V současné době se díky široké nabídce úvěrových produktů mluví především o bydlení v soukromém (osobním) vlastnictví. V

elkou roli však hraje i možnost bydlení v bytech s družstevním vlastnictvím i možnost pronájmu bytu. Každé takové rozhodování se neobejde bez úvahy o potřebách a plánech konkrétního člověka v blízké i vzdálené budoucnosti.

V této souvislosti je třeba posuzovat mnoho faktorů, které vhodnost výběru konkrétního druhu bydlení mohou ovlivnit.

Byt v osobním vlastnictví?

Základní podmínkou vlastnického bydlení je zápis příslušného bytu nebo domu do katastru nemovitostí. Další podmínkou je také dostatečné množství peněz, protože pořízení bytu či domu do osobního vlastnictví je obecně nejdražší.

Výhodou však je, že neplatíte žádné nájemné, ale pouze úhrady za služby spojené s bydlením a příspěvek do fondu oprav. Navíc s bytem můžete libovolně nakládat. Tento byt můžete bez překážek pronajmout, přestavět, zastavit za úvěr i prodat. Navíc je možné při pořizování nemovitosti využít hypoteční úvěr.

Vlastnické bydlení je obecně nejvíce chráněno. Lze ho omezit pouze zákonem. Takovým omezením je například povinnost členství ve společenství vlastníků jednotek, které do určité míry může omezit jistotu vlastnického práva vlastníka bytu, bez ohledu na jeho vůli.

Upozornění: V domech s nejméně 5 jednotkami (byty), kde alespoň 3 bytové jednotky byly v majetku různých vlastníků, vzniklo ze zákona společenství vlastníků jednotek na základě novely zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů provedená zákonem č. 103/2000 Sb. Členství majitelů bytů v tomto společenství je povinné. Vlastníci bytů tak ze zákona získávají další práva a povinnosti v souvislosti s vlastnictvím bytu.

Je nutno dodat, že i společenství vlastníků může dostat do vážných problémů v souvislosti se správou společných částech domu, což může nepříjemně dopadnout i na vás jako jeho členy. Dalšími případy jsou nejčastěji vyvlastnění z důvodu obecného zájmu, například při demolici domu nebo stavbě dálnice. Takové případy se však objevují jen velmi málo.

Největší riziko vám může hrozit již při pořizování bytu do osobního vlastnictví, kdy je třeba dobře ošetřit náležitosti kupních smluv, a zjistit základní údaje o bytu a jeho vlastníku z výpisu z listu vlastnictví na katastrálním úřadu. Všechny tyto záležitosti bychom měli vykonat s pomocí odborníka, který by měl všechna rizika ošetřit.

Tato pomoc však není zadarmo a již v počátku zvyšuje náklady na pořízení bytu v osobním vlastnictví. Zcela jistě se však vyplatí.

Družstevní bydlení

Družstevní bydlení má mnohé společné prvky s bydlením vlastnickým i nájemním. Pořízení družstevního bytu je levnější než bytu do vlastnictví. Družstevní byt totiž nevlastníte. Vlastní ho družstvo, kterého jste členem. Například v Praze činí rozdíl mezi cenou osobního a družstevního bytu cca 10 až 20%.

Výhodou při pořízení družstevního bytu je především rychlost vyřízení. Na rozdíl od pořizování bytu v osobním vlastnictví není při pořízení družstevního bytu nutno sepisovat Kupní smlouvu (postačí doklad o potvrzení přijetí kupní částky), stejně tak není nutno čekat až několik měsíců na zapsání vlastnického práva do katastru nemovitostí.

Pro pořízení družstevního bytu postačí pouze na družstvu vyplnit a podepsat "Smlouvu o převodu členských práv a povinností" a následně podepsat "Nájemní smlouvu". Nakládání s družstevním bytem je omezené. Družstevní byt nesmíte pronajmout, bez souhlasu družstva, nesmíte nechávat v bytě bydlet další osoby.

Můžete sice uzavřít podnájemní smlouvu, ale ta podléhá souhlasu družstva. Družstva však souhlas s podnájem dávají většinou automaticky a bez problémů. Družstevní byt taktéž nesmíte zastavit. Není totiž ve vašem vlastnictví, ale ve vlastnictvím družstva. Vy jste pouze členem družstva. 

Asi největším problémem, zejména pro potenciální kupce, je nemožnost pořízení družstevního bytu prostřednictvím hypotečního úvěru.

