A navíc jednoznačně uvedl, že se majitelé domů se mohou domáhat po České republice uhrazení škody, která jim vzniká regulovaným nájemným.
V dubnu jde už o druhý případ, kdy ústavní soudci rozhodli, že postup soudů vůči majitelům nemovitostí není v pořádku a odporuje Listině lidských práv a svobod.
Podle dnešního rozhodnutí Ústavního soudu je navíc jednoznačně, že za nepřijetí právní úpravy upravující regulaci nájemného je zodpovědný stát. "Z toho plyne, že pokud pronajímatelův nárok nebude v plné míře uspokojen, nezbude mu jiná cesta, než uplatnit vůči státu požadavek na náhradu škody," uvedl mluvčí soudu Michal Spáčil. Podle něj Ústavní soud na nečinnost parlamentu v této oblasti několikrát upozorňoval.
Podle sdružení zastupující majitele domů jde o průlomové rozhodnutí, které jim navíc může pomoci v žalobách proti Česku u Evropského soudu pro lidská práva.
Na Ústavní soud se nyní obrátil Jiří Pleskač z Prahy. Ten se domáhá doplacení více než padesáti osmi tisíc korun po nájemnících, kteří bydlí v bytě, který vlastní. Částka vychází z rozdílu mezi regulovaným a obvyklým nájemným za období mezi prosincem 2002 a červencem 2004, kdy podal žalobu.
Peníze nestačí
Podle stížnosti Jiřího Pleskače totiž od prosince 2002 neexistuje po rozhodnutí Ústavního soudu žádná speciální úprava pro regulaci nájemného a nic podle něj nebrání pronajímateli ani nájemci sjednat si platby za bydlení dohodou. Pleskač míní, že regulované nájemné nestačí ani na pokrytí nákladů spojených se správou nemovitosti, o přiměřeném zisku se už hovořit nedá vůbec.
Tuto argumentaci však neuznali nájemníci, kteří uzavřeli dohodu o užívání bytu už v lednu 1989, podle nich má i nový majitel povinnost dodržovat regulované nájemné. A neuznaly ji ani obvodní a městské soudy v Praze.
Jejich soudci žalobu zamítli s tím, že jednostranné zvýšení nájemného není možné v případě, kdy neexistuje zvláštní předpis, který by tuto oblast upravoval. Zvolený způsob vymáhání rozdílu - tedy vymáhání peněz za dobu minulou - je podle obvodního soudu nepřípustný.
Soudy nesmí odmítat žaloby
Ústavní soud ale dnes rozhodnutí obvodního a městského soudu zrušil. A znovu v souladu se svým rozhodnutím z března letošního roku uvedl, že obecné soudy nesmějí zamítat žaloby majitelů domů jen proto, že pro spory o nájemné chybí právní podklad. Naopak se mají samy chopit iniciativy a napravovat současný protiústavní stav.
"Není přípustné, aby soud odmítl rozhodnutí z důvodu "mlčení, nejasnosti či nedostatečnosti zákona," uvedl Ústavní soud.
Podle Ústavního soudu musí obecné soudy rozhodnout o zvýšení nájemného, a to v závislosti na místních podmínkách tak, aby nedocházelo k diskriminaci. "Přitom je nutno se vyvarovat libovůle a rozhodnutí se musí zakládat na racionální argumentaci a důkladném uvážení všech okolností případu," uvedli dnes ústavní soudci.
Soudy ale mohou podle ústavních soudců rozhodovat o budoucím nájemném, ne o sporech z minulých let. "Nájemníci se nemusí na základě dnešního rozhodnutí ničeho obávat, protože Ústavní soud řekl, že pokud majitelé chtějí vyšší nájemné, mají se obrátit na stát," řekl předseda Sdružení nájemníků a poslanec ČSSD Stanislav Křeček. Nájemníků se tedy dnešní rozhodnutí netýká.
Ústavní soud podle Křečka dnes rozhodoval o tom, zda je možné nájemné požadovat zpětně. "A vyslovil názor, že pronajímatelé nemohou požadovat zpětně nájemné. A pokud se domnívají, že jim vznikla škoda, tak se musí obrátit na soud proti českému státu," uvedl Křeček. Podle něj ale škoda vznikla porušením právní povinnosti, a to prý budou majitelé obtížně prokazovat.
Ministerstvo pro místní rozvoj uvedlo, že usnesení respektuje. "Případné žaloby budou záležitostí velmi složitých soudních řízení," upozornil však ministr Radko Martinek (ČSSD). Podle něj resort opakovaně navrhl zákon, který by tuto záležitost řešit, norma byla tento měsíc přijata.
Další rozhodnutí
Podobně Ústavní soud už rozhodl na začátku dubna.
Jan Jošt chtěl po nájemníkovi, který měl podle staré smlouvy z roku 1995 uzavřeno s původním správcem domu platit 297 korun měsíčně, nájem zvýšený na 4500 korun. Podal žalobu, ale obecné soudy v Pardubicích se jí odmítly zabývat s tím, že chybí právní norma. Joštovo dovolání pak odmítl i Nejvyšší soud.
Ústavní soud částečně vyhověl Joštově stížnosti a uložil Nejvyššímu soudu, aby se jeho případem znovu zabýval.
Stovky tisíc bytů
Problém regulace nájemného se v České republice týká zhruba 750 tisíc bytových jednotek, tedy téměř pětiny trvale obydlených bytů. Soukromým majitelům patří kolem 300 tisíc bytů, ostatní byty vlastní obce.
Kvůli regulaci nájemného podaly stovky majitelů domů žaloby k Evropskému soudu pro lidská práva. Podle ministerstva financí je smluvní nájemné v Česku v průměru 3,5krát vyšší než nájemné regulované.
Reálná hodnota regulovaného nájemného navíc podle majitelů domů od roku 1998 klesla přibližně o 20 procent. A podle odhadů je v Česku na čtyřicet tisíc bytů s regulovaným nájemným načerno pronajímáno za tržní nájemné.
Poslanci v březnu rozhodli o tom, že se v bytech s regulovanými činžemi bude zvyšovat nájemné od ledna 2007 do roku 2010 v průměru o 14,2 procenta ročně. Poté bude záležet na dohodě mezi pronajímatelem a nájemcem.
