Praha – Majitelé rodinného domku v Litomyšli požádali sousedy o souhlas s přestavbou, při níž měli na střeše, která byla dosud bez oken, vybudovat dva takzvané světlíky. Sousedé souhlasili a díky následnému stavebnímu povolení od úřadů mohla přestavba začít.
Půl roku poté ale sousedé zjistili, že majitel vedlejšího domu buduje ve střeše místo světlíků čtyři klasická střešní okna. A s takovým zásahem do soukromí už nesouhlasili – z oken by bylo vidět na jejich pozemek i do domu.
Na městském úřadě přitom lidé zjistili, že soused staví střešní okna legálně. Stavební úřad totiž vycházel z toho, že na takovou úpravu stačí pouze souhlasné vyjádření úřadu podle zákona s tím, že nejde o změnu stavby. Podle úředníků tedy nebylo nutné znovu oslovit sousední manželský pár a vydat nové stavební povolení.
Byli jsme obejiti
Manželé ze sousedního pozemku proto městský úřad zažalovali. Zdůraznili, že souhlasili pouze se stavbou dvou světlíků, na střešní okna se jich ale už nikdo neptal. „Na západní straně střechy okna nikdy nebyla. Byli jsme obejiti a nebyli přizváni k vyjádření ohledně stavby oken. Nemohli jsme se tak účinně bránit stavbě, se kterou nesouhlasíme,“ uvedli.
Pravidla pro sousedící stavby
Obecně platí, že odstup dvou staveb má činit minimálně sedm metrů. Vzdálenost může být snížena na čtyři metry, pokud nevedou okna do žádných obývaných místností. Ve výjimečných případech, s ohledem na charakter zástavby, lze umístit rodinný dům, garáž a další stavby související s užíváním rodinného domu až na hranici pozemku. V takovém případě ale nesmí být ve stěně na hranici pozemku žádné stavební otvory, zejména okna nebo větrací otvory.
Stavby včetně oken se musí stavět tak, aby nenarušovaly obytné a životní prostředí. Zákon ale přesně neuvádí, co je „pohoda bydlení“ – případy se tedy musí řešit individuálně. Vedle stavebních zákonů je nutné brát v potaz i občanský zákoník, podle něhož se stavebníci musí zdržet všeho, co by způsobilo vnikání imisí (vody, odpadů, prachu, kouře, pachů, světla, stínu, hluku a podobně) na sousední pozemek v míře nepřiměřené místním poměrům
Podle stavebníka i Městského úřadu v Litomyšli bylo vše v pořádku. „Nejedná se o změnu vzhledu stavby, nové řízení nebylo potřebné nařizovat,“ uvedli právní zástupci městského úřadu.
Senát Krajského soudu v Hradci Králové vedený Janem Dvořákem ale rozhodl, že takový postup úřadů je nezákonný. Úředníci podle něj ignorovali stavební zákon a nebrali ohledy na to, že se jednalo o nedokončenou, nezkolaudovanou stavbu. „Nejednalo se o drobné stavební úpravy či udržovací práce, ale změnu stavby před jejím dokončením,“ zdůraznili soudci.
Pouhé vyjádření úřadů nestačí
A u takové změny stavby nestačí jenom pouhé vyjádření úřadu. „Institut vyjádření podle stavebního zákona nemůže sloužit k tomu, aby jím byla legalizovaná stavebníkem požadovaná změna stavby před jejím dokončením,“ rozhodli soudci.
Rozhodnutí je pravomocné, úřad se proti němu neodvolal. Stavební úřad nyní musí znovu projednat námitky sousedů a rozhodnout o nich v klasickém stavebním řízení.
Pokud se totiž výrazně změní podmínky a rozsah stavebních prací ještě před dokončením a zkolaudováním stavby, nejde jenom o stavební úpravy a o udržovací práce, na které stačí pouhé vyjádření úřadů. Ty musí znovu oslovit lidi, kteří bydlí v sousedství takové stavby, a vyžádat si znovu jejich stanovisko.
Soudy upřesňují pravidla
Stavební řízení a práva sousedů při povolování staveb patří mezi časté předměty sporů u tuzemských soudů.
Nejvyšší správní soud letos například precedenčně rozhodl, že stavbu terasy postavené nad úroveň plotu lze zakázat nebo nařídit její odstranění. A i když v hustě obydlených městských aglomeracích a řadové zástavbě neexistuje možnost absolutní ochrany soukromí při bydlení, musí mít lidé možnost svůj životní prostor chránit proti nepatřičným zásahům od sousedů. "Terasu umístěnou nad úroveň plotu nebo zdi přímo na hranici sousedního pozemku lze s trochou nadsázky přirovnat k tribuně, z níž lze sledovat každý detail chráněného prostoru sousedů," rozhodli soudci s tím, že takovou stavbu mohou kvůli zásahu do soukromí úřady nechat zbourat.
V jiném sporu pak dal Nejvyšší soud letos větší naději na obranu lidem, které obtěžuje hluk, zápach nebo jiné „imise“ ze sousedního pozemku. Pomoci jim může rozhodnutí, v němž se soudci vyjádřili k pojmu „obtěžování nad míru přiměřenou poměrům“ používanému v občanském zákoníku. Zjednodušeně řečeno lze verdikt shrnout takto: Lidé mají naději uspět ve sporu proti obtěžování ze sousedního pozemku i v případě, že sousedovo jednání obecně nepřekračuje meze stanovené speciálním předpisem či povolením úřadu. To znamená i tehdy, pokud například hluk nebo výfukové plyny sice nedosahují zdraví škodlivé intenzity, ale přesto je lze vzhledem ke konkrétním okolnostem chápat jako obtěžování převyšující míru přiměřenou místním poměrům.
V případu stavby pražského luxusního hotelu loni Nejvyšší správní soud rozhodl, že na pohodě bydlení a s ní související ceně bytů či domů se podílí také to, co lidé vidí ze svých oken. Pokud dojde k výrazné změně a omezení výhledu včetně možnosti vidět na oblohu, jde o výrazný zásah do vlastnických práv lidí. Ti proto mají možnost se bránit.
