Praha - Už jen dva týdny zbývají, než poskytování hypotéky omezí nová opatření České národní banky (ČNB). Centrální bankéři zasahují do oblasti půjček na bydlení už poněkolikáté. Zatímco v minulosti omezili velikost hypotéky v poměru k hodnotě kupované nemovitosti, nyní nasazují ještě výrazně těžší kalibr. Hypotékám "na poslední chvíli" se věnoval týdeník Ekonom.
Více k tématu čtěte v elektronické verzi týdeníku Ekonom:
- Hypotéky vs. nájem: Podívejte se, ve kterých městech či pražských městských částech se vyplatí spíše hypotéka, či nájemní bydlení
- Obejít novou regulaci? Téměř nemožné. Nové limity hypoték jsou prakticky neprůstřelné, shodují se odborníci
- Hypotéky zpřísňují a zdražují, zlaté časy pomalu končí bankám i klientům. Úvěry na bydlení mimo Prahu se však lidem stále vyplatí
Od října by na hypoteční úvěr neměl dosáhnout žádný z klientů finančních institucí, u nějž by celková výše půjčky přesáhla devítinásobek čistého ročního příjmu. Samotná měsíční splátka úvěru by pak neměla představovat více než 45 procent čistého měsíčního výdělku. Omezení se však netýkají jen samotných hypoték.
V minulosti řada žadatelů "obcházela" pravidla omezující poměr hypotečního úvěru k hodnotě zastavované nemovitosti tím, že si zbývající část peněz půjčili jinde. Typicky lidé využívali úvěr ze stavebního spoření. Nová regulace ČNB proto stanovuje, že omezení ve vztahu k příjmům se týká nejen hypotéky, ale také všech dalších úvěrů, které žadatel splácí.
Pokud by si tedy člověk chtěl snížit hypoteční úvěr tím, že si část peněz na byt či dům půjčí jinde, nijak by si nepomohl.
"S tím, jak růst cen bydlení předstihuje zvyšování příjmů domácností, se dlužníci stávají zranitelnějšími. Zároveň roste pravděpodobnost, že o úvěr budou čím dál více usilovat rizikovější žadatelé," vysvětloval v červnu další utažení podmínek hypotéky guvernér ČNB Jiří Rusnok.
Ohrožení? Lidé z velkých měst i singles
Jaké dopady bude omezení mít? Například Česká bankovní asociace (ČBA) na datech z loňska spočítala, že za nových podmínek by na hypoteční úvěr nedosáhla zhruba pětina lidí, kteří jej ještě loni dostali. Podle analýzy ČBA by přitom byli nejvíce postiženi lidé s nižšími příjmy − typicky domácnosti s čistým příjmem do 30 tisíc korun měsíčně.
Odhady efektů regulace u jednotlivých bank se nicméně liší. "Podle našich odhadů by nová pravidla nesplnila přibližně třetina současných žadatelů," tvrdí například mluvčí Sberbank Radka Černá.
Podle Tomáše Kostrhouna, manažera pro úvěrové produkty Monety Money Bank, se zase v rámci celého trhu regulace dotkne "jen" asi 15 procent klientů poptávajících úvěr na bydlení.
Efekty nové regulace navíc nebudou stejné ve všech regionech či u všech skupin zákazníků finančních institucí. "Změny hypoték znepřístupní pořízení nemovitosti především lidem s nižším vzděláním a kupujícím z velkých měst, kde ani vyšší průměrný příjem nemusí stačit na získání hypotéky v požadované výši. Riziko neúspěchu při žádosti o hypoteční úvěr se ale týká i třeba takzvaných singles, kteří jsou třetí nejpočetnější skupinou zájemců o byt," upřesňuje produktový manažer hypoték skupiny Wüstenrot Marian Holub.
Přestože do uvedení novinek do praxe zbývá už jen krátká doba, povědomí potenciálních žadatelů o hypotéku je překvapivě malé. Například podle průzkumu, který mezi lidmi plánujícími v dohledné době nákup či rekonstrukci nemovitosti provedla společnost Wüstenrot, správné znění obou nových pravidel pro hypotéky znalo jen 17 procent dotázaných.
