Splácíte hypotéku (nebo se k tomu chystáte), ale zůstane vám k dispozici i určitá hotovost jako záloha, kterou chcete mít kdykoliv k dispozici? Vhodnějším řešením než spořicí účet pro vás může být takzvaná offsetová hypotéka.
Pod cizojazyčně až nebezpečně znějícím názvem se neskrývá v zásadě nic jiného než "bilanční mechanismus". Jako první jej v Česku - už v polovině roku 2008 - nabídla mBank. Nyní s ním přichází také Raiffeisenbank.
Jak offsetová hypotéka funguje? Klient má otevřený vedle úvěrového účtu ještě takzvaný bilanční účet, na který může přesouvat peníze z běžného účtu. Úroky z hypotéky pak platí pouze z rozdílu mezi výší hypotéky a prostředky uloženými na souvisejícím bilančním účtu.
Výhodou bilančního účtu je, že z něj lze prostředky kdykoli převést zpět na běžný účet a využít libovolným způsobem. Klient tak de facto získává úroky z úspor ve výši úrokové sazby z hypotéky.
Například pokud máte volných 100 tisíc korun a uložíte je na spořicí účet s úrokovou sazbou 2,5 % p.a., získá roční výnos po zaplacení daní ve výši 2 125 korun. Pokud převedete peníze na bilanční účet k hypotéce s úrokovou sazbou 5 %, ušetříte i po odečtení daňového zvýhodnění úroků z hypoték na bydlení 4 250 korun. Peníze jsou přitom stále stejně dostupné.
Nevýhody offsetové hypotéky
Nic není zadarmo. Každou výhodu klient zaplatí. U offsetové hypotéky je cenou zpravidla vyšší úroková sazba než u klasické hypotéky bez bilančního mechanismu.
Vyšší cena je pochopitelná - banka nikdy nemá jistotu, kolik prostředků klientovi půjčí a klient může de facto čerpat celý objem úvěru i nic, podle toho, kolik prostředků na bilanční účet vloží. Banka tak potřebuje mít peníze neustále v pohotovosti pro případ, že klient svůj bilanční účet vyprázdní.
Kdy se vyplatí offsetová hypotéka oproti klasické? Rozhodující je výše úrokové sazby a aktuální či očekávaný objem úspor, které mají být likvidně dostupné. Při větším objemu úspor může být offsetová hypotéka optimálním řešením pro uložení volných peněz.
Bilanční mechanismus od mBank
V České republice dosud poskytovala offsetovou hypotéku pouze mBank. Před rokem zpřísnila pravidla pro poskytování mBILANS, čili bilančního účtu. Klient si o tuto službu musí klient požádat a může ji získat pouze k hypotékám s variabilní úrokovou sazbou. Novinkou je také nezbytnost na bilanční účet peníze aktivně přeposílat (dříve vše probíhalo automatickým převodem z běžného účtu).
Pokud stav běžného účtu poklesne pod klientem stanovený limit, který může být nastaven minimálně na maximální výši splátky hypotéky (tedy splátky hypotéky včetně úroků, které by klient platil bez využití bilančního mechanismu), z bilančního účtu jsou automaticky prostředky na běžný účet o půlnoci doplněny.
Službu mBILANS nabízí mBank bez dodatečných poplatků.
Novinka od Raiffeisenbank
Offsetová hypotéka Raiffeisenbank vychází z parametrů hypotéky Klasik, nicméně základním konstrukčním prvkem je takzvaný bilanční mechanismus, který spočívá ve vzájemném započítávání zůstatků na úvěrovém a spořícím účtu.
Jinými slovy to znamená, že měsíční splátka úvěru se může dynamicky měnit v závislosti na objemu peněz uložených na spřaženém spořícím účtu. Čím více má klient naspořeno, tím menší jistinu úvěru splácí a tím menší jsou jeho měsíční splátky hypotéky, přičemž peníze má neustále k dispozici.
Na rozdíl od hypotéky Klasik však musí klient počítat s navýšením úrokové sazby v závislosti na hodnotě zastavené nemovitosti (LTV), a to v rozmezí od 0,3 do 0,4 procentního bodu. Poplatky zůstávají víceméně stejné jako ve variantě Klasik. Vyřízení úvěru je zdarma, vedení úvěrového účtu stojí 150 korun měsíčně.
Zatímco mBank nabízí službu mBilans pouze u hypoték s variabilní úrokovou sazbou, u Raiffeisenbank je dostupná pro fixace na 1, 2, 3, 4 a 5 let.
Druhou odlišností, která částečně hovoří v neprospěch Raiffeisenbank, je pevně stanovené procento zůstatku úvěru, do jehož výše je možné vkládat peníze na spořící účet. Klienti s fixací na 1 a 2 roky mohou na protiúčet vložit maximálně 50 % zbývající jistiny hypotéky. Pro fixace 3 - 5 let platí limit 30 %.
Offsetová hypotéka od Raiffeisenbank je určena klientům s vyšší bonitou (minimální úvěr činí dva miliony), lze si půjčit až do 90 % zástavní hodnoty nemovitosti a dohodnout až třicetiletou splatnost. Podmínkou je otevření a aktivní používání běžného účtu.
Modelový příklad
Klient žádá o hypotéku v hodnotě 2 000 000 Kč (LTV 85 %) se splatností 20 let a zvažuje úrok zafixovat na tři roky. Zároveň má k dispozici 300 000 Kč (například ze stavebního spoření), které si chce uchovat jako likvidní rezervu pro případ nečekaných výdajů. Klient se rozhoduje mezi Offsetovou hypotékou, nebo hypotékou Klasik.
Měsíční splátka offsetové hypotéky i přes vyšší úrokovou sazbu je výrazně nižší, odpovídá měsíční splátce hypotéky v hodnotě 1 700 000 Kč. Tabulka rovněž znázorňuje efekt v případě uplatnění daňových odpočtů ze zaplacených úroků (částky odpovídají odpočtům za první rok splácení, v dalších letech budou o něco nižší). Klient s offsetovou hypotékou tedy ušetří měsíčně 1185 korun.
