Brno - Pro obchodníky s nemovitostmi dobrá zpráva, pro ty, kdo taktak zvládají splácet hypotéku noční můra. Nucených dražeb domů a bytů, jejichž majitelé nezvládli splácení hypotéku i nadále přibývá.
Podle údajů České národní banky dlužili lidé ke konci března na nesplácených hypotékách necelých 20 miliard korun. Před příchodem recese byl tento údaj čtyřikrát nižší.
Vzhledem k tomu, že průměrná výše hypotéky v Česku je 1,6 milionu korun, při velmi hrubém výpočtu to znamená přes 12 tisíc klientů, kteří za hypotéku nezaplatili déle než 90 dní. Právě hranice tří měsíců je tou, která odděluje malé a velké problémy se splácením hypotéky.
Samotné banky konkrétní údaje neuvádějí. "Počet úvěrů, u kterých došlo k prodloužení splátkového kalendáře, trvale roste, nicméně absolutní počty takových případů jsou stále velmi nízké. V roce 2010 se jednalo řádově pouze o stovky případů, což je vzhledem k velikosti portfolií banky zanedbatelné," uvedla mluvčí Komerční banky Monika Klucová.
Banky hlásí ČNB hypotéku jako nesplácenou právě až po chybějících splátkách za tři měsíce. Ani tehdy ale nemusí dlužníci panikařit - banka rozhodně nemá zájem na tom, aby se jejich dům nebo byt prodal v nucené dražbě.
Smršť telefonátů a SMS = menší problém
Ve srovnání s nesplácením jiných typů úvěrů je reakce banky v případě nezaplacení splátky z hypotéky mnohem rychlejší, jak konstatuje šéf Poradny pro finanční tíseň David Šmejkal.
"Ve srovnání s poskytovateli například spotřebitelských úvěrů je jednání hypotečních bank rychlejší, ale také vstřícnější. Není v jejich zájmu, aby nesplácení hypotéky dospělo do fáze nucené dražby nemovitosti, protože v takovém případě tratí všechny strany," vysvětluje Šmejkal.
První varování ze strany banky tedy přichází už v okamžiku první nezaplacené splátky. Zástupce banky kontaktuje klienta a snaží se zjistit, proč platba nedorazila. Už v tomto okamžiku má banka připraveny pro klienta různé možnosti řešení.
"Nejprve kontaktujeme klienta a snažíme se s ním najít možné řešení. Součástí řešení může být i odklad splátek, nový splátkový kalendář a podobně. Pak následuje telefonické upomínání a upomínání prostřednictvím SMS zpráv," popisuje první fázi Klára Pačesová z tiskového centra České spořitelny.
Podle zkušeností expertů se velká část potíží se splácením vyřeší právě v této fázi celého procesu. Dlužníkům se tak vyplatí nestrkat hlavu do písku a domluvit se s bankou na vhodném řešení.
Tři chybějící splátky - základ velkých potíží
Po upomínání prostřednictvím telefonu následují upomínky písemné, které dlužníkovi s železnou pravidelností přichází do schránky třikrát měsíčně. Situace se začne přiostřovat v okamžiku, kdy dlužná částka dosáhne výše tří měsíčních splátek.
Právě tady se přestává vyplácet ignorování nabídek banky na alternativní řešení. Pokud totiž až dosud klient nepřijal žádnou z nabízených možností, nebo se prostě jen před bankou schovával a na žádnou z výzev nereagoval, banka přistoupí k zesplatnění celé dlužné částky.
Klient totiž porušil podmínky smlouvy nesplácením úvěru. Místo tří měsíčních splátek tak najednou dlužná suma vyskočí na celou výši dosud nezaplaceného úvěru. Teď už doopravdy teče do bot a přichází poslední fáze celého procesu - vymáhání.
I v tomto případě dávají banky přednost mimosoudní cestě. "V rámci mimosoudního jednání je stále ještě velký prostor pro řešení. Soudní řízení je nákladné a zdlouhavé a je v zájmu obou stran se mu vyhnout. Banky jsou ještě v tomto okamžiku často připraveny nabídnout klientovi nějakou výhodu, například odpuštění části úroků z prodlení, které v případě zesplatnění celého úvěru rychle dlužnou částku zvyšují," přiblížil Petr Novotný z advokátní kanceláře Ambruz&Dark.
Tento přístup potvrzuje i Klára Pačesová z České spořitelny. "Ve výjimečných a odůvodněných případech přistupujeme i ke zrušení zesplatnění. Mezi mimosoudní způsoby vymáhání řadíme i realizace přímého prodeje zastavených nemovitostí dlužníkem, veřejné dražeb dobrovolné i nedobrovolné, k nimž přistupujeme v těch nejzazších případech," uvedla.
Dobrovolný prodej je lepší
I když se to tak na první pohled nemusí zdát, dát dlužníkovi možnost prodat zastavenou nemovitost vlastními silami, je oproti nucené exekuci velká výhoda.
Jednak má šanci prodat byt nebo dům za jeho aktuální tržní cenu, což se v nucené dražbě podařit nemusí, navíc se vyhne nákladům na soudní řízení a exekuci, které mohou dosáhnout statisíců a jeho dluh tak zvyšují. Je tak reálné, že peněz prodeje doplatí hypotéku a svých dluhů se úplně zbaví.
Pesimistický scénář je o dost hrozivější.
Soud a exekuce jsou obrovské výdaje
Ten nastává v případě, kdy se vymáhání přesune před soud a nastávají léta průtahů a zlověstného ticha. Ve srovnání s první fází celého procesu, kdy je dlužník neustále upomínán, aby zaplatil, se totiž zdánlivě děje jen málo.
Zatímco se ale soud probírá dokumenty a propočítává úroky z prodlení, dlužná částka naskakuje - kromě úroků také o soudní výdaje.
"Podle mých zkušeností je průměrná doba soudního řízení v takových případech nejméně rok, ale může to být i mnohem déle. Pokud se ale některá ze stran po rozhodnutí soudu odvolá a spor se dostane k vyšší instanci, která například rozhodnutí zruší a vrátí k projednání nižšímu soudu, spor se může táhnout řadu let," upozornil Novotný.
Vzhledem k tomu, že hypoteční smlouvy mají banky obvykle velmi dobře ošetřené, málokdy spor prohrávají. A problém tak doputuje až na stůl exekutora. I ten k dlužné sumě připočte náklady na exekuci a byt nebo dům prodá v nucené dražbě.
Počty jsou pak pro dlužníka zdrcující. "Vezměme hypotetický případ, kdy dlužník má nemovitost v hodnotě například jednoho milionu a stejně vysokou částku dluží bance. Při jednání u dvou instancí soudu k ní přibyly náklady na soudní řízení ve výši 200 tisíc, stejně vysokou částku přidal exekutor," popisuje Novotný.
Nucená dražba znamená co nejrychlejší prodej i za výrazně nižší cenu. I v případě, že vynese 700 tisíc, dlužník z téhle sumy zaplatí 400 tisíc za náklady na soudní řízení a exekuci, zbylých 300 tisíc pak splatí z hypotéky. Skončí tak nejen bez střechy nad hlavou, ale ještě se závazkem 700 tisíc, které musí splácet.
