Ceny bytů už narážejí na strop, zájem padá. Extrémní Prahu však dohánějí další města

Kateřina Hovorková Kateřina Hovorková
16. 11. 2021 6:12
Ceny bydlení v Česku nepřestávají růst. Pořízení bytu v Praze s průměrnými 113 tisíci korunami za metr čtvereční je už daleko za možnostmi běžných domácností. Nájemné se zase prodražuje kvůli cenám energií. Poptávka po nemovitostech se proto začíná výrazněji přesouvat do ostatních krajů. Průzkumy trhu několika realitních společností ovšem zatím žádné větší změny v cenách bydlení nepředpokládají.
Ilustrační snímek
Ilustrační snímek | Foto: iStock

Důvodů, proč ceny nemovitostí stále neklesají, je několik. "V části krajů růst prokazatelně tlačí rezidenční poptávka, v jiných jsou tahounem investice fondů i jednotlivců nebo nekončící hlad po rekreačním bydlení. Roli hrají i prodražující se rekonstrukce, které zvedají ceny o další stovky tisíc," uvádí čtvrtletní monitor společností Bezrealitky a Maxima Reality, sdružených ve skupině EHS.

U rodinných domů padly podle monitoru ze třetího čtvrtletní rekordy v cenách za metr čtvereční v osmi krajích ze čtrnácti, v případě bytů pak ve dvanácti krajích. Tempo růstu cen se u rodinných domů za poslední tři měsíce zvýšilo z 15 na 22 procent, u bytů pak na 23 procent oproti letním 16 procentům.

"Zajímavý vývoj nastává v Praze. V současnosti se zde prodává průměrný byt za skoro 113 tisíc korun za metr, nicméně trh prokazatelně narazil na svůj strop a poptávka oslabila ve prospěch jiných regionů. Naopak za pražské rodinné domy, jejichž majitelé je díky rostoucím cenám ve větší míře začali nabízet do prodeje, se výrazně připlácelo. Průměrná cena vystřelila na 106,5 tisíce korun za metr při skoro šestiprocentním růstu zájmu," uvádí zpráva EHS. 

Nejlepší doba na prodej domu

Nový rekord v cenách bytů hlásí Brno. Poprvé se zde v průměru prodávají za více než 80 tisíc korun, tedy sumu, kterou stál pražský byt na začátku roku 2019. "Poměrně překvapivě oproti tomu klesla průměrná cena rodinných domů v Jihomoravském kraji, a to na necelých 43 tisíc korun za metr. Důvodem byl především zájem o méně kvalitní lokality s delším dojezdem do spádových oblastí," říká Vladimír Zuzák, ředitel Maxima Reality.

Zásadní milník za sebou mají podle něj i byty ve středočeských městech. Ty se poprvé v průměru dostaly nad 70 tisíc korun za metr při meziročním tempu růstu cen přes 21 procent. Důvodem je především silná poptávka domácností, které chtějí opustit Prahu a vyměnit delší dojezdovou dobu za nižší cenu nemovitosti. 

"Stále platí, že v současnosti je nejlepší příležitost pro prodej rodinného domu za posledních dvacet let. To na trh přineslo celou řadu nových nemovitostí v zajímavých lokalitách, které vyhledávaly především městské domácnosti jako alternativu k drahým bytům v centrech a širším městě," uvádí Vladimír Zuzák.

Extrémně rychle stoupají ceny v kdysi levných regionech, a to zejména v případě bytů. Poptávka rezidentů i investorů tlačí na ceny především v Karlovarském, Ústeckém, Libereckém a Moravskoslezském kraji, a to tempem, které se pohybuje kolem 40 procent. Tento trend může podle Zuzáka nastartovat transformaci životních podmínek ve městech a okresech těchto krajů, které se dlouhodobě potýkaly s podprůměrnou poptávkou.

Ostrava rychle zdražuje

Podobné ceny nemovitostí napříč republikovou vyšly také z analýzy společnosti FérMakléři.cz, která spolupracuje s více než 100 realitními makléři z velkých i malých kanceláří napříč celým Českem.

"Tempo růstu cen je poměrně enormní. Nejvíce je to patrné v Ostravě, kde meziročně průměrná cena za jeden metr čtvereční vzrostla o 45 procent na 43 764 korun. V Praze vyjde metr čtvereční podlahové plochy více než dvaapůlkrát dráž. To je důvod, proč v Ostravě spatřuji i nadále potenciál vyššího meziročního růstu cen, než je tomu v Praze," míní Jan Boruta, jednatel společnosti.

