Vlastníte byt a chcete ho pronajmout? Jak uzavřít nejvýhodnější nájemní smlouvu? Není to však jednoduché, víte, jaká vám hrozí rizika? Jak předejít sporům s nájemníkem?

Není pochyb o tom, že investice do nemovitostí, a jejich následný pronájem, patří mezi nejefektivnější, nejbezpečnější a nejvýnosnější investice. Na jedné straně tedy může k této investici lákat relativně stabilní a snadný zisk, na straně druhé se však i v tomto segmentu objevují rizika.

V zájmu pronajímatelů, ale jistě i poctivých nájemníků, je těmto rizikům včas předejít. Tentokrát se tedy nezaměříme na výnosnost a kvalitu investic do nemovitostí, ale na rizika spojená s jejich pronajímáním.

Na jak dlouho uzavřít nájemní smlouvu?

Konkrétní doba pronájmu záleží především na dohodě mezi pronajímatelem a nájemcem. Před uzavřením smlouvy si dobu pronájmu sjednejte především s ohledem na své potřeby a s ohledem na konkrétního nájemníka. Pokud se jedná o nájemníka nového, kterého ještě dobře neznáte, pak uzavírejte první nájemní smlouvu pouze na krátké období (např. 2 nebo 3 měsíce) s možností prodloužení po vzájemné dohodě. Můžete si tím ušetřit problémy s nepřizpůsobivými nájemníky, kteří zneužívají vaši důvěru a porušují své povinnosti.

Tip: Přečtěte si základní informace o nájemní smlouvě!!

Za všech okolností si však pamatujte, že každou nájemní smlouvu byste měli uzavírat na dobu určitou!

Za všech okolností si však pamatujte, že každou nájemní smlouvu byste měli uzavírat na dobu určitou!  Věta "nájemní vztah se uzavírá na dobu určitou, od ..do", má pro budoucí nájemní vztah velmi důležitý význam. Pokud by ve smlouvě tato věta chyběla, bude se mít za to, že nájemní vztah je uzavírán na dobu neurčitou. Tím by se podstatně zkomplikoval postup v případě budoucích problémů. Navíc tímto krokem znehodnotíte hodnotu svého bytu,  protože váš byt s nájemníkem, který ho má pronajatý na dobu neurčitou, je fakticky za tržní cenu neprodejný. Nájemník je tak podstatně více chráněn na úkor pronajímatele ustanoveními občanského zákoníku. 

K výpovědi z nájmu je nutné přivolení soudu.

Výpověď lze dát pouze ze zákonem stanovených důvodů

Nutnost poskytnout náhradní byt

Možnost přechodu nájmu v případě nájemcovi smrti

I u nájmu uzavřeném na dobu neurčitou sice existuje možnost dát nájemníkovi výpověď z nájmu, pokud však nájemník plní své povinnosti (resp. má nezletilé děti, je tělesně postižený apod.) máte za povinnost mu poskytnout náhradní ubytování. Reálně to pro vás znamená povinnost poskytnout nájemníkovi jiný srovnatelný byt. Tato podmínka pak pro mnoho pronajímatelů může znamenat skutečně nemožnost se s nájemníkem jakkoliv rozejít. 

Jakou formu platby nájemného zvolit?

Jednou z nejdůležitějších věcí je sjednání výše, formy a způsobu placení nájemného. Konkrétní výše nájemného je individuální a záleží na mnoha faktorech. Stejně tak důležitá jako výše nájemného je i forma a způsob platby nájemného. Tato kritéria by měla být ve smlouvě jasně vymezena.

TIP: Pronajímáte byt? Inzerujte 3 měsíce zdarma na Centrum.cz Reality 

Pronajímatel s nájemcem si mohou smluvit formu nájemného jako paušální částku v určité výši (pro příklad 5 000 Kč za měsíc). Zaplacením této částky má nájemník svou základní povinnost vyřešenou. Pronajímatel však z této částky musí platit nejenom poplatky do fondu oprav, zálohy na studenou a teplou vodu, tepelnou energii a odvoz odpadu, ale také účty za elektřinu a plyn.

Nutno říci, že takto sjednané nájemné je pro pronajímatele krajně nevýhodné. Pro nájemníka však znamená možnost plně a bez obav využívat služeb, které si nájemným předplatil. Snižuje se tak u něj motivace k šetrnému hospodaření s vodou, teplem, elektrickou energií či plynem. Lze jen dodat, že při takovém způsobu hospodaření se ziskovost pronájmu bytu pro pronajímatele značně snižuje.

Pozor! Nájemník vám sice platí zálohy na teplou vodu resp. teplo v měsíčním nájmu, nicméně v případě jakéhokoliv konfliktu mu nic nebrání nechat téct teplou vodu nehospodárně a bez užitku. Při vyúčtování, které probíhá nejčastěji v dubnu či květnu následující rok se vám tak může stát, že budete doplácet desetitisíce za proteklou teplou vodu..Nájemník už je totiž často dávno pryč.

Pokud tento problém není ve smlouvě o nájmu blížeji a konkrétněji řešen (například povinností nájemníka hradit doplatky z vyúčtování spotřeby energií), pak jsou vaše nároky vůči nájemníkovi nevymahatelné. Doporučujeme proto smluvit přepsání plateb elektřiny a plynu na nájemníka, který se stane plátcem těchto poplatků. Tento přepis lze provést na místních pobočkách příslušných distributorů elektrické energie a plynárenských distribučních společností. Nájemník tak bude motivován k úsporám energií, protože sám ponese náklady. Poplatky za spotřebu vody a tepla doporučujeme, aby platil dál pronajímatel. Ve smlouvě by si však měl s nájemníkem smluvit, aby mu účty za spotřebu vody a tepla proplácel (po předložení faktury, složenky či jiného dokladu). O výše uvedené částky se sice pronajímateli sníží výnos z nájemného, střednědobě se však vyhne riziku velkých problémů a ztrát.

 

Na co si dát při pronajímání bytu pozor:

Věnujte pečlivou pozornost výběru nájemníka

Smlouvu o nájmu bytu uzavírejte vždy na dobru určitou

Platby za elektrickou energii a plyn převeďte na nájemce

Pravidelně kontrolujte spotřebu vody (tepla)

Pravidelně (v přiměřené době) kontrolujte, zda nájemník řádně byt užívá

Nechte si platit nájemné v hotovosti

Ve smlouvě smluvte s nájemníkem poplatky z prodlení při neplacení nájmu

Nájem si nechte platit na měsíc dopředu, nikoliv za měsíc zpětně

Sjednejte s nájemníkem přiměřeně dlouhou dobu pro výpověď z nájmu