Jak uvedla realitní kancelář Lexxus, neveřejné investiční nabídky neboli předprodeje, které jsou určené pro investory, umožňují developerům rychle nastartovat nové projekty nebo přehodnotit cenovou politiku. "V přeprodejích najde kupce zhruba čtvrtina námi nabízených bytů. Jsou však projekty, kde se do veřejné nabídky dostane jen několik málo jednotek," řekl ředitel Lexxus Peter Višňovský.
Realitní expert Tomáš Kučera pro on-line deník Aktuálně.cz sdělil, že bylo vždy běžné, že se developer snažil prodat aspoň část bytů ještě před zahájením výstavby nebo na jejím počátku, aby mohl umořit finance bance.
"Pokud v dnešní době roste ze strany investorů zájem o byty, je logické, že developeři zaznamenávají nárůst prodejů v těchto tzv. předprodejích. Není to ale jev, který by byl nějak překvapující, je spíš logický s ohledem na vývoj realitního trhu," domnívá se Kučera.
Podle Višňovského představuje typického investora movitá fyzická osoba nakupující opakovaně. Výjimkou nejsou investoři, kteří si v Praze pořídí pět a více bytů ročně. "Rozhoduje přiměřená cena a atraktivní lokalita. Většina takto prodaných bytů se rychle objeví na nájemním trhu," dodal šéf Lexxus.
Podle analytika ČSOB Petra Dufka je ale těžké jednoznačně tvrdit, zda se vyplatí investovat do bytů v hlavním městě s cílem zhodnocení peněz, protože se situace na trhu mění. "Vždy bude záležet na horizontu investora, na nákladech jeho zdrojů včetně těch alternativních a s tím, že Praha je už docela dost drahá v důsledku extrémně pomalé výstavby," připomněl.
V tuto chvíli už je podle něj také nutné počítat s růstem úrokových sazeb, které vedou ke zdražování hypoték, ale také zatraktivňují jiné alternativní investice. "Růst nájmů je zatím spíš ještě symbolický, protože se trh krátkodobých pronájmů Airbnb zatím nevzpamatoval. Relativní výnosnost nájmů proto v podstatě klesá. V každém případě je při investicích do bytů postupovat případ od případu a už vůbec nejde udělat jednoznačně plošné hodnocení," zdůraznil pro Aktuálně.cz.
Řada expertů také ve skupování bytů za účelem investice dlouhodobě vidí jednu z hlavních příčin nedostupnosti bydlení. Pro Aktuálně.cz to nedávno uvedli například urbánní antropolog Michal Lehečka nebo sociekonom Petr Sunega. Investiční byty často zůstávají prázdné, neboť pronájem se nemusí za současných nižších cen nájmů vyplácet. "Blokování" těchto bytů pak vede k dalšímu přehřívání trhu a pokračujícímu růstu cen pro "běžné zájemce".
V pandemii ubylo zahraničních investorů
Podle největší české developerské firmy Central Group se podíl investorů u nových bytů v Praze dlouhodobě pohybuje mezi 20 a 30 procenty. V typicky rodinných lokalitách jde o deset a méně procent, v projektech blíže centru se může jednat i o více než 30 procent.
V posledním roce ale počet lidí, kteří do nemovitostí ukládají naspořené peníze, ještě narostl. "Během pandemie jsme zaznamenali zvýšený zájem o menší jednotky v investorsky zajímavých lokalitách. Jde o lokality buď přímo v centru, nebo v místech s dobrou dopravní dostupností do centra, ideálně blízko metra," sdělil mluvčí Central Group Ondřej Šťastný.
Obecně platí, že nejvyhledávanější jsou menší byty 1+kk a 2+kk, které se nejrychleji pronajmou. Před několika lety se jejich podíl na prodejích pohyboval mezi 50 až 60 procenty, nyní se blíží 70 procenty.
Zvýšená poptávka je ale nyní patrná hlavně ze strany Čechů, naopak kupců ze zahraničí loni ubylo, přestože z dlouhodobého hlediska tvoří zhruba čtvrtinu investorů. Převažují mezi nimi Slováci a poté kupci z bývalého Sovětského svazu, u nichž ale Central Group už delší dobu sleduje postupný úbytek.
Vlastní byt jako sen každého
Z českých investorů jde takřka výhradně o jednotlivce nebo rodiny, které pořizují byt například pro děti do budoucna a mezitím jej chtějí pronajímat. Podle Šťastného nejčastěji platí hotově, nebo využívají nižší podíl úvěru. Souvisí to s tím, že do nemovitosti ukládají volné finanční prostředky, které tímto chrání před inflací a současně zhodnocují.
Touhu Čechů po bydlení ve vlastním dokazují i data evropského statistického úřadu Eurostat z roku 2019, podle kterých žijí ve vlastním bytě nebo domě čtyři z pěti Čechů. Tato statistika řadí tuzemsko ke státům s největším zastoupením vlastnického bydlení v Evropské unii.
"Mít svůj byt či dům je snem asi každého. Lidé dávají na vážky placení nájmu a uvázání se k úvěru. Velká výhoda vlastnického bydlení je, že se nemovitost časem zhodnocuje. Pokud si člověk udělá finanční rozvahu, zjistí, že se mu ekonomicky vyplatí investovat do svého než platit roky nájem," uvedla výkonná ředitelka Central Group Michaela Tomášková. Její společnost připravila níže přiložený výpočet, který ukazuje, že vzít si hypotéku je mnohdy výhodnější než platit dlouhodobě nájem a zbylé peníze investovat.
Bydlení ve vlastním versus nájem
Pořízení průměrného bytu 2+kk (55 m²) na hypotéku v roce 2016:
- při tehdejších cenách bylo nutné mít našetřeno cca 360 tisíc Kč
- na splátkách majitel dosud zaplatil cca 710 tisíc Kč
- ceny pražských bytů za posledních pět let vzrostly o cca 80 %, což znamená, že dříve investovaných 360 tisíc Kč má dnes hodnotu cca 650 tisíc Kč
- v průměru se každý rok investice do bytu zhodnotila o 16 %
Placení nájmu v průměrném bytu 2+kk (55 m²) od roku 2016:
- během pěti let by nájemce zaplatil cca 900 tisíc Kč, tedy o cca 200 tisíc Kč více než kolik by zaplatil za splátky hypotéky
* Průměrná cena bytu o velikosti 55 m² v polovině roku 2016 podle analýz společností Trigema, Central Group a Skanska činila 3 625 710 Kč, nájemné podle statistik společnosti Flatzone 14 520 Kč (každoročně navyšováno o inflaci podle dat Českého statistického úřadu), roční úroková sazba podle údajů Fincentrum Hypoindex 1,87 %.
* Při výpočtu splátky hypotéky byl uvažován úvěr s LTV (hodnota zastavené nemovitosti) na 90 procentech se splatností 30 let a pětiletou fixací.
Zdroj výpočtu: Central Group
Developerská firma doplnila, že pořízení nemovitosti v posledních měsících nahrávaly nízké úrokové sazby a celkově výhodné podmínky na hypotečním trhu, což se promítlo do rekordních prodejů. To se však pomalu mění a hypotéky zdražují.
Jedna z nejbezpečnějších investic
Také další odborníci se domnívají, že pořízení investiční nemovitosti je momentálně velmi výhodné. Višňovský například zmiňuje, že je takový majetek také vysoce likvidní, protože případný prodej bytu se dá vyřídit do několika týdnů.
Po doplacení hypotéky pak byt generuje stabilní pasivní příjem. "Investoři do rezidenčních nemovitostí netouží po rychlém zbohatnutí. Zajímá je především dlouhodobé zhodnocení peněz a stabilní zajištění sebe a svých blízkých," míní Višňovský.
Kučera k tomu doplnil, že za celou dobu existence realitního trhu v Česku nebylo možné, aby vlastník bytu na koupi z dlouhodobého horizontu prodělal. "Samozřejmě došlo i k poklesům cen, jako například po ekonomické krizi v roce 2009. Z dlouhodobého hlediska je ale investice do realit jedna z nejbezpečnějších," je přesvědčený.
