Hypotéky budou daňově výhodnější, zdraží jen pro bohaté

Petr Kučera Petr Kučera
10. 5. 2011 5:00
Reforma překvapivě pomůže lidem, kteří mají hypotéku do 3,2 milionu korun
Foto: Jan Langer

Analýza - Záměr ministra financí Miroslava Kalouska omezit daňové výhody u hypoték spěje k očekávanému kompromisu.

Maximální limit pro odpočet úroků sice klesne o mnohem víc než původně plánovanou polovinu, zato jej však budou moci nadále využít i lidé, kteří si vezmou hypotéku po 1. lednu 2012.

Přestože je Kalouskův záměr v médiích prezentován jako "omezení výhod", většina lidí s hypotékou na něm oproti dosavadnímu stavu překvapivě vydělá - alespoň v porovnání s těmi, kdo žádný úvěr na bydlení nesplácejí.

Jestliže návrh projde, polepší si podle výpočtů online deníku Aktuálně.cz všichni, kdo mají hypotéku do zhruba 2,5 milionu korun a budou ji splácet standardních dvacet let. Celkově si polepší i lidé s hypotékou do zhruba 3,2 milionu, přestože jim stát v prvních letech vrátí méně než dosud.

Větší daně než nyní zaplatí jen lidé, kteří si půjčí přes 3,2 milionu. I jim ale stát nadále vrátí velkou část zaplacených úroků - jen už to nebude tolik jako dosud.

Nově jen do 80 tisíc

Úroky, které domácnost zaplatí na hypotéce nebo stavebním spoření, si lze nyní odečíst od základu daně za příslušný rok.

Zatímco dosud si lze odečítat úroky až do 300 tisíc korun ročně na jednu domácnost, nově to má být maximálně 80 tisíc korun.

Jak se to projeví na výsledné dani? Zatímco dosud si ji lze takto snížit až o 45 000 korun ročně, nově se limit sníží na 15 200 korun.

Na první pohled jde sice o výrazné snížení, ale v praxi takto výraznou změnu zaznamená málokdo. Naprostá většina lidí totiž platí na úrocích do 100 tisíc korun ročně - a ti na reformě překvapivě vydělají, dokonce i když přesáhnou nový strop, který má činit jen 80 tisíc.

Kolik ušetříte na daních nyní ...

Konkrétní výši zaplacených úroků zjistíte z výpisu od vaší banky nebo stavební spořitelny. Máte-li více úvěrů na (vlastní) bydlení, sčítají se.

Vynásobením této částky - tedy výše zaplacených úroků - koeficientem 0,15 zjistíte, kolik podle dosavadních pravidel můžete ušetřit na daních.

Jednoduchý příklad: Na úrocích z hypotéky a úvěru ze stavebního spoření jste vloni zaplatili v součtu 100 tisíc korun. Tuto částku si tedy můžete odečíst od základu daně (zjednodušeně řečeno od vašich loňských příjmů). Pozor, daňový základ si lze snižovat pouze o zaplacené úroky, nikoliv o celkovou výši splátek.

Základ daně, z něhož pak platíte 15% daň, se vám tedy sníží o 100 tisíc korun. Výsledná daň je tedy nižší o 15 tisíc.

... a kolik po reformě

Chystaná reforma má přitom zvýšit daňovou sazbu na 19 % (vzhledem k souvisejícím změnám se však výsledné daňové zatížení prakticky nezmění). Jestliže tedy na úrocích zaplatíte třeba 100 tisíc, budete si pak moci odečíst z daní nikoliv 15 %, ale 19 %. Zatímco dosud vám stát vracel 15 tisíc, nově vám vrátí dokonce 19 tisíc korun.

O tolik na tom budete díky hypotéce lépe než lidé, kteří žádný úvěr na vlastní bydlení nesplácejí. Ostatní reformní změny, například zrušení superhrubé mzdy nebo vyšší odvody na zdravotní pojištění, se totiž dotknou všech - pro výpočet ohledně hypotéky tedy nejsou rozhodující.

Kdo nyní splácí hypotéku za 1,8 milionu, zaplatí státu během dvaceti let v součtu až o 34 tisíc korun méně než dosud. Samozřejmě jen za podmínky, že další vláda opět nezmění pravidla.

Podíl úroků postupně klesá

Omezení výhod čeká podle Kalouskova návrhu až na lidi, kteří mají tak vysoké hypotéky, že jen na úrocích platí ročně přes 100 tisíc. A to jen dočasně, než jim podíl úroků na celkové splátce klesne.

U hypoték totiž v zásadě platí, že podíl úroků na splátce je v prvních letech vyšší než podíl jistiny (samotné půjčky bez úroků). V dalších letech pak podíl úroků postupně klesá a roste podíl splátek jistiny.

