Mimořádná zpráva

Kam zamíří ceny nemovitostí. Mapa bydlení s argumenty expertů pro a proti zdražování

Pavla Adamcová Jiří Kropáček Pavla Adamcová, Jiří Kropáček
Aktualizováno 31. 5. 2020 15:36
Loni ceny bydlení v Česku překonávaly rekordy. Podobný vývoj experti očekávali i letos. Jenže čáru přes rozpočet na trhu udělal koronavirus, když v březnu realitní svět ze dne na den s příchodem pandemie zamrzl. Server Aktuálně.cz proto oslovil makléře, ekonomy, developery i další znalce realitního trhu s otázkou, jak se podle nich ceny bytů budou vyvíjet v nově nastavených podmínkách a proč.

Kolik stojí byty v Česku

AnketaJak se podle vás budou v Česku během následujících měsíců vyvíjet ceny bytů? Uveďte argumenty, proč by měly růst, proč by naopak měly klesat, případně stagnovat.

nárůst

Hendrik Meyeršéf Bezrealitky.cz

Průměrná cena bude i nadále růst, zatím nevidíme důvod, proč by měla klesat. Nemovitostí v nabídce spíše ubude, poptávka bude konstantě silná a pokud by za ně majitel nemovitosti nedostal odpovídající cenu, vyplatí se mu nemovitosti spíše pronajímat. V Praze se pravděpodobně touto dobou prodejní cena bytu přehoupla přes 95 000 korun za metr a s ohledem na pokračující nedostatek novostaveb myslíme, že se dlouhodobě bude držet nad touto úrovní, růst bude však výrazně pomalejší než v předchozích letech.

Na druhou stranu, byty z prémiového segmentu budou určitě zlevňovat, a to na úkor prodejní "marže". Ubude lidí, kteří by byli ochotni přeplatit racionální cenu, investice do větších bytů nebo bytů v premiových lokalitách by tedy mohly být jednodušší. Očekáváme, že může začít také výprodej bytů určených původně pro krátkodobé pronájmy, u kterých majitelé budou tlačit spíše na rychlost než na cenu - v takovém případě je pak možné nakupovat opravdu výhodně.

Ondřej Šťastnýhlavní analytik Central Group

Zejména pražský rezidenční trh ovlivňuje přetrvávající paralýza nové výstavby, která je způsobena řadou legislativních překážek. V Praze kvůli tomu existuje deficit více než 20 tisíc bytů. Poptávka po nových bytech je navíc stále vysoká, o čemž jsme se přesvědčili v našem nedávno zařazeném projektu Rezidence Libeňský park. Po měsíci je zde již více než polovina bytů prodána.

Zájem se odráží i na rostoucí poptávce po hypotečních úvěrech, jejichž objem v dubnu výrazně vzrostl. I my jsme zaznamenali za první čtvrtletí meziroční nárůst objemu úvěrového financování z 27,5 na 44,2 procenta.

Z hlediska vývoje cen odhadujeme, že levnějších nemovitostí se zejména Praha ani přes trable s koronavirem nedočká. Tempo růstu však může krátkodobě zpomalit. Kvůli uměle omezené nabídce a rostoucím cenám stavebních prací i pozemků ale z dlouhodobého hlediska stále očekáváme pozvolný cenový růst.

Petr Michálekgenerální ředitel Skanska Reality

Dle nejnovější analýzy společností Skanska Reality, Trigema a Central Group dosahovala cena za m2 nového bytu prodaného v prvním čtvrtletí tohoto roku částky téměř 107 tisíc korun, to znamená, že cena pořád roste. Stále platí, že odhadovat budoucí vývoj cen bytů je momentálně velmi předčasné, bude záležet, jak rychlým tempem se ekonomika vrátí do původních kolejí.

Dále bude záležet na další potenciální hrozbě šíření covid-19. Přesto očekávám, že cena za m2 bude v okrajových lokalitách Prahy stagnovat a v některých atraktivnějších čtvrtích mírně poroste. Město Praha rostlo před pandemií a poroste i po ní a kvalitních bytů je na trhu stále nedostatek, zejména kvůli komplikovaným a zdlouhavým povolovacím procesům. Aby cena výrazněji klesla, musely by klesnout zásadní vstupy, tj. např. cena stavebních materiálů a prací, cena pozemků, případně se významně snížilo daňové zatížení.

stagnace

Petr Hánasenior manažer oddělení nemovitostí Deloitte

Rok 2019 byl na českém rezidenčním trhu ve znamení pokračujícího růstu cen bytů. Patrné sice bylo i ochlazení v počtu realizovaných obchodů zejména v návaznosti na uplatňovaná regulační opatření týkající se financování bydlení, ale předpokládané a zmiňované cenové korekce nenastaly. Nebyl pro ně důvod, jelikož poptávka po vlastnickém bydlení, a to především ve velkých českých městech, byla stále silná. Upravila se jen dynamika růstu. Ceny bytů již nerostly tak strmě jako v předešlých třech letech.

Předpokládalo se, že rok 2020 bude velmi podobný tomu 2019, a to jak z hlediska vývoje cen bytů, tak i počtu transakcí. To ovšem platilo jen do března. V týdnu od 16. března 2020 se mnoho věcí změnilo. Realitní svět se ze dne na den (po)zastavil tak rychle, jak rychle se rozběhla pandemie koronaviru. Spolu s developerským trhem postupně hibernovala i nabídková a prodejní část realitního trhu z druhé ruky.

Další vývoj na poli rezidenčních nemovitostí bude záviset zejména na tom, jak dlouho ještě bude ekonomika uměle utlumena a zároveň zda stát roztočí obávanou spirálu administrativních změn, které jsou spojené s diskutovaným zrušením daně z nabytí nemovitosti.

Ondřej Boháčředitel Institutu plánování a rozvoje Prahy

Dá se očekávat, že se v příštích několika měsících růst cen pražských bytů, k němuž velmi intenzivně docházelo od roku 2015, zastaví. Stagnace cen (a možná i jejich mírný pokles) pak bude patrně přetrvávat po celý rok 2020.

Hlavním důvodem tohoto vývoje je očekávaný pokles poptávky, a to v důsledku zvýšené nejistoty lidí, poklesu reálných příjmů a případného snížení počtu cizinců v Praze. