Podle odhadu České bankovní asociace ročně předčasně splatí hypotéku asi 180 tisíc lidí. Často proto, že ji chtějí refinancovat u jiné banky nabízející výhodnější úrok. Nebo přišli k penězům a úvěr splatí.
Za předčasné splacení hypotéky mimo období končící fixace si ovšem většina bank účtuje poplatky. Někde jde o pár korun, jinde rovnou o statisíce. Hospodářské noviny nedávno upozornily na nepříjemnou zkušenost klienta Komerční banky, který na poplatku za předčasné ukončení hypotéky ve výši 4,5 milionu korun po dvou letech zaplatil přes 230 tisíc korun.
Šlo o vyčíslení takzvaných účelně vynaložených nákladů. Banka tvrdí, že její přístup k výpočtu je správný a odpovídá zákonu o spotřebitelském úvěru z roku 2016. Její výklad zákona je ale jiný, než který prosazuje Česká národní banka. Ta loni doporučila bankám neuplatňovat úhradu za účelně vynaložené náklady, které jim se zrušením úvěru vzniknou, ale pouze administrativní náklady.
"Podle nás účelně vynaložené náklady v souvislosti s předčasným splacením spotřebitelského úvěru nezahrnují pouze administrativní náklady, nýbrž i úrokové náklady s ohledem na ekonomickou podstatu fixace úrokové sazby. Banka totiž musí pořídit pro klienta na zvolené úrokové období zdroje pro poskytnutí úvěru a hradí za ně cenu, která je po celé sjednané úrokové období neměnná," vysvětluje vyšší poplatek tiskový mluvčí Komerční banky Michal Teubner.
Právě ve výkladu, co patří do účelně vynaložených nákladů, tkví celý problém. Proto nyní banky s centrální bankou intenzivně diskutují a snaží se najít řešení ideální pro obě strany, tedy pro banky i klienty, a dát mu podobu právně závazného výkladu. Žadatelů o předčasné splacení bude v následujících měsících zřejmě přibývat. Lidé se budou kvůli koronavirové pandemii snažit ještě víc ušetřit a nižší splátky u konkurenční banky budou lákavé.
V současnosti tedy na bankovním trhu existují zásadní rozdíly k přístupu k poplatku. Ke Komerční bance a UniCredit bank, které požadují po klientech vyšší poplatky, se rozhodla přidat i Česká spořitelna, která je s počtem klientů největší bankou v zemi.
"Jako spořitelna jsme požadovali při předčasném splacení po klientech pouze úhradu 700 Kč za administrativní náklady, nicméně vzhledem k závažným dopadům, které doporučení ČNB neuplatňovat úhradu za účelně vynaložené náklady nese, jsme se rozhodli začít v případě klientů žádajících o předčasné splacení hypotéky znovu uplatňovat úhradu alespoň za část nákladů, které nám s financováním každého hypotečního úvěru vznikají," uvedl pro Aktuálně.cz tiskový mluvčí spořitelny Filip Hrubý.
Každý klient, který bude chtít svou hypotéku předčasně splatit, najde podle něj na webu spořitelny kalkulačku, kde přesně uvidí výši své úhrady. Podle zdroje Aktuálně.cz obeznámeného se situací na bankovním trhu, bude spořitelna žádat poplatek ve výši zhruba 2 % z celkové výše úvěru na bydlení.
Filip Hrubý upozorňuje na to, že neuplatnění úhrady za reálně vynaložené náklady banky na financování hypotečních úvěrů zásadně zvyšuje finanční rizika pro klienty a ohrožuje stabilitu bankovního systému.
"Pokud by banky i nadále nemohly uplatňovat úhradu za účelně vynaložené náklady v případě předčasného splacení hypoték, dojde k tomu, že banky přestanou nabízet dlouhé fixace a většina nových hypoték bude mít úrokovou sazbu fixovanou jen na jeden nebo dva roky. Jakmile pak dojde ke zvýšení sazeb centrální bankou, což je v horizontu dvou a více let pravděpodobné, stovkám tisíc klientů přes noc dvojnásobně podraží jejich hypoteční úvěry a řada z nich přestane být schopna splácet," varuje mluvčí.
Druhým vážným rizikem je podle něho fakt, že takto dochází ke kumulaci finančních ztrát na straně bank, což oslabuje jejich kapitálovou vybavenost, která je právě v období krize podmínkou proto, aby banky mohly nadále úvěrovat firmy postižené krizí a umožňovat odklady splátek klientům, kteří nemají práci a příjmy.
Vyšší náklady bank se projeví zdražením hypoték
Řada dalších bank, které sice nyní po klientech za refinancování či přechod k jiné bance požadují zatím jen stovky korun, nebo dokonce vůbec nic, volá po změně.
"Pokud banka nebude oprávněna vybrat si ztrátu, která předčasným splacením vznikne, bude tento náklad v nějaké paušální výši účtovat všem klientům v úrokové sazbě. Logicky pak budou mít všichni klienti dražší hypotéky a doplatí na to ti, kteří předčasně splácet nebudou. Tedy způsob, který preferuje ČNB, není úplně spravedlivý," říká Milan Voldřich, ředitel hypotečních úvěrů Raiffeisenbank.
