Hypotéky v Česku letos zlevňují. Už několik bank standardně nabízí sazby pod pět procent. A především díky reklamní kampani na Převratnou hypotéku od UniCredit Bank se širší veřejnost více seznamuje také s možností, jak na splátkách průměrné hypotéky ušetřit i přes tisícovku měsíčně.
Zatímco průměrná úroková sazba hypoték v Česku klesla v dubnu na 5,29 procenta (podle statistiky Fincentrum Hypoindex), při využití "pohyblivé varianty" mohou klienti získat sazbu 3,83 procenta (UniCredit) nebo 3,85 procenta (mBank), při současném sjednání pojištění dokonce ještě nižší sazby.
"O hypotéku s variabilní sazbou, kterou nabízíme od letošního dubna, má zájem každý třetí žadatel," říká mluvčí UniCredit Bank Tomáš Pavlík. Šlapat na paty jí v minulém týdnu začala mBank - právě ona už dříve patřila mezi nejvýraznější průkopníky variabilní sazby v Česku.
Podobnou alternativu nabízejí už delší dobu i další tři banky, o této jejich nabídce však není v posledních měsících příliš slyšet.
Pro orientaci se nejdříve podívejme na nynější standardní sazby běžných hypoték (zejména bonitní klienti mají v praxi šanci i na nižší sazby, jiným zájemcům naopak banka v praxi nabídne horší sazby než uvedené v tabulce).
Poznámky k tabulce:
o Česká spořitelna: Sazby moho začínat už na 4,49 % p.a. pro klienty s Ideální hypotékou, kteří čerpají úvěr do tří milionů korun alespoň na 20 let s pětiletou fixací a při pojištění schopnosti splácet.
o ČSOB: Minimální úrokové sazby platí pro klienty s účtem ČSOB (bez něj o 0,15 p.b. více) a zároveň s dvěma ze tří pojištění u ČSOB Pojišťovny (bez nich o 0,1 p.b. více)
o GE Money Bank: Sazba "od" je platná pro úvěr nad dva miliony korun, podmínkou je současně účet Genius a pojištění schopnosti splácet; výše úvěru jen do 80 % LTV
o LBBW: Tříleté fixace v rámci akční nabídky (do konce července) mají sazbu 3,89 % p.a., avšak pouze do 70 % LTV a pro úvěr v minimální výši 1 000 000 Kč.
o mBank: Úrokové sazby jsou garantované, nikoliv "od"; výše úvěru jen do 80 % LTV
o UniCredit Bank: Sazby pro hypotéku Individual; vztahují se na nově poskytnuté úvěry, podmínkou je pojištění proti neschopnosti splácet a vedení osobního konta UniCredit Bank s kreditní kartou.
o Volksbank: Výše úvěru jen do 80 % LTV. U tříleté fixace začínají sazby na 4,49 % p.a., ale jen při splatnosti do 10 let.
o Wüstenrot hypoteční banka: Sazba v prvním řádku je minimální, ve druhém garantovaná.
Kdo se vyzná, může ušetřit
U klasické hypotéky splácíte po určenou dobu (jeden, tři, pět nebo i více let) pevně určenou částku. Na konci této takzvané fixace vám banka určí sazbu pro další období. Jestliže nesouhlasíte, můžete s bankou vyjednávat o nižším úroku či prodloužení splatnosti, případně zbytek úvěru předčasně splatit (nejčastěji formou takzvaného refinancování, tedy přechodem k výhodnější nabídce konkurenční banky).
Výhodou pevně stanovené (fixované) sazby je především jistota, že po danou dobu budete splácet stejnou částku. Pokud jdou základní sazby ČNB (či spíše tržní sazby mezibankovního trhu zvané PRIBOR) nahoru, vaše splátka se přinejmenším do konce fixace nezvýší. Jenže platí to i naopak: Pokud tržní sazby klesají, vaše splátky se nesníží.
U variabilní sazby se úroky odvíjejí od ukazatele PRIBOR - tržní úrokové sazby, za kterou si banky navzájem půjčují. K ní si banka připočítává pevně stanovenou "marži" (pokrývající kromě zisku i náklady), která se například u UniCredit nebo Oberbank nemění po celou dobu splácení hypotéky.
Příklad: Začali jste splácet hypotéku v prosinci 2008. Při fixaci sazby na pět let platíte stále stejnou sazbu jako v březnu 2008 (nehledě na to, že tržní sazby PRIBOR v dalších měsících výrazzně klesly). Pokud jste tehdy zvolili variabilní sazbu, klesala vaše splátka v dalších měsících stejně jako ukazatel PRIBOR (k němu je však nutné připočíst ještě marži banky - viz tabulka níže).
Jestliže se tržní sazby PRIBOR změní více než nepatrně, změní se i vaše splátka v dalším měsíci (či jinak stanoveném období).
