Jak z bytu udělat investici: Peníze se vrátí v Chomutově, Praha nepokryje ani splátku

Adéla Očenášková Adéla Očenášková
28. 12. 2020 7:16
Pořídit si byt za účelem pronájmu je podle řady odborníků dlouhodobá a také konzervativní investice, která se kupujícímu vrátí, byť ne hned. Jenže kde v Česku takovou nemovitost pořídit, aby byla opravdu výnosná? Podle internetového portálu Valuo.cz nejlépe v Chomutově, a to ideálně malý byt v průměrném stavu. Naopak v Praze až na výjimky nájemné nepokryje ani splátku hypotéky.
Ilustrační foto.
Ilustrační foto. | Foto: Matej Slávik

V Chomutově se byty o rozloze 40 metrů čtverečních pronajímají v průměru za 7 440 korun měsíčně. "I pokud byste každý rok hledali jeden měsíc nové nájemníky, tak bude vybrané nájemné představovat výnos 10,55 procenta ročně. A to není zohledněn růst hodnoty samotného bytu. Ten v Chomutově dosáhl meziročně 32 procent," uvedl k datům webu Valuo.cz jeho spoluzakladatel Radek Šitera.

Portál provedl analýzu prodejních a nájemních cen bytů ve více než dvaceti českých městech včetně Prahy a některých jejích částí. Byty rozdělil do několika zkoumaných kategorií podle technického stavu (průměrný, velmi dobrý, novostavby) a velikosti (30 až 50 m2, 50 až 70 m2, 70 až 90 m2). Kromě lokality bylo tedy cílem zjistit, jaký vliv má na výnosnost také velikost bytu a technický stav.

Výsledky ukázaly, že větší zhodnocení je především u menších bytů, a to téměř ve všech lokalitách. Jako výhodnější koupě se jeví také nemovitost v průměrném stavu oproti té po kompletní rekonstrukci. Tady však musí majitel do budoucna počítat s výdaji za opravy, aby nemovitost mohl i nadále pronajímat. 

Autoři k těmto závěrům došli za pomocí několika proměnných, které u jednotlivých kategorií bytů (město, velikost a technický stav) sledovali. Nezkoumali pouze výši nájmu, za niž potom vlastník byt pronajímá. Ta může být podle Šitery pro investory pouze jedním z kritérií při výběru vhodné koupě. Analýza tak kromě nájemného v dané lokalitě pro rok 2002 zjišťovala také prodejní cenu v roce 2019 a letos. 

"Zaměřili jsme se i na průměrnou dobu inzerce pronájmu - to je, jak dlouho trvá v dané oblasti najít nájemníka. A nakonec jsme prodejní ceny porovnali se stejným obdobím v roce 2019, abychom zjistili meziroční změnu," doplnil Šitera.

Za účelem minimalizace rizika rozdílu mezi nabídkovou a skutečnou prodejní cenou byla použita vždy cena, která u nabídky stála v době, kdy z inzerce zmizela. Portál také pracoval pouze s byty v osobním vlastnictví. 

Splacení úvěru za devět let

Při zjišťování, jaká je návratnost investice, pak Valuo.cz použilo také tyto ukazatele: výše hypotéky, vlastní zdroje, splátka hypotéky, rozdíl nájemného a splátky hypotéky a roční výnosnost bez splátky hypotéky. V kalkulaci byla spočítána výše splátky úvěru při dvouprocentní úrokové sazbě a za předpokladu, že by půjčka byla 80 procent hodnoty nemovitosti (zbylých 20 procent by bylo financováno vlastními prostředky). 

V případě financování bytu v Chomutově hypotečním úvěrem by se splátka rovnala 2 323 korunám. Kdyby zbylých 4 497 korun každý měsíc bylo investováno s jednoprocentním úrokem, tak by vlastník bytu mohl za devět let úvěr předčasně doplatit, jelikož by naspořená částka přesahovala nesplacený dluh.

Pouze u středně velkých bytů ve velmi dobrém stavu je nepatrně výhodnějším městem než Chomutov Karviná. Naopak v Praze až na výjimky nájemné nepokryje ani splátku hypotéky. Podobně je na tom také Brno. Důvodem jsou tamní současné extrémně vysoké prodejní ceny.

U bytů o rozloze 40 metrů čtverečních v průměrném stavu (viz tabulka č. 2) jsou výhodnou investicí také ty v dalších městech Ústeckého kraje, jako je Ústí nad Labem, či Karlovy Vary, dále v Moravskoslezském kraji, tady vede Karviná, Frýdek-Místek a Ostrava.

