Praha - Úplná deregulace nájmů, která od Nového roku nastane ve většině Česka, je chyba, které se vyspělé země snaží ve větší či menší míře vyhnout.
Zvýhodňování vlastnického bydlení a liberalizované nájmy, mohou být jednou pro Českou republiku ekonomicky škodlivé a dokonce nebezpečné.
Vyplývá to ze studie sociologů Martina Luxe a Petra Sunegy publikované letos v knize Jaká je naše společnost. Tu vydalo Sociologické nakladatelství SLON.
Zatímco socialismus v lidech podle autorů vytvořil často až do dnešních dnů přežívající „falešnou společenskou paměť", že stát se musí všem občanům postarat o bydlení, po listopadu 1989 se státní bytová politika postupně přehoupla do opačného extrému - jediné správné bydlení je to vlastní.
Přitom v Německu nebo Švýcarsku bydlí většina lidí v nájmech, přičemž až pětina veškerého bytového fondu Francie či Velké Británie tvoří sociální byty s regulovaným nájmem. ´
Autoři proto navrhují inspirovat se tam a zavést nový, sofistikovanější způsoby "regulace druhé generace".
Bytová politika po česku: pokřivit, uvolnit
Autoři dokazují, že ceny nemovitostí v České republice od revoluce až do roku 2008 stabilně rostly, cenová dostupnost vlastního bydlení se však ve skutečnosti díky rostoucí životní úrovni zvýšila (viz graf).
Zároveň ale naznačují, že stát svou bytovou politikou trh výrazně pokřivil.
Stavebním spořením totiž masivně podporoval vlastnickou formu bydlení. Spoření však míjelo sociálně slabší lidi, kteří na státní podporu nedosáhli. Pomáhalo tak hlavně lépe situovaným rodinám a podobně jako jinde ve světě tak přispělo ke zdražení nemovitostí i tržního nájmu.
Zároveň však čeští politici bránili deregulaci nájmů tak dlouho, až je k tomu majitelé donutili u evropských soudů. Deregulace teď zřejmě udělá z nájemních bytů zase o něco méně atraktivní formu bydlení.
Bez podpory nájmů stát ekonomicky "tuhne"
Podle autorů je Česko v situaci, kdy vlastně nerespektuje neutralitu výběru, kterou by měl stát pro své občany hájit. Dokazují přitom, že jednostranná státní podpora vlastnického bydlení je pro nás všechny vlastně hodně nebezpečná.
Vlastníci bytů jsou především daleko méně mobilní, a tudíž i pracovně přizpůsobiví, než nájemníci. „Mnoho studií prokazuje, že vysoký podíl vlastnického bydlení je spojen s vysokou mírou nezaměstnanosti," tvrdí sociologové.
Stát tak v lidech motivuje usedlost a jde proti moderní politice hospodářské, pracovní a životní "flexibility," kterou přijal za svou a kterou politici lidem rádi káží.
Pravdivý není ani argument, na který se zastánci vlastnického bydlení často odvolávají, že totiž ceny nemovitostí neustále rostou.
Příliš mnoho majitelů, příliš mnoho dluhů
Ekonomický cyklus na bytovém trhu trvá 10 až 20 let, tedy mnohem déle, než běžné ekonomické cykly. „Podle studie OECD z roku 2005 se však trvání cenových cyklů pro rezidenční nemovitosti v čase prodlužuje a hloubka cenových propadů zvyšuje," upozorňují autoři.
Propad cen nemovitostí tak může během okamžiku lidem zničit celoživotní úspory „vražené do cihel".
Velmi riskantní se proto ukázaly snahy zapojit do vlastnického bydlení co nejvíce příjmově slabších skupin. Jak to dopadlo, dokázala hypoteční krize v USA, která strhla lavinu a nakonec stála obrovské majetky i mnohem lépe situované rodiny na celém světě, a teď i kvůli hypotéčním bublinám ohrožuje Řecko a Irsko.
Majitelé nemovitosti mají navíc tendenci je zastavovat a dál se zadlužovat - průměrný mladý majitel bydlení v USA má dluhy třikrát vyšší, než je jeho majetek, z toho 70 procent tvoří právě dluh na bydlení.
Opatrnost je na místě
Sečteno podtrženo: omezením podpory pouze na stranu vlastnického bydlení se společnost v ekonomických výkyvech stává zranitelnější. Do nájemního bydlení se pak stěhují stále víc jen ti, kdo si vlastní bydlení skutečně nemůžou dovolit. To podporuje vznik špatných adres - ghett.
"Je na místě opatrnost," varují Lux a Sunega před jednostrannou podporou vlastnického bydlení. Podle nich proto stojí za úvahu, "zda by nebylo účelné vrátit do hry nájemní bydlení " a učinit z něj skutečnou alternativu k bydlení vlastnickému.
Ve vyspělých zemích proto mají stále vedle soukromého nájemního bydlení i sociální nájemní bydlení - ve Velké Británii, Francii, Švédsku či Dánsku je jich pětina všeho bytového fondu, v Holandsku dokonce přes třetinu (přes 35 %).
Provozovateli takových bytů jsou obce, neziskové organizace ale i soukromníci. Důležité je, že ve všech těchto zemích už několik desítek let existuje nějaká forma regulace nájemného.
Nájem přikovaný k příjmu nebo inflaci
Jde například o tzv. nákladové nájemné, které hradí jen náklady na pořízení a provoz bytu a nic víc. Méně častou formou je k příjmu vztažený nájem, který se určuje podle výše příjmu dané domácnosti.
Ve Velké Británii je regulace nepřímá, stanovuje pouze maximální výši nájmu pro nárok získat příspěvek na bydlení od státu.
Jinde zase stanovují maximální roční míru růstu nájmu, nebo růst připoutají pevným poměrem k růstu cenové hladiny.
Díky podobným opatřením se velký segment nájemního bydlení ve zmíněných vyspělých zemích stává bydlením na velkou část života a tím i skutečnou alternativou k vlastnickému bydlení.
"Na pozadí rizik plynoucích z příliš vysokého podílu vlastnického bydlení, bychom této politice mohli dát alespoň šanci," píší Martin Lux a Petr Sunega.
