Otázka, která zajímá každého, hned na úvod: Budou byty v Česku, nebo spíše konkrétně v Praze, ještě někdy zlevňovat?
Vzhledem k nejednoznačné legislativě a délce stavebního řízení se obávám, že v Česku se zlevňovat určitě nebude, není důvod. Na trhu je dostatek kapitálu a málo kvalitních projektů. Také jsme v rychlosti povolování staveb na 157. místě na světě, před námi je Kamerun, Honduras či Burundi, to asi mluví za vše…
Letošní rok byl zlomový pro celou ekonomiku, trh nemovitostí však zasáhl dost specificky. Jak byste shrnul, k čemu vlastně došlo?
Ekonomika i podnikání plynou v cyklech a dalo se předpokládat, že něco přijde. To, že to bude covid, asi nikdo kromě tvůrců postaviček Simpsonovi nečekal. Nemovitostní trh v Česku je zdravý. Kromě špatné úrovně realitních makléřských služeb a neregulovaného obchodu s nemovitostmi si myslím, že je na tom ČR velmi dobře.
Ti, co stavěli kanceláře a retaily, to mají nyní složitější s nájemníky. Ti, co stavějí byty, ví, že bytů je a bude nedostatek kvůli již zmíněnému stavebnímu zákonu. Covid v ČR zvýšil poptávku po apartmánech a víkendovém bydlení, zatímco hotely a gastro dostaly čistý k. o. a budou se zvedat minimálně tak tři až pět let. Ovšem ne všude nechali hotelnictví a gastroprůmysl vykrvácet tak jako u nás.
V Maďarsku to vzali jako příležitost a nabídli subvence na rekonstrukce, výstavbu, zlepšení v hotelnictví, lázeňství, gastro, turismu za úrok 0,87 % p.a., což mi přijde férové. Podobně nebývalý boom v opravách hotelů a ubytovacích resortů zažívá díky subvencím též Rakousko a Německo. U nás se spí - Šípková Růženka se jen tak nevzbudí. Jsem proto vděčný v těchto chvílích, že podnikáme i v dalších státech a jiných odvětvích, čímž reálně diverzifikujeme rizika a hrozby.
A jak na krizi reagovala vaše společnost?
U nás v Premiotu se držíme land developmentu, rozvoje větších územních celků - již několik let budujeme robustní land banku, která dnes již čítá přes 700 000 m² pozemků určených k výstavbě logistických, skladovacích a výrobních prostor.
U hotelového developmentu jsme se přizpůsobili a pokračujeme v expanzi výstavby apartmánových komplexů. Zejména horské a lázeňské apartmány vzhledem k růstu tuzemské turistiky dávají velký smysl a jsou zajímavé pro uložení peněz. Když k tomu dáme profesionální služby včetně rentpoolu, tak máme skvělý aktuální produkt.
Budou mít změny v cenách a poptávce po bytech či kancelářích strukturální charakter? Jinými slovy, budou dlouhodobé a ovlivní zpětně i výstavbu, a tedy i nabídku?
Poptávka po bytech se sice lehce zpomalí, ale znovu je namístě zdůraznit, že kvůli stavebnímu zákonu a délce stavebního řízení na úrovni s Burundi, Kamerunem či Hondurasem budeme ještě hodně dlouho nejen v Evropě pro smích, ale hlavně pro pláč nás všech, místních obyvatel.
Kanceláře a byty budou stále potřeba. Nevěřím v šílenství home officu. U nás ve firmě bylo ještě do března tohoto roku slovo home office sprosté slovo, a vlastně pořád je. Lidé chtějí tvořit tlupy, skupiny, nejde žít před displejem, to nefunguje.
No, ale rozmach home officu je přesto realitou. A hovoří se o tom, že nejde jen o covidovou nouzi, že bude následovat pravděpodobně i trvalejší soumrak kanceláří obecně - bude jich potřeba mnohem méně.
Kanceláří bylo na můj vkus pocitově hodně, ale home office je jen současný výkřik, nemůže fungovat dlouhodobě, protože na něj musíte mít disciplínu a svůj vyhraněný prostor, přitom málokdo má doma pracovnu. A hlavně psychicky jste doma - voní vám oběd, běhají děti apod. Já neuznávám home office, je absurdní, lidé jsou sociální tvorové a chtějí být ve smečkách a "lovit".
Říká se, že tahle krize je jiná, přesto, jak vidíte vývoj cen nemovitostí v delším horizontu například deseti let?