"Kromě inkasovaného nájemného je z analýzy patrné, že téměř ve všech lokalitách a u různých typů nemovitostí rostla i jejich hodnota. Mnohdy o více než deset procent za poslední rok. Vzhledem k nejisté situaci do budoucna by však mohlo být velice riskantní počítat při investování s podobným zhodnocením i v příštích letech," doplnil také Šitera.

Důležitost lokality

Jak také upozornil například realitní makléř Martin Tesárek, každý investor má při hledání vhodné nemovitosti odlišné ukazatele, kterými se při rozhodování řídí.

"Mezi další parametry patří potenciál lokality, historický růst cen nemovitostí, likvidita a pro mě osobně třeba i životní úroveň v dané lokalitě a zadluženost obyvatelstva. Například zmíněný Chomutov patří podle Mapy exekucí celorepublikově k druhému nejhoršímu okresu s podílem osob v exekuci 19 procent," upozornil Tesárek. 

Lokalitu pak označil za parametr, který je pro většinu drobných českých investorů více než důležitý. Málokterý začínající investor si podle něj dokáže představit investovat ve městě, ve kterém sám nebydlí a které možná ani nikdy v životě nenavštívil. "S tím je spojená i problematická správa nemovitosti na dálku. Lze to samozřejmě řešit pomocí správcovské firmy nebo realitního makléře, promítne se to ale do celkové výnosnosti," míní expert.

Analýza cen bytů podle jejich velikosti a technického stavu

Roční výnosnost bez splátky hypotéky a meziroční růst hodnoty bytu jsou v procentech.

40 m2, průměrný stav 40 m2, velmi dobrý stav 60 m2, průměrný stav 60 m2, velmi dobrý stav 80 m2, průměrný stav 80 m2, velmi dobrý stav 40 m2, novostavby 60 m2, novostavby 80 m2, novostavby
Město Roční výnosnost bez splátky hypotéky Meziroční růst hodnoty bytu Návratnost investice  Roční výnosnost bez splátky hypotéky Meziroční růst hodnoty bytu Návratnost investice

Roční výnosnost bez splátky hypotéky Meziroční růst hodnoty bytu

Návratnost investice Roční výnosnost bez splátky hypotéky  Meziroční růst hodnoty bytu Návratnost investice Roční výnosnost bez splátky hypotéky 

Meziroční růst hodnoty bytu Návratnost investice Roční výnosnost bez splátky hypotéky  Meziroční růst hodnoty bytu Návratnost investice Roční výnosnost bez splátky hypotéky  Meziroční růst hodnoty bytu Návratnost investice Roční výnosnost bez splátky hypotéky  Meziroční růst hodnoty bytu Návratnost investice Roční výnosnost bez splátky hypotéky  Meziroční růst hodnoty bytu Návratnost investice
Chomutov 10,55 32,27 9 let 8,39 10,71 12 let 8,66 39,31 11 let 7,48 27,51 13 let 8,24 44,02 12 let 7,64 29,61 13 let málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat
Teplice 9,93 27,68 10 let málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat 5,2 11,09 20 let málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat
Karviná 8,92 11,7 11 let málo dat málo dat málo dat 8,46 31,22 11 let 7,9 13,22 12 let málo dat málo dat málo dat 6,84 1,21 15 let málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat
Ústí nad Labem 8 29,89 12 let 6,36 30,51 16 let 6,3 31,3 16 let 5,52 21,37 19 let 6,32 25,27 16 let 5,3 14,19 20 let málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat
Česká Lípa 7,45 11,28 13 let málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat 6,6 5,5 15 let