Příkladem je hypotéka na dva miliony korun se splatností 20 let a (předpokládejme, že neměnným) úrokem 5 % ročně. Měsíční splátka činí kolem 13 200 korun. Na začátku splácení dělají úroky kolem osmi tisíc, pouze pět tisíc připadá na samotnou splátku půjčky (jistiny). Teprve po šesti letech je poměr mezi úroky a jistinou vyrovnaný. A v dalších letech už konečně převáží splátky jistiny nad úroky.

Kdo si polepší

Podívejme se na rodinu Nováků, která si vezme dvacetiletý úvěr na bydlení ve výši 1,5 milionů korun. Průměrná úroková sazba nyní činí 4,27 procenta ročně.

Měsíčně tak splácí přes 9,3 tisíce korun (bez poplatků a pojištění), ročně tedy 112 tisíc. Z toho v prvním roce činí úroky celkem 62,6 tisíce korun.

Těchto téměř 63 tisíc si může jeden člen rodiny odečíst od základu daně a snížit si tak výslednou 15% daň o 9400 korun ročně. Pokud projde Kalouskův návrh, sníží si výslednou 19% daň dokonce o 11 900 korun.

Kdo na tom bude stejně

Podobně si polepší všichni, kdo se stejným úrokem splácejí hypotéku nižší než 3,2 milionu korun. Přestože někteří zaplatí státu v prvních letech víc.

Hraničním příkladem je rodina Králových. Půjčila si 3,2 milionu na dvacet let. Podle dosavadních pravidel by si v prvním roce mohla odečíst úroky 133,5 tisíce korun a ušetřit na daních 20 tisíc korun. Nově si odečte jen 80 tisíc, na daních ušetří 15,2 tisíce.

Jenže počínaje osmým rokem - díky tomu, že podíl úroků na splátce klesá - začne i rodina Králových odevzdávat nižší daně, než by platila před reformou. Celkově - ve dvacetiletém součtu - jim stát vrátí o tři tisíce víc, než by dostali podle nynějších pravidel. Opět jen za podmínky, že další vláda opět nezmění pravidla.

Foto: Jan Langer
Čtěte také:
Zaplaťte, že se stanete naším klientem, chtějí banky
Rekordně levná hypotéka. Tak nízký úrok tu ještě nebyl
Zápis do katastru zdraží na dvojnásobek, rozhodla vláda

Kdo si pohorší

Hlava třetí rodiny se sice jmenuje Bohatý, ale nemá tolik peněz, aby si na domek vůbec nemusel půjčovat. Celá rodina však nadprůměrně vydělává a může si tedy dovolit hypotéku na čtyři miliony.

Kvůli novému stropu budou Bohatí platit prvních deset let vyšší daně než dosud (resp. stát jim vrátí méně). A přestože během dalších deseti let si pak také oni odečtou z daní víc, počáteční ztrátu už jim to nevynahradí.

Ve dvacetiletém součtu je tak reforma připraví o téměř 37 tisíc korun. Nejvýrazněji to Bohatí pocítí v prvním roce, kdy zaplatí státu skoro o 10 tisíc víc, než by museli podle dřívějších pravidel.

Kalouskovy důvody

Ministr Kalousek původně navrhl, že počínaje úvěry sjednanými v roce 2012 úplně zruší možnost odpočtů úroků z daní.

Podle Kalouska je nespravedlivé, když jsou lidé s hypotékou (v zásadě s vyššími příjmy) dotováni těmi, kdo podobný úvěr nemají (většinou s nižšími příjmy).

Proti tomuto nápadu se však postavily nejen koaliční ODS a Věci veřejné, ale také poslanci jeho vlastní TOP 09.

Mimo jiné i proto, že vláda vloni v programovém prohlášení výslovně slíbila, že úlevy týkající se "odpovědnosti vůči vlastnímu bydlení" nezruší.

 

Právě se děje

před 1 hodinou

Manažery viněné kvůli tendrům na ministerstvu práce budou stíhat na svobodě

Policisté budou dva manažery viněné kvůli zadávacím řízením na veřejné zakázky ministerstva práce a sociálních věcí stíhat na svobodě. Ze zadržení je propustili. Informaci České televize potvrdil státní zástupce Zdeněk Matula. Kriminalisté po pondělním zásahu na ministerstvu zadrželi podle médií náměstka ekonomické sekce a sekce pro informační technologie Jana Baláče a vedoucího oddělení bezpečnosti ICT. Muže obvinili z pletich a přípravy zneužití pravomoci při zadání zakázky.

Zdroj: ČTK
Další zprávy