Nechtěl bych tady predikovat, o kolik procent porostou nemovitosti v následujících deseti letech, dnes je to spíše o zachování a udržení hodnot. Kapitálu je hodně, bezpečných přístavů v těchto rozbouřených vodách málo. To, co nás přežije - silné myšlenky, pole, půda, nemovitosti, architektonické poklady - to tady bude sloužit jako bezpečný přístav pro uchování hodnot po staletí.
Váš nemovitostní fond investuje také v okolních zemích, zejména ve zmíněném Maďarsku. Jak se tam situace s cenami bytů a kanceláří liší?
Ano, naše skupina investuje kromě Česka i na Slovensku, v Maďarsku a ve Velké Británii. Jako velmi dobré prostředí hodnotím právě Maďarsko, kde jsme od roku 2014. Zaměřujeme se zde na komerční nemovitosti, nepronajímáme. Investujeme do pozemků, připravíme projekt se všemi náležitostmi včetně nájemníků a většinou do tří let exitujeme s velkou marží. Náš největší projekt v Maďarsku je projekt hotelového komplexu na Hungaria Krt. za 44 milionů eur, kde sousedíme s centrálou Siemensu.
Do toho kupujeme pozemky - většinou v Budapešti - určené pro projekty rezidenčních komplexů, případně máme projekt v lázeňském městě Hévíz, kde plánujeme lázeňský apartmánový komplex se službami hotelového typu. Na Slovensku chystáme výstavbu apartmánů v Nízkých Tatrách a několik akvizic v oblasti land developmentu.
Čísla ČNB ukazují, že Češi mají v současnosti nejvyšší míru úspor od vzniku ČR. Jaký je nyní v době koronavirové krize zájem o investice do vašeho nemovitostního fondu?
Vzhledem k tomu, že se soustředíme velmi intenzivně spíše na projekty než na finanční distribuci, máme stabilní základnu investorů. Díky nim se rozvíjíme i do dalších oborů, jako je těžba a zpracování nerostných surovin, kde je provázanost na stavebnictví, odkud má většina z nás kořeny. Lidé u nás investují prostřednictvím dluhopisů a investičních akcií podfondu Premiot Realitní. Mohu tak potvrdit, že co se týče fundraisingu, byl tento rok jedním z těch silnějších.
Pokud tedy budu mít volné peníze - spoření, dědictví, vyplacené penzijko - proč bych je měl vložit do fondu? Není lepší si za volné peníze pořídit byt a pronajmout ho s tím, že později ho třeba zdědí děti a budou v něm moci bydlet?
To jsou dva odlišné světy. Koupě nemovitosti a vlastnictví majetku je aktivní část. Když máte majetek, musíte se o něj starat, velmi pečlivě a aktivně. Jako vlastník pozemků budete účastník možných stavebních řízení, jako majitel bytu musíte chodit na schůze SVJČ. Když vám nájemník zdemoluje byt, musíte ho opravit.
Je proto namístě si ujasnit, zda chcete být aktivním investorem, který vše řeší provozně i ekonomicky, nebo pasivním investorem, který věří, že mu tým schopných a zkušených lidí přinese ročně od 6-10 % p.a. prostřednictvím investování a tvořením přidaných hodnot pro konkrétní nemovitostní projekty. Takže buď jste aktivní, investujete svůj čas a své prostředky, nebo jste pasivní a investujete pouze své prostředky.
Pod investováním do nemovitostí si lidé často představí jen nákup bytu. Zkuste představit stručně úplnému laikovi realitní fond.
Realitní fond je regulovaný subjekt, který má jasnou strategii a soustřeďuje se na investice v dlouhodobějším horizontu pěti a více let. Díky správnému realitnímu mixu, který u nás v Premiotu mícháme geograficky, typově a časově, jsme schopni dosáhnout zajímavých zisků podložených reálným aktivem, nemovitostmi - ať již jde o land development/rozvoj větších územních celků pro logistiku, sklady a kanceláře či development ubytovacích zařízení, jako jsou apartmánové komplexy se službami hotelového typu.
Koupit byt dnes na trhu není investičně až tak zajímavé, slouží jen jako bezpečná úložka peněz. Když si vezmete ceny nájmů a pořizovací ceny, tak to taková hitparáda v návratnosti není. Do budoucna přitom nelze očekávat růst výnosů z pronájmů bytů, neboť ve srovnání se západní Evropou jsou výnosy z pronájmu bytů vysoce nadprůměrné, a lze očekávat jejich pokles a přesun vlastnictví bytů do velkých nemovitostních fondů, které se spokojí s nižším výnosem.