6,1

20,7 17 let málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat
Frýdek-Místek 6,75 8,17 15 let 5,73 25,08 18 let 5,12 27,21 20 let 5,63 15,71 18 let 4,71 26,94 22 let 5,31 22 20 let málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat
Karlovy Vary 6,72 -5,04 15 let 5,34 2,66 19 let 5,39 -1,11 19 let 4,56 -4,14 23 let 4,64 7,28 23 let 4,17 1,81 26 let málo dat málo dat málo dat 3,64 3,92 31 let 3,65 14,15 29 let
Ostrava 6,49 34,3 15 let 5,96 19,09 17 let 5,88 22,78 17 let 5,38 26,01 19 let 5,32 12,88 19 let 4,93 19,73 21 let málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat
Mladá Boleslav 5,82  7,52 17 let 5,12 5,36 20 let 5,74 4,45 18 let 4,84 5,72 22 let 5,16 5,46 20 let 4,4 3,23 24 let málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat
Trutnov 5,82  29,43 17 let málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat
Jablonec nad Nisou 5,72  23,88 18 let málo dat málo dat málo dat 4,78 32,14 22 let 4,57 23,3 23 let 5,17 9,45 20 let 4,14 12,33 26 let málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat
Opava 5,38 11,75 19 let 4,99 9,58 21 let 5,26 -3,14 19 let 4,17 14,69 26 let 4,8 8,01 22 let 4,21 15,61 26 let málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat
Zlín 5,33 15,07 19 let 4,96 30,9 21 let 5,27 14,25 20 let 4,29 14,44 25 let 4,87 13,7 22 let 3,98 15,08 27 let málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat
Jihlava 5,21 12,74 20 let 4,51 6,73 24 let 4,74 10,03 22 let 3,83 12,97 28 let 4,61 4,22 23 let 4,11 15,35 26 let málo dat málo dat málo dat 4,25 12,08 25 let málo dat málo dat málo dat
Kladno 5,06 13,04 20 let 4,45 19,88 24 let 4,51 14,45 24 let 3,94 8,74 28 let 4,32 9,93 25 let 3,69 8,94 30 let málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat
Beroun 4,89 21,51 21 let 4,17 20,93 26 let 3,98 12,75 27 let 3,56 12,78 < Hypo málo dat málo dat málo dat 4 8,12 27 let málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat
Znojmo 4,83 18,49 21 let málo dat málo dat málo dat 4,69 22,36 22 let 4,21 9,25 25 let 4,21 10,62 25 let 3,87 9,73 28 let málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat
Liberec 4,64 18,40 23 let 4,32 8,87 25 let 4,05 27,72 27 let 3,94 14,67 28 let 4,19 15,7 26 let 3,92 11,05 28 let málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat 3,61 23,65 31 let
Hradec Králové 4,42 18,84 24 let 3,74 21,15 29 let 4,26 15,75 25 let 3,78 19,33 29 let 3,62 19,61 31 let 3,49 19,74 < Hypo málo dat málo dat málo dat 3,90 7,20 27 let málo dat málo dat málo dat
Kolín 4,37 38,39 24 let 5,01 9,65 21 let 4,5 31,18 24 let 4,10 12,51 26 let málo dat málo dat málo dat 3,35 24,46 < Hypo málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat
Plzeň 4,33 13,48 25 let 3,96 22,44 27 let 3,95 13,16 28 let 3,78 14,71 29 let 3,85 11,38 28 let 3,72 11,45 30 let 4,07 27,06 27 let 4,39 6,44 25 let 3,85 13,88 29 let
Pardubice 4,27 27,34 25 let 4,42 19,3 24 let 4,41 15,58 24 let 4,04 13,71 27 let 4,04 22,8 27 let 3,58 17,73 < Hypo 4,63 30,83 23 let 4,06 29,96 27 let 4,33 23,46 21 let
Brno 3,93 15,28 27 let 3,68 13,9 30 let 3,54 17,4 < Hypo 3,25 18,1 < Hypo 3,45 16,48 < Hypo 3,16 17,01 < Hypo 3,85 15,01 29 let 3,5 12,19 < Hypo 3,31 15,11 < Hypo
Praha 5 3,68 -0,7 30 let 3,2 3,38 < Hypo 3,32 5,26 < Hypo 2,99 6,69 < Hypo 2,99 20,34 < Hypo 2,72 8,93 < Hypo 3,54 7,01 < Hypo 3 15,47 < Hypo 2,78 9,09 < Hypo
Praha 3 3,5 3,69 31 let 3,2 4,27 < Hypo 3,16 10,45 < Hypo 2,98 6,81 < Hypo 2,67 17,43 < Hypo 2,7 7,28 < Hypo 3,25 8,82 < Hypo 3,01 18,51 < Hypo 2,79 8,78 < Hypo
Praha 7 3,46 7,66 < Hypo 2,92 9,79 < Hypo 3,08 15,47 < Hypo 2,85 2,32 < Hypo 2,93 6,4 < Hypo 2,65 4,41 < Hypo 3,25 1,26 < Hypo 3,15 12,85 < Hypo 3,09 23,53 < Hypo
Praha 9 3,46 9,62 < Hypo 3,29 6,63 < Hypo 3,28 11,64 < Hypo 2,88 15,36 < Hypo 3,18 11,89 < Hypo 3,09 4,36 < Hypo 3,23 14,78 < Hypo 3,07 13,40 < Hypo 3,07 -0,92 < Hypo
Praha 8 3,41 14,49 < Hypo 3,2 8,89 < Hypo 3,54