A bezmála čtvrtina z nich nevěděla ani o jedné ze dvou nových regulací ČNB.
Čas ještě zbývá
Co se příjmů týče, týdeník Ekonom spočítal maximální výši hypotečního úvěru pro lidi s různým čistým měsíčním příjmem. Z výpočtů vyplývá, že největší problémy budou mít lidé usilující o koupi drahých nemovitostí, na které tím pádem potřebují i vysoký úvěr. Zatímco pro milionovou hypotéku na 25 let bude stačit při současné úrovni sazeb čistý příjem kolem 10 tisíc měsíčně, u čtyřmilionové hypotéky se stejnou dobou splatnosti se bude muset pohybovat kolem 40 tisíc korun měsíčně.
To ovšem jen v případě, že žadatel nebude mít žádné další půjčky.
Z časového hlediska je už situace poměrně napjatá. Kdo teprve začíná vybírat nemovitost, kterou by si chtěl koupit s pomocí úvěru, s velkou pravděpodobností už nestihne uzavřít hypotéku za starých podmínek. Ti žadatelé, kteří už mají vybráno, nicméně samotné "papírování" kolem hypotečních úvěrů zvládnout mohou.
Potvrzují to i vyjádření jednotlivých finančních institucí. Má to však jeden háček: jednotlivé banky si interpretují nová regulační pravidla různě. Podle některých finančních institucí − například České spořitelny nebo Wüstenrotu − stačí potenciálnímu zájemci do konce září stihnout podat žádost o hypoteční úvěr. "Pokud bude klient žádat o hypotéku u České spořitelny do konce září, bude ji mít uzavřenou za stávajících podmínek. Stačí přitom stihnout podat žádost," konstatuje Lukáš Kropík z tiskového oddělení spořitelny.
Jiné finanční instituce jsou ale přísnější. "Rozhodující moment je podepsání smlouvy, tou se stvrzuje poskytnutí úvěru," říká mluvčí Fio banky Jakub Heřmánek.
Pouhé podání žádosti nebude stačit ani u Hypoteční banky, respektive její mateřské ČSOB. "Pokud půjde vše rychle a žádost se stihne schválit a hlavně podepsat do 30. září, pak bude samozřejmě posuzována podle starých pravidel. Vzhledem k tomu, že hypotéka je přece jenom složitější a delší proces, snažíme se být opravdu včas připraveni," vysvětluje mluvčí Hypoteční banky Andrea Vokálová. Nutnost do konce měsíce žádost schválit potvrzuje i Tomáš Kostrhoun z Monety Money Bank.
Ještě před podáním žádosti by si tak zájemce o úvěr na bydlení měl dobře prověřit, jak novou situaci řeší banka, pro niž se rozhodl. Může se tak vyhnout nepříjemnému zklamání, kdy půjčku nestihne vyřídit o pár dní. Ty ovšem mohou být rozhodující.
Hypoteční léto i podzim
Blížící se nová omezení se projevila na zvýšeném zájmu o hypotéky už v létě. Přestože si lidé v červenci půjčili na bydlení méně peněz než o měsíc dříve, v meziročním srovnání byl naopak červenec silnější než ten loňský. Potvrzují to ostatně i hypoteční makléři. "Léto bývá v oblasti hypoték "mrtvou" částí sezony. Letos jsme ale nepozorovali, že bychom oproti zbytku roku měli výrazně méně práce," tvrdí například místopředseda představenstva makléřské společnosti Gepard Finance David Eim.
O zvýšené aktivitě potenciálních žadatelů o úvěr na byt či dům hovoří i samotné finanční instituce. "Během léta počet žadatelů o hypotéku rostl. Hlavně se začali zajímat, zda od října na hypotéku dosáhnou. A ti, kteří už o úvěru uvažovali, se nyní snaží celý proces urychlit a uzavřít smlouvu do konce září," uvádí mluvčí Fio banky Jakub Heřmánek. O růstu počtu nových hypoték hovoří prakticky všechny oslovené banky.
