O tématu, jak si finančně přilepšit pomocí vlastního bydlení, jste letos spolu s kolegy ze Sociologického ústavu Akademie věd publikovala knihu. Co bylo jejím cílem?
Zabývali jsme se tím, jak to bude vypadat, když se generace, která je teď ve středním věku, tedy generace Husákových dětí, dostane do důchodu. Co by se stalo, kdyby tato generace spotřebovala svůj majetek uložený v bydlení a jaký by to mělo vliv třeba na jejich děti, když by jim nepředali dům jako dědictví? Ptali jsme se také, jestli by lidé vůbec chtěli své bydlení spotřebovat, aby si přilepšili v důchodu, nebo jestli by radši volili jiné strategie.
Název knihy je "Vlastní bydlení jako finanční bonus k důchodu". Není vlastnictví nemovitostí pro seniory někdy spíš přítěž?
Samozřejmě, může to být přítěž třeba tím, že se o dům musí starat a investovat do rekonstrukcí. Vnímám to ale jako bonus v tom, že ve vlastním bydlení mají uloženo nějaké bohatství. Vychází to také z toho, že bydlení je největší bohatství českých domácností. Otázkou pak je, jestli to dokážou v důchodu nějak zužitkovat a zpeněžit.
Jakou roli v tomto rozhodování hraje rodina?
Překvapilo mě, jak silnou. Když jsme se lidí ptali, co s nemovitostí zamýšlí dělat v důchodu, říkali, že na rozhodování by se museli podílet jejich děti. Primárně o tom neuvažovali jako o své nemovitosti, kterou spotřebují pro svůj důchod, ale jako o budoucím dědictví pro své potomky. Nájemní bydlení u nás navíc nemá příliš dobrou pověst, a lidé se proto snaží, aby i jejich děti byly ve vlastním bydlení a nemusely platit nájem někomu cizímu.
Co pro Čechy znamená vlastní bydlení?
Je to sociální norma, určitý status. Být ve vlastním je pro lidi velmi důležité. Spojují si s tím jistotu, že je odtamtud nikdo nemůže vyhodit, protože je to jejich. I když by finančně výhodnější bylo nájemní bydlení, šli by radši do vlastního.
Vnímají tedy u svého bydlení spíš jeho výhody?
Ano, když jsme se ptali na asociace, které mají s vlastním bydlením spojené, byly to většinou ty pozitivní jako pohoda, klid, zázemí, majetek. Naopak s nájemním bydlením spojovali starosti, nejistotu, nespokojenost nebo poplatky.
Více peněz na důchod, ale bydlet ve svém
V knize se zabýváte dvěma nástroji, díky nimž by si lidé mohli finančně přilepšit ve stáří a zároveň zůstat bydlet ve svém. Prvním z nich je systém Viager, který je rozšířen hlavně ve Francii. V čem spočívá?
Člověk prodá svou nemovitost, nový vlastník mu ale zaplatí jen část hodnoty domu a pak mu platí měsíční rentu, dokud původní majitel žije. Jak bude renta vysoká, se vypočítává podle tabulek dožití. Plnohodnotným majitelem nemovitosti se ale kupující stává až po smrti původního majitele.
Není to trochu rizikové?
Systém je ve Francii velmi starý a celkem dobře právně ošetřený. V případě, že nový majitel přestane platit rentu, nemovitost znovu přechází na toho, kdo ji prodal. Je tam také ochranná lhůta, že pokud by člověk umřel do 20 dní od uzavření smlouvy, smlouva je neplatná. Při vypočítání renty je to ale sázka. Proto je taky model Viager v některých zemích považován za nemorální, protože kupující vlastně spoléhá na to, že člověk brzy zemře.
Stalo se někdy, že by původní majitel domu přežil svého investora?
Je znám případ, kdy paní ve Francii ve svých 90 letech takto prodala byt, žila v něm ale ještě dalších 30 let. Nový majitel bytu zemřel ve svých 77 letech ještě dřív než ona a v platbách renty tak musel pokračovat jeho dědic.
V Česku ale zatím služba nefunguje, nejblíže je tomu takzvaný institut výměnku. Brání tomu chybějící legislativa?
Při výzkumu jsme situaci konzultovali s právníkem a ukázalo se, že využití výměnku by bylo rizikové. Problémem by byla nedostatečná právní ochrana pro prodávajícího, aby se necítil ohrožen, že se ho nový majitel bude snažit z bytu vyštvat. Kdyby například člověk přestal platit rentu a dostal by se do insolvence, byt by se původnímu majiteli nevrátil a získal by jenom podíl z dlužné částky.
Druhým modelem, který v knize uvádíte, je zpětná hypotéka, která je rozšířená například ve Velké Británii. V čem se od francouzského modelu liší?
Člověk zůstane bydlet ve svém, nadále zůstává vlastníkem a od banky si bere úvěr. Vypůjčenou sumu ale nesplácí, bude splacena až po smrti prodejem nemovitosti. Je tam také garance nulového předlužení, takže člověk se nemůže zadlužit víc, než je hodnota nemovitosti.
Na rozdíl od Viageru už v Česku tato služba funguje, je to tak?
Ano, zatím to ale není příliš rozšířené. Nabízí ji hlavně nebankovní subjekty jako službu, na kterou se vztahují pravidla spotřebitelského úvěru. Úroky jsou tam ale poměrně vysoké. Ve Velké Británii jsou sice úroky také vyšší než u běžné hypotéky, ale jenom o málo.
Pro koho by byly tyto nástroje určené?
V první řadě jsou to bezdětní, protože nemusí řešit přenechání dědictví svým dětem. Velkou roli pak hraje, jaký mají lidé vztah k nemovitosti, kde bydlí. Nástroje budou zvažovat primárně ti, kdo chtějí ve svém bydlení zůstat a potřebují peníze. Důchodci na svém bydlení často lpí a je to tak pro ně určité lákadlo. Pro lidi, kteří jsou flexibilní a nemají problém se přestěhovat, bude jednodušší nemovitost prodat a jít do něčeho levnějšího nebo do nájmu.
Mají o tyto nástroje, jak si v důchodu přilepšit, vůbec Češi zájem?
Asi třetina lidí uvedla, že by o tom uvažovala. Poptávka byla u těchto modelů zhruba stejná jako u varianty, že by v důchodu prodali svou nemovitost a přestěhovali se někam jinam. Je tam tedy pro tyto produkty určitý potenciál, i když to u nás není nijak zaběhnuté. Je otázkou, jestli se lidi dostanou do situace, kdy to budou muset zvažovat.
Ke kterému z těchto dvou nástrojů se přiklánělo víc lidí?
Lidé spíš inklinovali ke zpětné hypotéce. Jako bonus vnímali, že jsou stále vlastníky nemovitosti a je tam možnost zadních vrátek, tedy že dluh můžou splatit a nemovitost by jim zůstala. Není to tak rezolutní jako Viager, kde už dům prodávají.
Může tedy vlastní bydlení pomoct vyřešit finanční obtíže ve stáří?
Může, zatím se ale ukazuje, že většina lidí se radši uskromní a bude spoléhat na pomoc rodiny, než aby vlastní bydlení spotřebovali. Je ale možné, že až se generace Husákových dětí do důchodového věku dostane, situace bude horší, než teď předpokládají, a možná budou muset na bohatství, které mají uložené ve vlastním bydlení, sáhnout.