Jaká minimální částka má podle vás k pravidelné měsíční investici smysl?
Odlišoval bych investování a spoření. Investování vám musí dát alespoň 3 % p.a. nad inflaci, spoření vám nesmí ukrást peníze na poplatcích a inflaci. 10 % měsíčních příjmů je dobré dávat bokem a investovat jen a pouze skutečně volné peníze.
Kolik vaši klienti investují nejčastěji?
Naši investoři jsou zaměřeni na investiční časový horizont tří až pěti let. U dluhopisů investují od 50 000 Kč a u investičních akcií obvykle od tří milionů. Máme dlouhodobější vlastní investiční produkty.
Prosím o jednoduchý příklad, co byste mi nabídl, kdybych chtěl ukládat pět tisíc měsíčně, tedy 60 tisíc ročně.
Žádný takový program nemáme. Máme například padesátitisícový dluhopis na tři roky s ročním výnosem 8 %, kde srážková daň činí 15 %. U držení investičních akcií po dobu minimálně tří let není 15 % srážková daň aplikovaná, obvyklý výnos je kolem 7-10 % p. a. po dobu pěti let.
A kolik tedy v tomto případě vydělám a jaké jsou vaše poplatky za celých pět let?
Investujete 50 000 Kč za dluhopis 8 % p.a. na tři roky (36 měsíců). Měsíčně dostanete: 283 Kč, ročně 3400 Kč po odečtení srážkové daně. U nás žádné poplatky neplatíte. O své investory se staráme vlastními zaměstnanci, nevyužíváme externích finančních distribucí.
Výnosy z dluhopisů jsou pevně dané, určené emitentem při emisi. Vzrůstající inflace tedy "ukrajuje" z výnosů z dluhopisů.
U investování do třímilionových investičních akcií s garancí odkupu po pěti letech dostanete po třech letech s min. garancí 6 % p.a. částku 573 048 Kč. Po časovém testu držení akcií tří let není aplikována srážková daň 15 %.
Výnos z investic do investičních akcií obecně koreluje s inflací - vzrůstající inflace se projeví do cen nemovitostí a nájmů, čímž roste výnosnost pokladových aktiv fondu, a tedy i samotných investičních akcií. Jedná se tedy o investici, která investory do jisté míry chrání před inflací.
Chce-li se investor chránit před inflací, je vhodné zvolit vhodnou diverzifikaci mezi investice do dluhopisů a investičních akcií.
Jak s penězi investorů hospodaříte, jaký je koloběh - na co jejich peníze použijete, na čem vyděláváte a z čeho je zase vyplácíte?
Peníze investorů tvoří jednu část (jsou nejdražší), dále máme vlastní ekvitu a pak také financující banky. Z těchto tří pilířů finančně pokrýváme většinu svých projektů.
Obvyklý je exit formou prodeje - u pozemků prodáváme projekt s platným územním rozhodnutím anebo se stavebním povolením, připravený již pro konkrétního nájemníka. U ubytovacích zařízení prodáváme jednotlivé apartmány, v případě hotelových projektů prodáváme projekt s platným stavebním povolením a možným hotelovým managementem - nájemníkem.
Výstavbu zajišťujeme prostřednictvím vlastní stavebně-inženýrské společnosti Wilson Construction. Investorům vyplácíme z jednotlivých exitů-prodejů. Debt ekvity ratio je obvykle 40 % : 60 % (40 % vlastní ekvita + investoři a 60 % banka).
A jak zjistím zadluženost nemovitostního fondu?
Každý rok každý fond vydává výroční zprávu včetně podfondů. Aktuální hodnotu akcie vidí investoři v klientské zóně, aktuální zadluženost/zdravost fondu je dostupná na webu fondu.
Jak je to nyní na trhu s nemovitostmi - je ještě co kupovat nebo je trh už hodně rozebraný?
Tím, že působíme prostřednictvím svých kanceláří a lokálních týmů a partnerů v celkem čtyřech státech, máme více možností. Skutečné diamanty a pořádné projekty se dají najít jen díky dlouhodobým osobním vztahům. Nemovitosti jsou pro konzervy a vztahy se budují mnoho let, záleží, jak jste flexibilní. Základem je pochopitelně mít pořád dostatek hotovosti, to je základ dobré akvizice.
