Praha - Lidé, kteří podepisují smlouvy o hypotečních úvěrech, by je nyní měli číst ještě pozorněji než dříve. Nový občanský zákoník dal totiž bankám možnost, jak klientům na konci sjednaného fixačního období výrazně ztížit nebo v krajním případě i úplně zastavit refinancování úvěru u konkurence.

Banky nově mohou do smluv dát požadavek, aby spolu se zástavním právem k nemovitosti byly do katastru zapsány také nové instituty, které prakticky znemožňují refinancování bez souhlasu a součinnosti banky. Některé banky už jich využívají a ve smlouvách požadují zřízení takzvaného zákazu zatížení nebo zcizení nemovitosti.

„Klienti podepisují zástavní smlouvy a neuvědomují si možné následky v případě, že zastavují nemovitosti s novými instituty," varuje Radomíra Papoušková, projektová manažerka z nezávislé makléřské společnosti Golem Finance.

Banky se s novými nástroji učí teprve pracovat a jejich výklady se rozcházejí. „Zákaz zcizení nemovitosti používáme pouze z důvodu zajištění úvěru a ze své podstaty nemůže zabránit refinancování a také ani prodeji nemovitosti," říká například Klára Pačesová z tiskového oddělení České spořitelny.

Zhruba stejně velká skupina bank ale připouští, že problémy, minimálně teoreticky, nastat mohou. „Tyto nové možnosti z našeho pohledu skutečně představují způsob, jak klientům bránit v refinancování do jiné banky," říká například mluvčí Sberbank Lucie Hálová.

Klidní mohou zůstat lidé, kteří uzavřeli smlouvy o hypotečním úvěru do konce roku 2013. Na ně se sice vztahuje další novinka, na jejímž základě katastrální úřad neprovede vklad zástavního práva dříve než po dvaceti pracovních dnech, nicméně banky se (alespoň zatím) spokojují s tím, že byl návrh na vklad podán a uvolňují k čerpání peníze, takže původní úvěr v dosavadní bance je při refinancování splacen včas.

Zákaz zatížení nebo zcizení

Nový občanský zákoník bankám dává možnost, aby nechaly své klienty v katastru nemovitostí zřídit takzvaný zákaz zatížení nebo zcizení nemovitosti. Ten se provádí spolu se zapsáním zástavního práva vkladem za poplatek 1000 korun a majitel nemovitosti s tím musí souhlasit.

I dosud sice banky zakazovaly v zástavních smlouvách klientům zapsat na zastavenou nemovitost další zástavu, jednalo se však "jen" o takzvané smluvní právo, za jehož porušení hrozila pouze sankce od banky. S využitím nového institutu podle občanského zákoníku už nyní půjde o takzvané věcné právo s věcnými důsledky.

Podívejme se na situaci, kdy je v katastru zapsán zákaz zatížení nemovitosti a zájemce o refinancování přijde do konkurenční banky. "Podá-li na katastr návrh na vklad zástavního práva ve prospěch „nové" banky, katastr ho nutně zamítne. Tím pádem se dostává do časových problémů. Nejdříve je nutné zbavit se zákazu zapsaného v katastru a až poté lze podat návrh na vklad zástavního práva ve prospěch refinancující banky," vysvětluje Papoušková z Golem Finance.

Je to ale ještě složitější. Zákaz zatížení je totiž možné zřídit ve dvou variantách. Buď jde o zákaz zatížení zástavním právem bez souhlasu zástavního věřitele (banky), nebo je to čistě jen zákaz zatížení zástavním právem. „Ten první je mírnější v tom, že stačí písemný souhlas od stávající banky, který se 'pouze' připojí k návrhu na vklad zástavy pro refinancující banku," říká Papoušková.

