Banky začaly být podle expertů opatrnější kvůli ekonomické nejistotě i hrozbě narůstajícího počtu nesplacených hypoték po ukončení úvěrového moratoria, díky kterému si mohli klienti od jara odložit splátky až do konce října.
Hypoteční banky se ale připravují také na to, že současné rekordně vysoké ceny nemovitostí v Česku mohou poklesnout. Že ty zastavované tak banky mohou ohodnotit na značně nižší částku, než jaká je jejich kupní cena, se domnívá například finanční specialistka Veronika Hegrová z Hyponamíru.cz.
"Již první vlna koronaviru měla přinést obrat trendu a odstartovat pokles cen nemovitostí. Podle indexu vývoje cen nemovitostí od Hypoteční banky ale žádný zlom nenastal. Ve druhém čtvrtletí ceny nadále rostly, i když tempo růstu zvolnilo. Nyní Česko bojuje s druhou vlnou pandemie koronaviru a ceny bytů, rodinných domů i pozemků stále rostou," uvedla Hegrová.
Česká národní banka (ČNB) ve své zprávě o finanční stabilitě z minulého týdne uvedla, že ceny bydlení v ČR považuje za nadhodnocené o sedmnáct procent, ve vybraných lokalitách dokonce o pětadvacet procent.
A jak by opatrnost bank v cenových odhadech mohla konkrétně kupujícího postihnout? Zastavovaná nemovitost slouží bance jako záruka pro případ, že člověk nezvládne poskytnutý úvěr splácet. Pokud dojde k dražbě, banka částkou z jejího prodeje uspokojí svoji pohledávku. A chce tak mít jistotu, že za uvedenou odhadní cenu byt prodá rychle a bez problémů.
Zároveň bankovní odhad ceny bytu nebo domu slouží k rozhodnutí, zda klient hypotéku vůbec dostane. Už nyní platí pravidlo, že by banky ve vlastním zájmu měly dávat hypotéku jen na 80 procent odhadní ceny, zbytek by měl klient hradit z vlastních úspor. Pokud nyní navíc banka ještě "podsekne" odhadní cenu, nemusí klient na dohodnutou koupi bytu vůbec dosáhnout.
V současnosti například u stometrového bytu 3+1 není v Praze výjimkou cena 10 milionů korun. Klient by tak měl mít správně našetřeny dva miliony, aby s pomocí hypotéky mohl podepsat kupní smlouvu. Pokud však bude kupovaným bytem i ručit, je možné, že mu banka vypracuje odhad pouze na 7 500 000 Kč a půjčí mu tak pouze šest milionů (80 procent z odhadní ceny). Rázem by tak k nákupu potřeboval z vlastní kapsy hned čtyři miliony.
Nutno ovšem dodat, že banky přistupují u žádostí o hypotéky individuálně a ani zmíněná 80procentní hranice už není díky červnovému koronavirovému uvolnění restrikcí ze strany ČNB vyžadována. Maximální poměr výše hypotečního úvěru a hodnoty zastavené nemovitosti (LTV) ponechali centrální bankéři na 90 procentech.
Podle Hegrové si však i tak lidé nejčastěji sjednávají osmdesátiprocentní hypotéky, kdy musí zbývajících dvacet procent doplatit z vlastních úspor. Například u nemovitosti za čtyři miliony korun jde o částku 800 tisíc.
"To ovšem platí pouze za předpokladu, že odhad banky bude stejný jako kupní cena. Pokud by banka ohodnotila nemovitost například pouze na 3,6 milionu korun, musel by si zájemce připravit ještě o 320 tisíc více," uvedla Hegrová.
Nemovitosti dál zdražují
Skutečnost, že s cenami nemovitostí příliš nezahýbala ani nynější krize, ukazuje řada analýz, které byly od té doby zveřejněny. Například podle realitní sítě Century 21 naopak ceny starších bytů ve velkých městech v říjnu poměrně výrazně vzrostly - nejvíce v Ostravě (o 23 procent) a v Liberci (o 16,9 procenta).
Novostavby v Praze pak podle studie, kterou ve středu publikovala developerská společnost Central Group, zdražily od poloviny roku 2015 v průměru o 98 procent na 110 117 korun za metr čtvereční. Podle společných statistik developerů Trigema, Skanska Reality a Central Group průměrná cena nových prodaných bytů v hlavním městě na konci září meziročně vzrostla o 3,2 procenta na 110 117 korun za metr čtvereční.
ČNB ale z nadhodnocených cen viní kromě jiného právě i developerské firmy. Ty totiž řadu dokončených bytů s vidinou silné a neopadající poptávky odmítají zlevnit a raději je místo toho nechávají dlouhé měsíce i roky prázdné. Jen v Praze se počet dokončených, ale neprodaných bytů odhaduje dlouhodobě okolo pěti tisíc. Přesto developeři vysoké ceny obvykle vysvětlují nedostatkem bytů na trhu a tlačí na úřady kvůli uvolnění zákonných povolovacích procesů nové výstavby.
Záleží na místě
Finanční specialistka Veronika Hegrová ovšem také upozornila, že pokles odhadované ceny se týká hlavně starších realit v méně atraktivních lokalitách. Ani podle analytika společnosti Bidli Daniela Horňáka se nedá mluvit o celorepublikovém jevu, nýbrž o lokální záležitosti.
"Výkyvy byly vždy - vždycky se stávalo, že odhad nemovitosti nemusel vyjít a kupní cena mohla být vyšší. Samozřejmě že v současné době se to může stávat více, ale je to spíše lokální problém, nikoliv celorepublikový úkaz toho, že by banky očekávaly výrazný pokles cen nemovitostí," domnívá se Horňák.
Podle něj jde o oblasti, kde prodávající nastavili zkrátka už tak přemrštěné ceny, že neodpovídají poptávce či cenovému vývoji v dané oblasti.
Také finanční poradce a hypoteční specialista ze společnosti Partners Vladimír Weiss zdůraznil, že jde o velmi individuální záležitost příznačnou spíše pro jiné regiony, než je Praha.
Podle něj záleží také na bance. "Čím menší banka, tím je větší pravděpodobnost, že odhad vyjde hůře, než jaká je kupní cena. Ony si tím svým způsobem řídí i riziko. Když mám klienta, u kterého vím, že je na tom s vlastními zdroji na štíru, tak mu raději doporučím nějakou větší banku," vysvětlil pro on-line deník Aktuálně.cz Weiss. Podle Horňáka ale velikost banky roli nehraje.
Česká bankovní asociace sice připouští, že banky mohou v současné době z důvodů opatrnosti zpřísnit svůj pohled na odhadované ceny nemovitostí, za celý trh s hypotékami ovšem podle hlavního poradce ČBA Vladimíra Staňury není k dispozici žádná taková statistika, která by to dokazovala.
Hypotečnímu trhu v Česku se tak zatím dál daří - navzdory pandemii, která řadě lidí způsobila finanční potíže. Letošní říjen se stal dokonce co do objemu poskytnutých hypoték (25,214 miliardy korun) druhým nejúspěšnějším měsícem v historii Hypoindexu, který hypoteční sazby sleduje. Proti září vzrostl objem poskytnutých hypoték o 3,162 miliardy korun a meziročně o 8,3 miliardy korun.
Video: Úžasná rekonstrukce maličké terasy vyšla sotva na pár tisíc
