Expert: Prodat Bakalovi byty před deregulací byla chyba

Tomáš Netočný
18. 4. 2011 16:15
"Velký soukromý vlastník nájemních bytů je ale pro trh dobrý," říká znalec trhu s byty
Stád prodal důlní společnost OKD a s ní i desítky tisíc bytů
Stád prodal důlní společnost OKD a s ní i desítky tisíc bytů | Foto: Tomáš Netočný

Ostrava - Desítky tisíc bytů, které skupina firem jednoho z nejbohatších Čechů Zdeňka Bakaly získala privatizací důlní společnosti OKD, jsou na Ostravsku stále problém.

Nájemníci nejdříve doufali, že jim stát, nebo Zdeněk Bakala prodají byty do soukromého vlastnictví. Nestalo se tak a teď se lidé vyrovnávají s deregulací nájmů.

Téměř polovina z nich jsou penzisté, nebo lidé nemajetní, kterým stát pomáhá příspěvkem na bydlení, a desítky milionů veřejných výdajů se prostřednictvím nájemníků přesunou do Bakalových firem.

„Způsob, jakým stát privatizoval byty OKD, byl velmi nevýhodný," říká v rozhovoru pro Aktuálně.cz Martin Lux ze sociologického ústavu Akademie věd, který se zabývá sociálními a ekonomickými otázkami bydlení.

„Na druhou stranu velký vlastník nájemních bytů je pro trh dlouhodobě přínosem. Je to dobrá alternativa k vlastnickému bydlení," uvedl Martin Lux.

Mělo se počkat

A.cz: Od prvního okamžiku, kdy stát privatizoval důlní společnost OKD včetně několika desítek bytů, se spekuluje o tom, zda to bylo správné rozhodnutí. Zda společnosti Zdeňka Bakaly nezískaly ve finále byty velmi levně, ne-li téměř zadarmo.

Stát prodal byty OKD před dokončením deregulace nájemného a to byla chyba. Bylo to mnohem méně výhodné než dnes, to je po deregulaci nájmů. Pokud by stát s prodejem počkal na skončení regulace nájemného a bytový fond prodal ve veřejné soutěži za nejvyšší nabídku, tedy za standardních tržních podmínek, mohl na tom výrazně vydělat. Tímto způsobem postupovali po sjednocení například v bývalém východním Německu. Nejdříve se nájmy zvýšily na obvyklou úroveň a poté byl bytový fond privatizován.

A.cz: Téměř deset procent všech nájemních bytů v soukromém vlastnictví získal navíc jediný vlastník. V tom nevidíte problém?

Velká koncentrace bytů v rukou jednoho soukromého vlastníka není ničím výjimečným a je standardní v Německu, Švýcarsku, Francii, Švédsku... Je pravda, že z dlouhodobého hlediska je pro stát a potažmo i trh s byty lepší, když na trhu působí velcí profesionální investoři než velké množství malých drobných pronajímatelů, v extrémním případě s jedním pronajímaným bytem.

A.cz: Proč?

Protože to lépe stabilizuje nájemní bydlení jako alternativu k bydlení vlastnickému. Z toho důvodu by profesionální investory viděli rádi i ve Velké Británii nebo v Irsku, ale dlouhodobě se jim nedaří je přilákat.

Obcím to nenechat

A.cz: Nebylo z dlouhodobého pohledu výhodnější ponechat všechny byty OKD ve vlastnictví obcí?

Je důležité, aby obce měly svůj sociální bytový fond, ale aby byly velkými vlastníky bytového fondu jako za socialismu, to nedopadlo dobře ani tehdy a ani v jiných vyspělých zemích - byrokracie, neefektivity při správě a rekonstrukcích, fronty na přidělování, klientelismus, korupce...

Žijete v Ostravě? Zajímá vás? Fanděte jí s Aktuálně.cz na Facebooku!

