Nájemní smlouva: Víte jak na to?

20. 5. 2006 9:41
Nájemní smlouva obecně je upravena v § 663 684 Občanského zákoníku, mimo to však v tomtéž kodexu nalezneme i speciální ustanovení týkající se Nájemní smlouvy o nájmu bytu.

Nájemní smlouva obecně je upravena v § 663 684 Občanského zákoníku, mimo to však v tomtéž kodexu nalezneme i speciální ustanovení týkající se Nájemní smlouvy o nájmu bytu. Vyčlenění speciálních ustanovení souvisejících právě s nájmem bytu jsou způsobena především důrazem na zvláštní, zvýšenou ochranu, která je tomuto vztahu poskytnuta.

Charakteristika nájmu bytu

Nájem bytu je charakterizován jako právní vztah, který vzniká mezi pronajímatelem a nájemcem na základě dvoustranného právního úkonu, kterým je nájemní smlouva, jejímž předmětem je byt, který pronajímatel přenechává nájemci do užívání za úplatu, tedy za dohodnuté nájemné a to buď na dobu určitou nebo bez určení doby užívání, na dobu neurčitou.

Nájemní smlouvou přenechává pronajímatel za úplatu nájemci věc, aby ji nájemce dočasně (ve sjednané době) užíval nebo z ní bral i užitky. Pojmovým znakem nájemní smlouvy tedy jsou:

a) přenechání práva užívání nebo braní užitků

b) věc individuálně určená

c) dočasnost

d) úplatnost

Co musí nájemní smlouva obsahovat?

Nájemní smlouva je tedy právním důvodem vzniku nájmu. Důležité je, že zákon předepisuje pro nájemní smlouvu formu písemnou. Tento požadavek úzce souvisí s ochranou nájemního vztahu, jak bylo řečeno výše, a tedy s důrazem na jeho přesnost, jasnost a minimalizování formulačních nejasností, které by při jiné formě, než písemné mohly hrozit. V případě soudních sporů je tato forma mnohem praktičtější.

V zákoně jsou též uvedeny základní náležitosti, které musí smlouva o nájmu bytu obsahovat. V § 686 občanského zákoníku jsou uvedeny základní náležitosti smlouvy, kterými jsou:

- označení bytu, jeho příslušenství

- rozsah užívání

- způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu, nebo jejich výši

Z výše uvedeného výčtu základních náležitostí a formy, jakými jsou zákonem stanovena, je jejich jasné vymezení ve smlouvě o nájmu bytu velmi důležité. Pokud by totiž některá ze základních náležitostí ve smlouvě o nájmu bytu chyběla, stane se nájemní smlouva absolutně neplatnou, s tím, že vlastně nájemní vztah, kterou měla založit, nikdy nevznikl.

Mimo zákonem stanovených základních náležitostí však může smlouva o nájmu bytu obsahovat další ustanovení vzešlá z konsensu mezi pronajímatelem a nájemcem, která přesněji upraví podmínky nájmu. Pokud tyto podmínky ve smlouvě obsaženy nejsou, řídí se podmínky fungování nájemního vztahu ustanoveními občanského zákoníku. Tato ustanovení jsou dispozitivní, tudíž je možno v příslušné smlouvě se od těchto ustanovení odchýlit a upravit je odlišně, či je vyloučit.

Pokud však ve smlouvě podmínky odlišně stanoveny nejsou, řídí se příslušné vztahy ustanoveními občanského zákoníku. V případě častých soudních sporů poskytuje občanský zákoník podpůrný a základní prostředek vyjasnění vzájemných práv a povinností pronajímatele a nájemce v nájemních vztazích. Oběma stranám tak poskytuje určitou právní jistotu. Sama nájemní smlouva může totiž být uzavřena a být platná s uvedením pouze základních náležitostí .

Lze dodat, že výrazná část kogentní právní úpravy nájemní smlouvy k bytu, není charakteristickou úpravou pro soukromoprávní úpravu, mezi kterou občanský zákoník bezesporu patří. Vůdčím principem soukromoprávních vztahů je totiž konsensus, právní úprava je většinou jen podpůrným prostředkem, a závazná kogentní pravidla užívá většinou v případech nutnosti hájení obecného zájmu či zvláštního důrazu na ochranu příslušného právního vtahu.

 

Právě se děje

Další zprávy