Druhý typ - zákaz zatížení zástavním právem - je komplikovanější. U něj totiž nestačí jen písemný souhlas banky, ale je potřeba absolvovat náročnější byrokratickou cestu. Stávající banka musí poslat na katastr návrh na výmaz zástavního práva, a až když je nemovitost „čistá", tak lze dát nový návrh na vklad zástavního práva. „Jenže velmi pravděpodobně se dostanu do časových problémů, protože i kdyby banka s výmazem souhlasila, katastr ho nebude moct provést dříve než po uplynutí zákonné dvacetidenní lhůty. A to je ten hlavní problém," zdůrazňuje Papoušková.

Některé banky už začínají novinky využívat a dávají do svých smluv povinnost zřízení zákazu zástavního práva (takzvaný negative pledge). „V nových smlouvách jsem už viděla oba typy zákazu zatížení. Banky přitom nemají stanoveny závazné lhůty, dokdy musí souhlas udělit," vysvětluje Papoušková.

Varuje také před další novou možností zápisu do katastru, která navíc může znít klientům bank lákavě. Nový občanský zákoník umožňuje do katastru k nemovitosti zapsat také zákaz zcizení, což přeloženo z úřední řeči podle Papouškové není nic jiného než zákaz prodeje nemovitosti, v přísnějším právním výkladu i zákaz nájmu nebo pronájmu. „S tímto institutem de facto nelze převést nemovitost na nového majitele. Zase je třeba nejprve v součinnosti s bankou podat návrh na vklad výmazu zákazu zcizení za poplatek katastru ve výši 1000 korun," říká.

Tvrdý nástroj

Kdo se s bankou na zapsání zákazu zatížení či zcizení dohodne, bude tedy nově zcela odkázán na její vůli, zdali mu refinancování v budoucnu povolí. Banky totiž nemají vůbec povinnost klientům vyjít vstříc, když požádají banku, aby souhlasila s výmazem. „Stejně to je i u smluv uzavřených před rokem 2014, ale tam jde „jen" o smluvní právo, u kterého mi hrozí maximálně sjednané sankce, třeba ve výši 5000 korun. Když ale omezení tohoto typu budou nově zapsaná v katastru, bez souhlasu banky nejdou zrušit," vysvětluje rozdíl Papoušková.

Banky i nadále dávají ve smlouvách možnost splacení hypotečního úvěru bez pokuty na konci fixace. Ale s využitím nových institutů to bude těžší naplnit, protože refinancující banka nebude mít možnost včas získat zástavní právo.

„Banky pochopily, že akvizice nových klientů jsou dražší než si udržet stávající klienty, a výrazně zlepšily proces, jak si je udržet. Toto může být jeden z velmi tvrdých nástrojů," říká k situaci na hypotečním trhu Papoušková. Připomeňme, že refinancované hypotéky se na celkovém objemu nových hypotečních smluv nyní podílejí už zhruba třetinou.

Mají banky slabší pozici, když nových institutů nevyužijí? „Ne, pro ně je hlavní, že mají zástavní právo, a tyto nové instrumenty dávají bankám jen nové možnosti, jak klientům omezit cestu ven," odpovídá Papoušková.

Jak by tedy zájemci o hypoteční úvěr měli postupovat? „Dohodla bych si s bankou jen smluvní právo, jehož porušení by bylo sjednáno ve smlouvě pod sankcí. Banku bych musela kontaktovat a mít její souhlas, ale nechtěla bych mít tyto zákazy zapsané v katastru," radí expertka.

Zároveň doporučuje vždy důsledně prohlédnout nejen zástavní smlouvu, ale i vypracovaný návrh na vklad zástavního práva. „Stalo se nám, že v zástavní smlouvě vše mělo jen smluvní charakter, ale v návrhu na vklad do katastru už bylo uvedeno jako věcné právo. Bylo to opět nejspíš nedopatření, protože i banky se s těmito novinkami učí zacházet," říká Papoušková.