Obce nemusí být vždy špatný hospodář. Máme ale zkušenost především z minulosti, že mnohé z nich s bytovým fondem hospodařily špatně a měli bychom se z toho poučit. Ostatně stejně jako mnoho vyspělých zemí, které upřednostňují podporu formou příspěvku na bydlení, než další rozšiřování bytového fondu obcí.
Nicméně optimální se zdá kombinace obou forem veřejné podpory. Jak sociálních obecních bytů, kdy ovšem obec není velkým vlastníkem bytu, tak příspěvku na bydlení.

A.cz: Pokud by však také obce přistoupily na deregulaci nájmů, zůstal by příspěvek na bydlení ve veřejném sektoru. Takhle je součástí příjmu soukromé společnosti. A právě díky struktuře bytů OKD a sociálnímu složení nájemníků je to příjem významný.

To vůbec nemůžu hodnotit. Naopak, to nemusí být tak značné, protože tržní nájemné zde bude pod tlakem směrem dolů a příjmy nájemníků nemusí být tak nízké, aby ti lidé měli nárok na příspěvek na bydlení.
Je jasné, že dojde k navýšení prostředků na příspěvek na bydlení. Jde ale o to, že nějak se lidem s nízkými příjmy pomoci musí. Buď regulací nájemného, tedy opět subvencemi, nebo příspěvkem na bydlení. Velikost příspěvku na bydlení bude do velké míry záležet na finanční situaci nájemníků.

Zlatý sever

A.cz: Vraťme se ještě k původní ozázce. Bylo pro stát a obce výhodné, že se obrovské množství nájemních bytů koncentrovalo v soukromých rukách - navíc v jednom jediném regionu?

Co se týká výdajů na příspěvek na bydlení, na severní Moravě a v severních Čechách mají dnes investoři značný výnos z nájemného. Tento výnos je mnohem vyšší, v procentech několikanásobně, než například v Praze. Výnos je vypočten jako poměr ročního čistého nájemného k aktuální tržní ceně pronajímané nemovitosti.

A.cz: Kde vzniká tak výrazný rozdíl mezi Prahou a regiony?

Ten nepoměr částečně odráží větší rizika z pronajímání bytů v těchto oblastech. Je tam větší podíl nezaměstnaných lidí, větší riziko neplacení nájemného. Částečně je však podle mého názoru odrazem nefungujících místních trhů. Na rozdíl od Prahy, kde tržní nájemné reálně i výrazněji pokleslo, a tak se stalo daleko dostupnějším, zde tržní nájemné zůstává relativně vysoké, a to kvůli pomalé deregulaci nájemného v minulých letech.

A.cz: Jaký tedy mohou nájemníci v bývakých hornických bytech na Ostravsku čekat vývoj?

S tím, jak se bude razantněji zvyšovat dosud regulované nájemné, by tak mělo dojít, i když s jistým zpožděním, i v těchto oblastech k narovnání tržního nájemného na rovnovážnou úroveň, tedy k procesu, který známe z Prahy.
Určitá část nájemníků si za situace zvyšujícího se regulovaného nájemného najde vlastní bydlení, protože bude obecně výhodnější splácet hypoteční úvěr než platit zvýšené nájemné. Samozřejmě, ne všichni mohou vzhledem ke svým příjmům nebo věku takto racionálně jednat, ale nemyslím si, že jsou všichni nájemníci RPG nemajetní.
RPG navíc brzy pozná, že za uvolněné byty po starších lidech by při vysokém nájemném už nenašli adekvátní náhradu. Takové změny pak budou tlačit ceny bytů a nájemné více k sobě a povedou ke skutečné rovnováze.
Dnešní tržní nájemné by tedy mohlo poklesnout. Bohužel trh s bydlením je pomalý ve svých reakcích, takže ten proces může trvat i několik let.

 

Právě se děje

před 41 minutami

USA uvolnily na pomoc ekonomice 1,9 bilionu dolarů

Americká Sněmovna reprezentantů schválila v sobotu návrh souboru opatření na podporu americké ekonomiky zasažené pandemií covidu-19 v objemu 1,9 bilionu dolarů (41 bilionů korun). O navrhovaném balíčku bude ještě hlasovat Senát.