1,91

< Hypo 3,04 2,15 < Hypo 3,29 10,11 < Hypo 2,94 17,84 < Hypo málo dat málo dat málo dat 3,31 2,93 < Hypo 3,03 4,36 < Hypo
Praha 6 3,37 10,26 < Hypo 2,94 15,75 < Hypo 3,04 7,21 < Hypo 2,76 9,29 < Hypo 2,73 11,43 < Hypo 2,59 6,22 < Hypo málo dat málo dat málo dat 2,88 17,39 < Hypo 2,96 -2,56 < Hypo
Praha 10 3,28 9,88 < Hypo 3,05 5,59 < Hypo 3,15

14,88

< Hypo 3,02 4,27 < Hypo 3,09 12,34 < Hypo 2,8 7,6 < Hypo 2,93 26,14 < Hypo 2,68 25,78 < Hypo 2,53 10,95 < Hypo
Praha 4 3,28 15,58 < Hypo 3,16 9,23 < Hypo 3,12 11,33 < Hypo 2,9 12,74 < Hypo 2,89 13,24 < Hypo 2,81 10,37 < Hypo 3,05 10,80 < Hypo 2,87 4,4 < Hypo 2,64 1,64 < Hypo
Praha 2 3,09 14,56 < Hypo 2,91 12,95 < Hypo 3,23 -2,30 < Hypo 2,72 3,98 < Hypo 2,79% -1,35% < Hypo 2,61% -3,54% < Hypo málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat
Praha 1 2,28 5,5 < Hypo 2,21 -2,39 < Hypo 2,02 30,46 < Hypo 1,85 5,72 < Hypo 2,29% 7,51% < Hypo 1,96% 14,17% < Hypo málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat
Jičín málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat málo dat

< Hypo znamená nižší než hypotéka.

Zdroj: Valuo.cz

Analýza cen bytů o ploše 40 m2, průměrný stav, osobní vlastnictví

Roční výnosnost bez splátky hypotéky a meziroční růst hodnoty bytu jsou v procentech.