Podle Vladimíra Komjatiho z Airbank banky musí vedle samotného administrativního vyřízení hypotéky zajistit i její dlouhodobé financování proti rizikům. "A když klient hypotéku předčasně splatí, tak se bance tyto už vzniklé náklady ničím nepokryjí. Pokud je nepokryje klient, který svou hypotéku předčasně splácí, mohlo by se to v čase projevit ve vyšší ceně hypoték. Dlouhodobě se tyto nepokryté náklady někde projevit musí," říká Komjati.
Martin Podolák, ředitel divize úvěrových produktů mBank vysvětluje, že většina bank si peníze na hypotéky svých klientů půjčuje anebo oproti úvěru investuje část depozit. Pokud je úvěr zafixovaný na určitou dobu předčasně splacen, nese potom banka náklady na 'cenu peněz', které do úvěru investovala, až do konce domluvené fixace. Případně náklad s rozvázáním a pořízením nové investice.
"Z pohledu zákazníka je toto téma velmi citlivé. Rozhodně jsme pro jasnou regulaci a nastavení pravidel pro účtování tohoto poplatku tak, aby každý věděl, co to pro něj znamená v případě, že chce splatit, a pro to, aby nedocházelo k výkyvům a účtování extrémně vysokých částek, jak tomu v některých případech bylo," říká Martin Podolák.
Doplňuje, že pokud se chování klientů změní natolik, že bude docházet k mnohem častější fluktuaci, mohou se náklady stát pro banku velmi zásadní a budou je muset něčím pokrýt. "Zvýšení sazeb je jednou z možností. Z mého pohledu by při této variantě docházelo k přenesení nákladů z jednotlivců, kteří nedodrží smluvní vztah, na všechny klienty, a to i ty, kteří smluvní vztah dodržují," dodává Podolák.
ČNB své stanovisko měnit nehodlá
Zákon o spotřebitelském úvěru stanovuje, že poskytovatel úvěru má nárok na náhradu nákladů, které mu v souvislosti s předčasnou splátkou vzniknou, výši této náhrady ale silně omezil. Klienti tak mají například možnost splatit bez poplatků 25 % z výše úvěru během jednoho měsíce před dnem výročí uzavření smlouvy.
"Klient, který by chtěl tuto možnost maximálně využít, má tedy možnost během čtyř let úvěr zcela splatit, aniž by měl poskytovatel úvěru nárok na jakoukoliv náhradu za předčasné splacení. Spotřebitelský úvěr na bydlení může být splacen bez náhrady také v případě, kdy dlužník, nebo jeho manžel či partner zemře, nebo se stane invalidní nebo je dlouhodobě nemocný," vysvětluje možnosti Česká bankovní asociace ve svém prohlášení.
Zákon řeší také situaci, kdy dojde k prodeji nemovitosti, kterou úvěr financoval. Pokud úvěrová smlouva trvá déle než dva roky, má poskytovatel úvěru nárok na náhradu, ale tato náhrada může být maximálně 1 % z předčasné splátky, nejvýše však 50 000 Kč.
Zákon uvádí ještě tři další situace, při kterých klient neplatí žádnou náhradu za předčasné splacení úvěru. Jde o případy, kdy bylo předčasné splacení provedeno v rámci plnění z pojištění určeného k zajištění splacení spotřebitelského úvěru, dále u spotřebitelského úvěru poskytnutého formou možnosti přečerpání a konečně v období, pro které není stanovena pevná zápůjční úroková sazba.
"V ostatních případech, kdy by se klient rozhodl předčasně splácet, zákon stanovil možnost, aby poskytovatel úvěru mohl požadovat určitou kompenzaci - tzv. náhradu účelně vynaložených nákladů. Zákon však zůstal v tomto bodě vágní a neposkytl zřetelné vodítko, co lze za účelně vynaložené náklady považovat. Tím se otevřel prostor pro různé výklady a založila se tak debata, jaký výklad je správný a jaké řešení je spravedlivé jak z hlediska dlužníka, tak z hlediska poskytovatele úvěru," vysvětluje důvod současného sporu Česká bankovní asociace.
Podle ní banky nechtějí při předčasném splacení na dlužníkovi vydělávat. Chtějí pouze nahradit rozdíl, který vyplývá z úrokové sazby z předčasně splacené úvěrové smlouvy a z úrokové sazby, za kterou je banka schopna tyto prostředky nově umístit na trhu.
Česká národní banka je ale přesvědčena, že zákon vykládá správně a podle vyjádření pro Aktuálně.cz nemůže své stanovisko arbitrárně "zmírnit".
"Centrální banka svým stanoviskem z loňského roku reagovala především na podněty či dotazy laické i odborné veřejnosti včetně dotazů poskytovatelů a zprostředkovatelů úvěru. Pokud se některé subjekty finančního trhu nebudou řídit názorem ČNB, může banka v rámci výkonu dohledu postupovat způsobem, který jí právní předpisy umožňují včetně možnosti uložení opatření k nápravě nebo uložení pokuty za spáchání přestupku," říká tisková mluvčí ČNB Petra Vodstrčilová.
