat výrazně klesá, lze zcela souhlasit. Podobně je pravda, že tento vývoj působí proti růstu cen dotyčných nemovitostí. Upřímně si ovšem nejsem jist, zda tento efekt bude dostatečně silný, abychom se dočkali viditelného zpomalení tempa růstu cen," uvedl.
"Je třeba si uvědomit, že například právě Praha kvůli pandemii nadále postrádá velkou část zahraničních návštěvníků, a mnoho jejích bytových prostor tak momentálně nemá uplatnění, což logicky vede k levnějším nájmům. Pokud se turistický ruch v dohledné době vzpamatuje (což předpokládám), tlak na dražší nájmy se obnoví," vysvětlil Hradil.
Zároveň se podle něj do současných cen nemovitostí ještě nestačilo plně propsat aktuální enormní zdražování některých stavebních materiálů. Podobně i cena stavebních prací bude dále růst.
"Podle mě tak nemovitosti dál zdražovat budou a neočekávám ani významnější zpomalení tempa," míní expert.
Pour přiznává, že je otázkou, kdy k načasování útlumu cen dojde. Setrvačnost a obavy z pokračujícího zhoršování dostupnosti bydlení podle něj mohou růst cen živit i nadále.
Poptávka zůstane v Ústí i Jihlavě
Relativně vysoké nájmy vzhledem k cenám v kombinaci s nízkými úrokovými sazbami budou podle Poura dál přiživovat poptávku po nemovitostech v Ústí nad Labem, Jihlavě, Ostravě a Pardubicích. "Na druhou stranu nákup bytu v Praze, Brně, Zlíně či Českých Budějovicích je pro investory na průměru již nevýhodný," míní Pour.
Skupování nemovitostí na investice je podle některých expertů jednou z hlavních příčin nedostupného bydlení. Pro on-line deník Aktuálně.cz to nedávno uvedli například urbánní antropolog Michal Lehečka nebo sociekonom Petr Sunega. Investiční byty často zůstávají prázdné, neboť pronájem se nemusí za současných nižších cen nájmů vyplácet. "Blokování" těchto bytů pak vede k dalšímu přehřívání trhu a pokračujícímu růstu cen pro "běžné zájemce".
Například ekonom investiční skupiny Natland Petr Bartoň to ale vidí opačně. Podle něj je mýtem, že nemovitosti na investice leží ladem. "U nás se pronajímají velice jednoduše. Proto čím více lidí do nich investuje, roste jejich množství na pronájemním trhu, a nájmy tam pak nerostou tak rychle, jak by rostly, kdyby do koupě bytů nikdo neinvestoval," sdělil Bartoň.
Nemovitosti v Česku už několik let nepřetržitě podražují. Podle poradenské společnosti Deloitte od konce roku 2015 ceny vzrostly v průměru o 86 procent. V prvním čtvrtletí tohoto roku pak v metropoli a krajských městech meziročně stouply v průměru o 19 procent na 77 800 korun za metr čtvereční. Tempo růstu bylo nejvyšší za posledních pět let.
Bytové nájemné pak podle společnosti Deloitte na konci prvního čtvrtletí mezičtvrtletně vzrostlo v průměru o 0,4 procenta na 238 korun za metr čtvereční měsíčně. Nejdražší byla Praha s 283 korunami, nejlevnější Ústí nad Labem s průměrným nájemným 172 korun za metr čtvereční.