Novinka: Změna zákona o dluhopisech umožňuje bankám od začátku roku poskytovat hypotéky i na koupi družstevního bytu. Hypotéky tak již nebudou sloužit pouze na nákup domu či bytu do osobního vlastnictví. Tato změna by měla opět výrazně zvýšit zájem o hypoteční úvěry.

Družstevní bydlení je obecně bezpečné. Největším rizikem může být špatné hospodaření družstva, kterého jste členem. To může vyústit i ve vyhlášení konkurzu na majetek družstva a tudíž i vašeho bytu, který se stává předmětem konkurzní podstaty. V důsledku toho o "svůj" družstevní byt můžete přijít.

Do současné doby se do takové zlé situace dostala 4 bytová družstva, což je však velmi málo vzhledem k celkovému počtu družstev (v roce 1999 kolem 10 000). Bytová družstva spravují v České republice přibližně 750 000 bytů.

Nájemní bydlení

Poslední možností získání bydlení je pronájem bytu. Pronájem bytu sice neklade žádné nároky na počáteční velkou investici, nicméně výše nájmů je hlavně v Praze a velkých městech poměrně vysoká. Lze říci, že pronájem bytu je nejvýhodnější, pokud chcete byt využívat kratší dobu (1 až 4 roky).

Pronájem je velmi často využíván lidmi, kterým se nevyplatí za prací dojíždět, nebo se kvůli zaměstnání přestěhovali na delší vzdálenost a na nové bydlení nemají. Rovněž je využíváno často mladými lidmi, pro který je pronájem často jediná možnost jak se rychle dostat k bydlení.

Uvažujete-li o užívání bytu dlouhodobě, je výhodnější vzít si hypoteční úvěr pro pořízení vlastního bydlení. To je samozřejmě možné jen v případě, kdy máte dostatečně velký příjem a našetřeny vlastní finanční prostředky pro spoluúčast.

Splátky hypotečního úvěru na pražský byt v ceně nad 1 milion korun jsou srovnatelné s tržním nájemným a mohou se pohybovat okolo 8 000 Kč. Nevýhodou je poměrně velká zátěž zadlužení na dlouhou dobu (5 až 30 let).

Výhodou však je, že si splátkami platíte na vlastní, zatímco nájemné jde do kapsy pouze pronajímatele. S pronajatým bytem nemůžete dělat prakticky nic. Pronájem bytu slouží skutečně jen k bydlení nájemce.

Bez vlastníkova souhlasu nelze s bytem libovolně nakládat. Souhlas pronajímatele potřebujete ke stavebním úpravám bytu, k dalšímu pronájmu či podnájmu i k bydlení dalších osob.

Další nevýhodou je nestálost výše nájemného, které bývá upravováno nejen dle výše inflace za předchozí rok, ale pronajímatel si často vyhrazuje právo upravit výši nájemného při prodloužení nájemní smlouvy, či v určitých periodách. Proto by tyto záležitosti měly být kvalitně ošetřeny v nájemních smlouvách.

Nájemní bydlení by z logiky věci mělo být chráněno nejméně. V ČR tomu ovšem tak většinou není. Vyskytují se zde 2 kategorie nájmů. Nájmy (tzv. "staronájmy") uzavřené v minulosti na dobu neurčitou.

Nájemci těchto bytů jsou více chráněni než nájemci ostatní (platící tržní nájemné). Výpověď z nájmu jim lze dát jen ze zákonem uváděných důvodů. Při výpovědi z nájmu mají nárok na náhradní ubytování (náhradní byt). Navíc platí regulované nájemné, které lze jen omezeně zvyšovat.

Regulované nájmy stále výrazně převažují a jejich podíl se pohybuje okolo 85 % všech nájmů. Ostatní nájemci (tzv."novonájemci") takové výhody nemají. Většinou mají najatý byt na dobu určitou, platí tržní nájemné apod. Navíc nabídka takovýchto nájemních bytů je nedostatečná a to vytváří tlak na další zvyšování nájmů

Jak se rozhodnout?

Asi není třeba zdůrazňovat, že bydlení ve svém, tedy v bytě v osobním vlastnictví, je po všech stránkách nejvýhodnější. Jedinou překážkou je poměrně vysoká pořizovací cena bytu. Tento fakt proto nahrává trhu s nájemními byty, který se díky tomu, nemusí bát o zájemce. Družstevní byty jsou alternativou zejména pro lidi, kteří mají dostatek vlastních prostředků a nepotřebují využít hypoteční úvěr.