Rok 2019 byl na českém rezidenčním trhu ve znamení pokračujícího růstu cen bytů. Patrné sice bylo i ochlazení v počtu realizovaných obchodů zejména v návaznosti na uplatňovaná regulační opatření týkající se financování bydlení, ale předpokládané a zmiňované cenové korekce nenastaly. Nebyl pro ně důvod, jelikož poptávka po vlastnickém bydlení, a to především ve velkých českých městech, byla stále silná. Upravila se jen dynamika růstu. Ceny bytů již nerostly tak strmě jako v předešlých třech letech.

Předpokládalo se, že rok 2020 bude velmi podobný tomu 2019, a to jak z hlediska vývoje cen bytů, tak i počtu transakcí. To ovšem platilo jen do března. V týdnu od 16. března 2020 se mnoho věcí změnilo. Realitní svět se ze dne na den (po)zastavil tak rychle, jak rychle se rozběhla pandemie koronaviru. Spolu s developerským trhem postupně hibernovala i nabídková a prodejní část realitního trhu z druhé ruky.

Další vývoj na poli rezidenčních nemovitostí bude záviset zejména na tom, jak dlouho ještě bude ekonomika uměle utlumena a zároveň zda stát roztočí obávanou spirálu administrativních změn, které jsou spojené s diskutovaným zrušením daně z nabytí nemovitosti.

Dá se očekávat, že se v příštích několika měsících růst cen pražských bytů, k němuž velmi intenzivně docházelo od roku 2015, zastaví. Stagnace cen (a možná i jejich mírný pokles) pak bude patrně přetrvávat po celý rok 2020.

Hlavním důvodem tohoto vývoje je očekávaný pokles poptávky, a to v důsledku zvýšené nejistoty lidí, poklesu reálných příjmů a případného snížení počtu cizinců v Praze. Dalším důvodem je zvýšení počtu bytů nabízených k pronájmu i k prodeji, z nichž mnohé byly předtím poskytovány na ubytovacích platformách, jako je Airbnb. Ke stagnaci cen přispěje i nárůst nucených prodejů například kvůli potížím se splácením hypoték. Na cenách bytů se odrazí i zrušení daně z nabytí nemovitosti a pravděpodobně dojde i ke zlevnění hypotečních úvěrů.

V dlouhodobém horizontu dalších let se dá ale předpokládat, že ceny pražských bytů začnou opět narůstat. Jakýkoliv odhad dalšího vývoje pražského realitního trhu bude však primárně záležet na makroekonomickém vývoji a na délce a závažnosti hospodářské recese, kterou lze pro nadcházející období předpokládat.

V průměru očekávám přibližnou stagnaci cen. K poklesu může dojít v méně atraktivních lokalitách, které se v posledních letech poněkud "utrhly", když lidé kvůli nedostatečné nabídce byli nuceni kupovat prakticky cokoliv, tedy i nemovitosti v místech, kde vlastně nikdo tak úplně bydlet netoužil.

Atraktivní lokality ovšem v cenách klesat nebudou, není k tomu důvod. Jednak je zpravidla vlastní lidé, které dočasné ekonomické zpomalení existenčně neohrožuje a zároveň je koronavirový šok vnímán jako dočasný a v nejhorším případě jej lze "vyčekat". Stavebnictví navíc aktuálně naráží na nedostatek kapacity a v dohledné době tedy nelze čekat výrazné urychlení výstavby.

Dobré lokality, o které byl obrovský zájem již před krizí, tak budou dále mít zájemců o koupi více než dost, a na ceně tudíž budou spíše stoupat, byť o něco pomaleji.

Nemovitosti se zatím napříč trhem prodávají za srovnatelné ceny jako před vyhlášením nouzového stavu. Lze bohužel očekávat, že se konkrétní lidé dostanou do tíživé finanční situace a tím rozšíří řady těch, kteří například nedosáhnou na hypoteční úvěr. To ale samo o sobě neznamená, že vznikne okamžitý tlak na snížení cen nemovitostí.

Člověk, který například nezíská hypoteční úvěr na byt za určitou cenu, si nebude moci pořídit ani nemovitost o trochu levnější. Tento modelový byt ale bez problému koupí někdo jiný.

Makléři předpokládají jednotlivé případy prodejců, kteří sleví z ceny, aby v konkrétní nelehké situaci prodali co nejrychleji. Převis poptávky nad nabídkou na tuzemském realitním trhu je ale dlouhodobě tak vysoký, že je zde značná rezerva do momentu, než by ceny měly začít plošně klesat.

Očekáváme, že ceny napříč republikou budou stagnovat. Ekonomická situace je stále relativně příznivá, poptávka po nemovitostech neklesá, ČNB zmírnila doporučení, která určují podmínky pro nové žadatele o hypotéky, čísla prodejů i poskytnutých hypoték jsou dokonce optimistická. Dokud nebudeme čelit celoevropské recesi podobné té, která vypukla v roce 2008, není důvod, aby ceny nemovitostí klesaly.

U některých segmentů, jako jsou chaty a chalupy, očekáváme dokonce lokální růst cen. Důvodem je extrémní poptávka a omezená nabídka rekreačních objektů.

Vývoj cen nemovitostí bude odlišný v různých lokalitách a segmentech trhu. Ceny realit v centrech měst, které byly určeny na krátkodobé pronájmy pro cizince, by se mohly začít snižovat. Cizinci se kvůli restrikcím do Česka nehrnou a výpadky příjmů z nájemného nutí mnohé vlastníky zamýšlet se nad prodejem tohoto typu nemovitostí. Jelikož obnovení trhu s krátkodobými pronájmy bude trvat delší dobu a dlouhodobější pronajímání je méně výnosné, je zřejmé, že z investičního hlediska se hodnota nemovitostí určených pro cizince snížila. Mělo by být jen otázkou času, než se to projeví v nabídkových cenách realit. V cenách nájmů se to již projevilo. Naopak u zahrad a chalup může dojít k růstu cen.

U většiny nemovitostí se ceny příliš nezmění. Lidé, kteří pandemii přečkají bez větších ztrát, nemají žádný speciální důvod nabízet své nemovitosti k prodeji. Lidí ve skutečné tísni, kteří se nakonec rozhodnou k prodeji svých nemovitosti, zřejmě nebude dostatek, aby to výrazně otřáslo celým trhem. Je možné, že lidé, kteří budou chtít prodat své nemovitosti rychle, budou muset jít dolů s cenou. Nelze však očekávat natolik výrazný růst nabídky nemovitostí na trhu, že by to vedlo ke skokovému propadu cen. Situace by se mohla změnit v případě druhé vlny pandemie, která by v blízké době opětovně zasáhla naši ekonomiku a do problémů by uvrhla více lidí.

Konečně mohou probíhat prohlídky nemovitostí a jasnější situace je už také v rámci vládních opatření, když Poslanecká sněmovna zrušila daň z nabytí nemovitosti. Návrh na zrušení této daně doslova trh zmrazil, klienti uměle protahovali nákup bytů.

V současné době se probouzí zájemci o nemovitosti, ale také prodávající. Podle našich odhadů by totiž ceny neměly klesat, ale spíše stagnovat.