Doplňuje, že nabídka nemovitostí je dlouhodobě velmi nízká, což stále tlačí ceny nahoru napříč republikou. "Byť naše nová politická garnitura má ambice usnadnit pravidla pro novou výstavbu, jen tak rychle se to do cen bytů neprojeví," myslí si Boruta a poukazuje i na rostoucí inflaci, které se investoři do budoucna obávají, a proto byty dál nakupují. 

Cenový růst by však podle realitních makléřů mohl postupně začít pomalu brzdit. "Hlavní vliv bude mít především menší dostupnost hypoték, která zvýší cenovou citlivost zájemců o koupi. A hlavní signál, že se začíná v některých případech narážet na cenový strop, již přišel. Dva kvartály po sobě se u bytů nemění celorepublikový cenový průměr. To ukazuje, že se v levnějších krajích prodalo více nemovitostí, v těch dražších naopak méně. Navíc se prodlužuje čas, který je u těch nejdražších potřebný k dojednání obchodu," vysvětluje Hendrik Meyer, šéf Bezrealitky.cz. 

Nájmy opět porostou

Výrazná změna se podle monitoru EHS ve třetím kvartálu odehrála v případě nájemního bydlení. Počet zájemců, kteří ho poptávají, se zdvojnásobil a celkový počet poptávek se přiblížil hranici 210 tisíc. Přesto průměrné ceny nájmů zatím rostly jen nepatrně a počet uzavřených nájemních transakcí byl mírně nižší než před prázdninami.

V Praze se nájmy ustálily na částce 272 korun za pronajatý metr čtvereční bytu, což je tříprocentní růst oproti minulému kvartálu. V Brně pak cena nájmu za byt vyrostla o čtyři procenta na 247 korun za pronajatý metr čtvereční. Dá se očekávat, že ceny i poptávka skokově vzrostou v následujících dvou kvartálech.

Důvodem jsou především změny na poli hypotečních úvěrů, které pro desítky tisíc domácností znamenají odložení nebo přehodnocení jejich snu o investici do vlastní nemovitosti. A podle odborníků ze společnosti GarantovanyNajem.cz prodraží nájemné také vysoký nárůst cen elektřiny a plynu.

"Nájmy v posledních třech měsících rostly, a to zejména ve velkých městech, v Praze byl nárůst o téměř 10 procent, v Brně pak lehce přes šest procent. Růst bude ovšem v těch nejatraktivnějších lokalitách během příštích měsíců dramaticky zpomalovat nebo se úplně zastaví. V ostatních lokalitách je očekáván i pokles ceny. Týká se to především krajských měst," říká Viktor Mejzlík, spoluzakladatel služby GarantovanyNajem.cz.

Lidé podle něj nebudou schopni platit vyšší částky za nájmy, protože se budou navyšovat zálohy na energie. 

"U nových nájmů nebudou lidé ochotni platit vysoké částky. V nejkrajnějších případech dokonce nájemníkům nezbude nic jiného, než se přestěhovat do levnějších bytů či lokalit. Pronajímatelé nemovitostí tak budou nuceni jít s cenami nájmů níže," komentuje Mejzlík.

Situace okolo energií by se měla stabilizovat na jaře příštího roku. Tím by se měly ceny energií ustálit. Jenže tím pádem začnou zase růst ceny "holého" nájmu. 

Průměrné ceny za m2 - Q3 2021 Rodinný dům Byt Nájem
Hlavní město Praha 106 401 Kč 112 756 Kč 272 Kč
Středočeský kraj 59 650 Kč 71 233 Kč 211 Kč
Jihočeský kraj 36 533 Kč 50 353 Kč 182 Kč
Plzeňský kraj 30 594 Kč 52 223 Kč 190 Kč
Karlovarský kraj 44 526 Kč 48 461 Kč 155 Kč
Ústecký kraj 31 693 Kč 29 193 Kč 156 Kč
Liberecký kraj 42 491 Kč 54 741 Kč 187 Kč
Královéhradecký kraj 31 447 Kč 58 358 Kč 198 Kč
Pardubický kraj 34 430 Kč 59 730 Kč 185 Kč
Olomoucký kraj 35 724 Kč 54 105 Kč 185 Kč
Jihomoravský kraj 42 840 Kč 82 880 Kč 247 Kč
Zlínský kraj 32 687 Kč 47 568 Kč 177 Kč
Vysočina 24 468 Kč 51 643 Kč 163 Kč
Moravskoslezský kraj 29 146 Kč 39 545 Kč 158 Kč

Zdroj: realitní skupina EHS

 

Pokud jste v článku zaznamenali chybu nebo překlep, dejte nám, prosím, vědět prostřednictvím kontaktního formuláře. Děkujeme!

Právě se děje

Další zprávy