Pro amerického prezidenta Joea Bidena je schválení podpůrných opatření prvním legislativním vítězstvím v Kongresu. Jeho demokraté však ještě musí vyřešit, jak v souboru opatření ponechat návrh na zvýšení minimální hodinové mzdy ze 7,25 dolaru na 15 dolarů. Návrh, který je hlavní prioritou pro progresivistickou část demokratů by mohl z balíku vypadnout kvůli komplikovaným schvalovacím pravidlům v Senátu.

Díky demokratům, kteří na rozdíl od Senátu těsně ovládají Sněmovnu reprezentantů, balíček nad ránem prošel v poměru hlasů 219 ku 212. Z amerického záchranného plánu mají být financovány vakcíny a zdravotnický materiál a další finanční pomoc postiženým domácnostem, malým firmám i regionálním a místním vládám.

Demokraté tvrdí, že balíček je nezbytný v boji s pandemií, která si v USA vyžádala už přes 500 000 životů. Miliony lidí kvůli ní přišly o práci. "Američané musí vědět, že jejich vláda je tu pro ně," prohlásila šéfka sněmovny Nancy Pelosiová. Podle republikánů je takový pomoc zbytná, podle nich jde jen 9 procent přímo na boj proti koronaviru.

Zdroj: ČTK , Zahraničí
před 1 hodinou

Skikrosařka Kučerová byla sedmá na SP v Gruzii

Skikrosařka Nikol Kučerová byla sedmá na Světovém poháru v Bakuriani a zajela nejlepší výsledek v sezoně. Sedmnáctiletá Diana Cholenská si v Gruzii 15. místem vytvořila kariérní maximum.

Jednatřicetiletá Kučerová v Bakuriani, kde startovalo šestnáct lyžařek, zvládla první vyřazovací jízdu a z druhého místa postoupila do semifinále. V něm obsadila čtvrté místo a nastoupila do malého finále, v němž si třetí příčkou zajistila celkovou sedmou pozici. Cholenská nedokončila čtvrtfinálovou jízdu.

Závod vyhrála Švýcarka Fanny Smithová a po pátém vítězství v sezoně ovládla potřetí v kariéře celkové hodnocení SP ve skikrosu. Mezi muži se z premiérového pohárového triumfu radoval Němec Florian Wilmsmann.

V březnu čekají skikrosaře závěrečné dva závody v ruském Sunny Valley a švýcarském Veysonnaz.

SP ve skikrosu v Bakuriani (Gruzie):

Muži: 1. Wilmsmann (Něm.), 2. Mobärg (Švéd.), 3. Schmidt, 4. Leman (oba Kan.).

Průběžné pořadí SP (po 9 z 11 závodů): 1. Howden (Kan.) 562 b., 2. Lenherr 347, 3. Regez (oba Švýc.) 341.

Ženy: 1. Smithová (Švýc.), 2. Näslundová (Švéd.), 3. Bergerová Sabbatelová (Fr.), 4. Thompsonová (Kan.), …7. Kučerová, 15. Cholenská (obě ČR).

Průběžné pořadí SP (po 9 z 11 závodů): 1. Smithová 765, 2. Thompsonová 457, 3. Bergerová Sabbatelová 414, …13. Kučerová 174, 29. Cholenská 35.

před 1 hodinou

V Adelaide vyhrála Šwiateková, po Roland Garros má druhý titul

Polská tenistka Iga Šwiateková vyhrála turnaj v Adelaide a po loňském senzačním triumfu na grandslamovém Roland Garros získala na okruhu WTA druhý titul. Světová osmnáctka ve finále porazila druhou nasazenou Švýcarku Belindu Bencicovou dvakrát 6:2.

Devatenáctiletá Šwiateková neztratila v pěti zápasech na tvrdém povrchu v Adelaide ani set. Finále trvalo jen hodinu a šest minut, Bencicová v něm soupeřce pomohla osmi dvojchybami a v obou sadách přišla dvakrát o servis. Vítězka ji při svém podání nepustila ani k jedinému brejkbolu. 

Zdroj: ČTK
Další zprávy