Většina bank novinku využívá

Online deník Aktuálně.cz zjistil, že banky tuto novinku využívají. Většina z nich, alespoň v jednotlivých případech, vyžaduje sjednání nového zápisu na katastru. Mírnější způsob - zákaz zastavení nadále jen ve smlouvách - vyžaduje menšina bank, konkrétně ČSOB (včetně Hypoteční banky a Poštovní spořitelny), GE Money Bank, Sberbank a Wüstenrot hypoteční banka (podrobný přehled najdete v tabulce pod článkem).

"Zapisování zákazu zřízení dalšího zástavního práva může znamenat zhoršení možností refinancování, proto jsme k tomuto kroku nepřistoupili," zdůvodňuje rozhodnutí skupiny ČSOB Marie Mocková, mluvčí Hypoteční banky.

Banky, které nových institutů využívají, ujišťují, že to nedělají proto, aby klientům zamezily refinancování. „Čistě teoreticky by k takovým případům skutečně mohlo dojít, reálně to ale neočekáváme. Banky tady nejsou od toho, aby klienty zatěžovaly zbytečnými překážkami, takový klient by byl nespokojený a určitě není naším cílem krátkodobě udržet nespokojeného klienta, ale naopak budovat s ním dlouhodobý vztah," říká například Tomáš Kofroň, mluvčí Raiffeisenbank.

„Cílem banky rozhodně není bránit refinancování úvěrů. Domníváme se, že tyto nové možnosti sice mohou refinancování ztížit, respektive přinesou větší administrativu ve vztahu ke katastrálním úřadům, ale určitě ho nějak neomezí," přidává se Petr Plocek, mluvčí UniCredit Bank.

Přidává i důvody, proč banka ze svého pohledu k aplikaci novinky sahá. „Je zřejmé, že po dobu existence zástavního práva je banka v riziku, že by se eventuálně musela domáhat uspokojení své pohledávky z prodeje zastavené věci. Tudíž má logicky zájem na tom, aby tato nemovitost nebyla zatížena dalšími právy, například věcným břemenem, které by mohlo učinit nemovitost zcela neprodejnou," říká Plocek.

„Rovněž má banka zájem na tom, aby nemovitost nebyla převedena na třetí osobu, protože ve vztahu k ní už by nemohla uplatňovat práva, která si standardně sjednává při uzavření úvěrové smlouvy s klientem," dodává.

Také Papoušková přiznává, že ve finále nemusí být záměrem bank brzdit refinancování „Je to věc, která si teprve 'sedá', banky od sebe i hodně opisují. Zatím to vypadá, že banky to celé testují a kolikrát to ani nemusí být záměr," říká. I tak ale platí výše zmíněné: kdo si s bankou dohodne sjednání nových institutů, ten bude mít minimálně starosti s vyšší administrativou a bude každopádně plně závislý na vůli banky.

Změny u starších smluv

Jinou - a podstatně jednodušší - mají situaci lidé s hypotečními smlouvami uzavřenými před rokem 2014. Jich se týká novinka, podle níž má katastr nemovitostí od letošního roku povinnost dvacet pracovních dnů po podání návrhu nečinit žádný úkon a čekat na případné připomínky k návrhu od účastníků řízení. Ještě loni přitom bylo obvyklé, že změnu zástavního práva katastrální úřad provedl do pěti dnů.

„Obávali jsme se, že banky při refinancování budou těchto dvacet dnů čekat, než začnou něco činit. To se nenaplnilo a banky se zatím chovají tak, že když je podán návrh na vklad, proběhne refinancování jako doposud. Pro letošní refinancování smluv z předchozích let tak bude zřejmě vše beze změny," hodnotí Papoušková praxi za první měsíc fungování nových pravidel.

Další nepříjemná novinka se pak dotkne těch lidí, kteří hypoteční úvěr definitivně splatí. Tisícikorunový poplatek na katastr se totiž nově platí i po splacení celé hypotéky, aby katastr vymazal zástavní právo banky.