Praha - Hypotéky jsou v Česku rekordně levné. Stovky tisíc lidí, kteří jsou právě uprostřed svého fixačního období, toho ale využít nemohou.
Rozdíl mezi sazbou kolem pěti procent, kterou získali před dvěma až třemi lety, a současnou průměrnou výší 3,46 % podle statistiky Fincentrum Hypoindexu dělá jen u menší milionové hypotéky se splatností 20 let téměř tisíc korun měsíčně.
Se speciální nabídkou pro dosavadní klienty však banky nepřicházejí, přestože mnozí klienti by výměnou za výrazně nižší sazbu byli ochotni podepsat, že od své banky už neodejdou. Místo možnosti, že klient za dva roky při konci fixačního období zvolí konkurenci, by si tak banky mohly pojistit klienty až do úplného splacení celé hypotéky, tedy třeba i na dalších deset až patnáct let.
I přes výrazný rozdíl v měsíční splátce se tedy klientům nevyplatí současnou hypotéku uprostřed fixace předčasně splatit a pak zvolit levnější sazbu. Banky totiž mají sankční poplatek nastaven tak, že přestup v době fixace nedává smysl. K přestupu od konkurence nemotivují klienty ani nabízením bonusů, které by sankční poplatek pokryly. Nevyplatil by se jim.
Jedinou naději na nižší sazbu mají ti majitelé hypotečních úvěrů, kteří by společně s žádostí o lepší sazbu chtěli banku požádat také o navýšení úvěru.
Desetitisícové rozdíly
Ještě v první polovině roku 2010 se úrokové sazby u hypoték pohybovaly nad hranicí pěti procent. Kdo tehdy zafixoval sazbu na obvyklých pět let, má před sebou ještě více jak dva roky splácení hypotéky s dosavadní sazbou. Když takový člověk pak vidí sazby, které banky nabízejí nyní, určitě ho napadne, že by přestupem na novou hypotéku mohl ušetřit i několik tisíc.
Například v případě milionové hypotéky se splatností na 20 let a sazbou 5,2 procenta se měsíční splátka (nastavená před třemi lety) pohybuje zhruba ve výši 6710 korun. Když na stejnou sazbu aplikujeme aktuální průměrnou sazbu ve výši 3,46 procenta, klesne splátka na 5880 korun. Měsíční úspora tak činí 930 korun, za dva a půl roku splácení už je to 27 900 korun.
| Čtěte také: Nové hypotéky na českém trhu. Revoluce, nebo jen trik? Hypotéky opět hlásí rekord, úrokové sazby dál klesají Jde to! Sporný poplatek vrací i stavební spořitelna |
Čím vyšší člověk hypotéku má, tím větší je také rozdíl mezi skutečnou a hypotetickou splátkou. Když tedy hypotéku navýšíme na pět milionů a zbylé parametry ponecháme, dostaneme se ke splátkám ve výši zhruba 33 550 korun, respektive 28 900 korun. Měsíční rozdíl činí 4650 korun, rozdíl za dva a půl roku splácení pak 139 500 korun.
To jsou rozhodně čísla, která ke změně motivují.
Poplatek jako brzda
Pak jsou tu ale další čísla, která změnu zhatí a naději na úsporu zadupou do země.
Banky se předčasnému splacení stávajících hypoték v době fixace brání poplatkem za předčasné splacení. Ten přitom ve většině případů bude překračovat vypočítanou hypotetickou úsporu.
Nejčastěji tento poplatek činí deset procent z předčasně splacené částky. V našich dvou případech by to znamenalo, že by se výše poplatku pohybovala u hranice sta, respektive pěti set tisíc. To by v případě refinancování hypotéky v době fixace znamenalo ztrátu zhruba 70 tisíc u milionové hypotéky a mínus zhruba 350 tisíc u pětimilionové hypotéky.
Změna tedy kvůli výši sankčního poplatku nedává smysl. Proč banky tento poplatek nastavují tak vysoko?
„Klient si při uzavření hypoteční smlouvy volí délku splatnosti úvěru a také dobu fixace, po kterou nebudou u hypotečního úvěru prováděny úpravy. Na základě této informace banka řídí svou likviditu," vysvětluje mluvčí Hypoteční banky Kateřina Krásová.
„Pokud pak klient chce svůj hypoteční úvěr splatit dřív, vznikají bance dodatečné náklady související s řízením likvidity (například má z finančních trhů půjčené peníze, které díky předčasně splacenému úvěru nevyužije). Poplatek, který klientům za předčasné splacení hypotečního úvěru účtujeme, pak pokrývá tyto naše náklady," pokračuje Krásová.
„Fixování sazby hypotéky je v podstatě benefit pro klienta, který tak má jistotu, že se mu sazba nezmění, samotné fixování ovšem něco stojí. Banky si zajišťují finanční zdroje pro danou hypotéku na dobu fixace. Pokud klient předčasně splatí, tak fixaci naruší a banka musí pro tyto peníze hledat jiné využití. S tím jsou spojené náklady," dochází ke stejnému závěru jinými slovy Jakub Pavel, ředitel retailového bankovnictví Equa bank.
Konkurence nelanaří
Další špatnou zprávou pro klienty s vysokou sazbou a delší fixací je také fakt, že banky se o takového klienta „v pasti" nikterak neperou.
Online deník Aktuálně.cz se u bank dotazoval, zdali umějí nabídnout například za podmínky sjednání dalších finančních produktů či při sjednání dlouhodobé fixace novou hypotéku a jako bonus například uhradit část nebo celý sankční poplatek.
Žádná konkrétní odpověď nám zpět nepřišla. Některé banky psaly, že situaci řeší vždy individuálně a že je možné nový úvěr případně navýšit o sankční poplatek (pokud hodnota nemovitosti stačí na ručení). To by ovšem v našich příkladech znamenalo půjčit si víc, než jaká byla původní výše hypotéky. Vzhledem k tomu, že takový postup nedoporučují ani nezávislí hypoteční makléři, lze říci, že se nevyplatí.
„Situaci je možné s klienty individuálně řešit formou takzvaného interního refinancování. Prakticky jde o poskytnutí nové hypotéky v rámci banky," nastiňuje jediné v praxi osvědčené řešení mluvčí GE Money Bank Pavel Zúbek.
Cesta přes novou hypotéku ve stejné bance ovšem rozhodně není dostupná pro každého, dokonce ne ani pro většinu.
„Interní refinancování v tuto chvíli na českém trhu standardně umí pouze dvě banky. Splacení úvěru a získání nového úvěru s aktuální úrokovou sazbou však umožňují až po uplynutí více než poloviny fixačního období a za podmínky dodatečného navýšení částky úvěru v řádu několika set tisíc korun," popisuje stav na trhu z nabytých zkušeností Luboš Svačina z hypotečního makléře Golem Finance.
„Jde tedy nejen o refinancování, ale také navýšení úvěru, přičemž získané peníze mohou klienti využít například na rekonstrukci nebo vylepšení bydlení. Banky však tuto službu z pochopitelných důvodů aktivně nenabízejí, proto klientům radíme zeptat se ve své bance, nebo kontaktovat hypoteční makléře," uzavírá Svačina.