Výhoda je zřejmá: Kdo si sjednal variabilní sazbu třeba před dvěma lety, výrazně ušetří oproti lidem, kteří si tehdy zvolili třeba pětiletou fixaci.
V tabulce uvádíme základní sazby variabilních hypoték. Při současném sjednání pojištění lze získat i nižší sazby (například UniCredit Bank nabízí slevu na 3,63 % p.a., mBank na 3,70 %). Tak jako u jiných produktů je pak v praxi nutné porovnávat i jiné podmínky než jen sazbu. Například výhodou mBank je bezplatné vedení běžného účtu či nulový vstupní poplatek za sjednání hypotéky.
Do tabulky jsme nezařadili produkt P Plus od Hypoteční banky, který je určitou kombinací variabilní a fixní sazby. Banka jej navíc nyní podle informací z trhu ani aktivně nepropaguje a nabízí jej zřejmě jen vybraným klientům. Pohyblivá sazba je vázána na jednoletý PRIBOR - tato část se tedy mění jen jednou ročně a jestliže klient nechce pokračovat, může bezplatně přejít na pětiletou fixní sazbu. Odchylka či marže banky se u P Plus může měnit každých pět let a jen v těchto pětiletých intervalech může klient bezplatně přejít k jiné bance nebo zvolit jinou než pětiletou fixaci.
| Čtěte také: Hypotéky dál zlevňují, potvrzují skutečná čísla z trhu Výhodnější než spořicí účet. Poznejte novou hypotéku Pozor na dopisy z bank. Jsou doručené, i když nepřijdou |
Riziko, že splátky naopak kvůli situaci na trhu nečekaně vzrostou, lze přitom snadno omezit. "Pokud klienti aktivně sledují mezibankovní trh, není problém přejít pružně na fixní úrokovou sazbu, začne-li PRIBOR narůstat a oni chtějí zvolit jistější variantu," říká Libor Ostatek, ředitel makléřské společnosti Golem Finance.
UniCredit za změnu z variabilní na fixní sazbu vybírá poplatek 2000 korun (zaplatit by se měl úsporou z předchozích maximálně dvou měsíců). U Hypoteční banky lze při změně sazby PRIBOR přejít na fixní variantu zdarma, ale jen na pětiletou.
Lépe už bylo, splátky jen porostou?
Variabilní hypotéky jsou určeny především pro finančně gramotnější klienty, kteří nejenže dokážou pochopit jejich stavbu, ale mají také alespoň základní přehled o aktuálním dění na finančním trhu.
"Mělo by jít také o bonitní klienty, kteří jsou schopni vyrovnat se s případným výrazným zvýšením úrokové sazby," říká mluvčí tuzemské Oberbank Michaela Pokorná.
Je tedy vhodné mít připravenou určitou rezervu pro případ nečekaně vyšších splátek, ať už způsobených růstem tržních sazeb nebo přechodem na obecně méně výhodné fixní sazby.
Obtížnější může být také přechod k jiné bance, tedy refinancování hypotéky nebo její předčasné splacení. Například u UniCredit tak lze učinit ve čtyřech termínech během roku, ale vždy za poplatek ve výši jednoho procenta ze zbývající výše úvěru (jistiny) nebo z mimořádné splátky.
Zájemci by si také měli uvědomit, že základní sazby ČNB (a tedy i od nich se zpravidla odvíjející tržní sazby) jsou nyní rekordně nízko a s očekávaným růstem ekonomiky se budou už jen zvyšovat. Nicméně stejné zdražení může nastat také u fixních sazeb, pokud banky nesníží nyní rekordně vysoké marže (takzvané rizikové přirážky).
Extrémní Norsko
Ještě vloni se pro variabilní sazbu rozhodlo jen 1,5 procenta lidí s hypotékou. Podle Ostatka by se jejich podíl měl letos přiblížit čtyřem procentům nebo je i překonat - při výhodnějších nabídkách a ještě větším rozdílu mezi variabilní a fixní sazbou.
| Čtěte také: Jak vám změní hypotéku? Nečekejte, až se banka ozve Hypotéky: Rozdíl mezi fixacemi mizí, ukazuje statistika Stavební spoření skutečně jen na bydlení, chce pravice |
Ostatek připomíná, že ve většině zemí Evropské unie jsou variabilní hypotéky historicky mnohem rozšířenější. "Extrémem je Norsko, kde fixní sazby u hypoték mají pouze desetiprocentní podíl a dominují sazby variabilní," říká.
Ve Velké Británii je v současné době podíl fixních sazeb a variabilních prakticky na polovině, přičemž historicky byly variabilní sazby na tomto trhu v majoritě. "Situace se však změnila s příchodem finanční krize a vloni byly fixní sazby na vrcholu popularity, kdy si je v létě bralo až 80 % Britů," připomíná Ostatek.