Město Prodejní cena 2020 Prodejní cena 2019 Nájemné 2020 Průměrná doba inzerce nájmů Výše hypotéky Vlastní zdroje Splátka hypotéky Rozdíl nájemného a splátky hypotéky Roční výnosnost bez splátky hypotéky Meziroční růst hodnoty bytu Návratnost investice
Chomutov 775 640 586 400 7 440 46 dní 620 000 155 640 2 323 4 497 10,55 % 32,27  9 let
Karviná 641 000 573 880 5 200 33 dní 510 000 131 000 1 911 2 856 8,92 % 11,7  11 let
Ústní nad Labem 1 006 720 775 040 7 320 49 dní 810 000 196 720 3 035 3 675 8 % 29,89  12 let
Frýdek-Místek 1 356 640 1 254 160 8 320 24 dní 1 090 000 266 640 4 084 3 543 6,75 % 8,17  15 let
Karlovy Vary 1 276 200 1 343 960 7 800 41 dní 1 020 000 256 200 3 821 3 329 6,72 % -5,04 15 let
Ostrava 1 159 240 863 200 6 840 33 dní 930 000 229 240 3 484 2 786 6,49 % 34,3  15 let
Mladá Boleslav 2 245 480 2 088 360 11 880 52 dní 1 800 000 445 480 6 744 4 146 5,82 % 7,52  17 let
Jablonec nad Nisou 1 616 080 1 304 560 8 400 51 dní 1 290 000 326 080 4 833 2 867 5,72 % 23,88  18 let
Opava 1 391 360 1 245 040 6 800 21 dní 1 110 000 281 360 4 159 2 075 5,38 % 11,75  19 let
Zlín 2 047 320 1 779 160 9 920 28 dní 1 640 000 407 320 6 144 2 949 5,33 % 15,07  19 let
Jihlava 1 765 560 1 566 000 8 360 54 dní 1 410 000 355 560 5 282 2 381 5,21  12,74  20 let
Kladno 2 191 840 1 939 080 10 080 68 dní 1 750 000 441 840 6 556 2 684 5,06  13,04  20 let
Beroun 2 313 920 1 904 280 10 280 40 dní 1 850 000 463 920 6 931 2 492 4,89  21,51  21 let
Olomouc 2 056 720 1 817 640 9040 37 dní 1 650 000 406 720 6 182 2 105 4,83  13,15  22 let
Znojmo 1 695 640 1 431 000 7 440 37 dní 1 360 000 335 640 5 095 1 725 4,83  18,49 22 let
Liberec 1 964 360 1 659 080 8 280 31 dní 1 570 000 394 360 5 882 1 708 4,64  18,4  23 let
Hradec Králové 2 369 000 1 993 400 9 520 53 dní 1 900 000 469 000 7 118 1 609 4,42  18,84 24 let
Kolín 2 213 280 1 599 320 8 800 53 dní 1 770 000 443 280 6 631 1 436 4,37  38,39  24 let
Plzeň 2 060 920 1 816 040 8 120 39 dní 1 650 000 410 920 6 182 1 262 4,33  13,48  24 let
Pardubice 2 330 280 1 829 920 9 040 23 dní 1 860 000 470 280 6 968 1 318 4,27  27,34  24 let
České Budějovice 2 188 040 1 776 880 8 200 66 dní 1 750 000 438 040 6 556 960 4,12  23,14  26 let
Brno 3 014 520 2 615 000 10 760 53 dní 2 410 000 604 520 9 029 835 3,93  15,28 27 let
Praha 5 3 797 200 3 823 840 12 720 70 dní 3 040 000 757 200 11 389 271 3,68  -0,7  29 let
Praha 3 4 056 840 3 912 440 12 920 60 dní 3 250 000 806 840 12 176 -332 3,5  3,69  nevrátí se
Praha 7 3 943 280 3 662 880 12 400 107 dní 3 150 000 793 280 11 801 -434 3,46 7,66  nevrátí se
Praha 9 3 574 960 3 261 160 11 240 56 dní 2 860 000 714 960 10 715 -411 3,46  9,62  nevrátí se
Praha 8 3 739 120 3 265 760 11 600 83 dní 2 990 000 749 120 11 202 -568 3,41  14,49  nevrátí se
Praha 6 4 054 560 3 677 280 12 440 85 dní 3 240 000 814 560 12 138 -735 3,37  10,26  nevrátí se
Praha 10 3 898 880 3 548 360 11 640 71 dní 3 120 000 778 880 11 689 -1 019 3,28  9,88  nevrátí se
Praha 4 3 861 320 3 340 760 11 520 63 dní 3 090 000 771 320 11 576 -1 016 3,28  15,58  nevrátí se
Praha 2 5 137 960 4 485 080 14 440 76 dní 4 110 000 1 027 960 15 398 -2 161 3,09  14,56  nevrátí se
Praha 1 7 201 200 6 825 920 14 920 72 dní 5 760 000 1 441 200 21 579 -7 903 2,28  5,5  nevrátí se

Zdroj: Valuo.cz

Vysvětlivky k jednotlivým ukazatelům

Průměrný stav = byt, který prošel částečnou rekonstrukcí, nebo je v zachovalém stavu

Velmi dobrý stav = byt, který prošel kompletní rekonstrukcí, nebo je v tak dobrém stavu, že minimálně dalších pět let žádnou rekonstrukci nebude vyžadovat

Prodejní cena 2020 = ukončené nabídky od 1. černva do 30. listopadu 2020

Prodejní cena 2019 = ukončené nabídky od 1. června do 30. listopadu 2019

Nájemné 2020 = ukončené nabídky od 1. června do 30. listopadu 2020

Výše hypotéky = 80 procent z prodejní ceny

Splátka hypotéky = při úrokové sazbě dvě procenta a splatnosti 30 let

Rozdíl nájemného a splátky hypotéky = při zohlednění, že byt bude pronajatý 11 měsíců v roce 

Roční výnosnost bez splátky hypotéky = za předpokladu, že byt bude pronajatý 11 měsíců v roce

Návratnost investice = po kolika letech bude možné splatit úvěr, pokud zbytek nájemného bude investován při roční úrokové sazbě ve výši jednoho procenta

Další výsledky srovnání najdete zde.

 

Právě se děje

Aktualizováno před 4 hodinami

Porota shledala expolicistu Chauvina vinným ve všech třech bodech žaloby v případě vraždy a zabití Afroameričana Floyda. Verdikt přečetl soudce

Floyd zemřel loni v květnu poté, co mu běloch Chauvin devět a půl minuty klečel na krku, i když si Floyd stěžoval, že nemůže dýchat. Případ vyvolal celosvětové protesty proti rasismu, násilí a debatu o rasismu a postupech policie v USA.

Zdroj: ČTK
před 5 hodinami

Ukrajinský prezident Zelenskyj vyzval ruského prezidenta Putina, aby přijel na východní Ukrajinu a projednal s ním snížení napětí

Zdroj: ČTK
Další zprávy