Poptávku ostatně bankéři sami podporují. Přestože centrální banka letos v červnu a poté i na začátku srpna zvýšila základní úrokové sazby − pokaždé o čtvrt procentního bodu − ceny úvěrů na bydlení se od jara do dneška nijak zásadně nezměnily. Podle Hypoindexu sestavovaného společností Fincentrum byly dokonce průměrné úrokové sazby hypoték v červenci o jednu setinu procentního bodu níže než na jaře: průměrná sazba se držela na 2,5 procenta, zatímco v dubnu to bylo 2,51 procenta. A žádné zdražování nepřišlo ani v srpnu. Naopak − třeba Air Bank od začátku září rozjíždí akci, kdy sazby naopak ještě snižuje.
Je tedy zjevné, že finanční instituce mezi sebou soutěží, kdo "uloví" více z těch klientů, kterých se nová pravidla dotknou a kteří se ještě rychle snaží na bydlení si půjčit. "Banky očekávají, že spolu se zpřísněním podmínek přibude klientů, kteří si budou chtít sjednat hypotéku za stávajících podmínek," potvrzuje ředitel makléřské společnosti Golem Finance Libor Ostatek. Jinými slovy, žádná finanční instituce nechce dát šanci konkurenci, aby jí díky lepším podmínkám "vyfoukla" klienta, který by od října už na půjčku na bydlení nedosáhl.
Banky se snaží "ulovit" klienty, kteří od října na hypotéku nedosáhnou, do poslední chvíle. I proto drží úrokové sazby stále nízko.
Velmi slušné podmínky hypotéky tak mohou získat i ti žadatelé, kteří nechali vyřizování na poslední chvíli. Týdeník Ekonom srovnal aktuální nabídky celkem třinácti finančních institucí u třímilionového hypotečního úvěru s 30letou splatností a pětiletou fixací, a to včetně slevy za pojištění schopnosti splácet.
Výsledek? Nejnižší nabízenou sazbou se může pochlubit Fio banka s 2,18 procenta následovaná Air Bank, která v zářijové akci u úvěrů nad 1,5 milionu korun nabízí úrokovou sazbu 2,39 procenta. Do 2,5 procenta se pak "vejdou" také Equa bank, mBank a UniCredit Bank.
Past u refinancování nehrozí
V souvislosti s novými pravidly hypoték se nabízí také otázka, zda postihnou nejen nové žadatele, ale také ty stávající, jimž bude končit fixace už jednou schváleného úvěru. V takovém momentě má totiž klient nejjednodušší a nejlevnější možnost odejít ke konkurenční bance a požádat o refinancování.
Problém je nicméně v tom, že při přenesení úvěru do jiné banky jde de facto o novou hypotéku: nová banka spočítá podmínky nového úvěru na základě zůstatku jistiny úvěru u banky minulé. Pokud by však klient po skončení fixace nesplňoval nové podmínky týkající se minimální výše čistého příjmu, což je v některých případech možné, znamená to, že nebude mít jinou možnost než zůstat u stávající banky?
Podle finančních institucí se toho není třeba obávat. "Na refinancované hypotéky se opatření ČNB vztahovat nebude, pokud v rámci refinancování nedojde k nárůstu expozice, tedy pokud klient nebude požadovat dodatečné zdroje," tvrdí mluvčí Komerční banky Michal Teubner. Jeho slova pak potvrzuje i vyjádření centrální banky z června letošního roku. Ředitel sekce finanční stability ČNB Jiří Frait při oznamování změn prohlásil, že novinky jsou zaměřeny jen na nové úvěry a refinancování se týkat nemají.
Do pasti se ale může klient banky po konci fixačního období hypotéky dostat kvůli staršímu doporučení ČNB, které omezilo poměr dluhu k hodnotě nemovitosti (takzvaný poměr LTV) na 90 procent.
"Ukazatel LTV bude hrát roli při refinancování a může některé žadatele negativně ovlivnit. Jde zejména o ty, kteří uzavřeli 100procentní hypotéku těsně před jejich omezením, tedy do června 2016," konstatuje Marian Holub z Wüstenrotu.
Jinými slovy, takový klient, který by chtěl odejít k jiné bance a zároveň by nesplacená jistina jeho hypotéky přesahovala 90 procent hodnoty zastavené nemovitosti, by s žádostí o refinancování neuspěl. Zůstat u stávající banky by pak pro něj byla jediná možnost.
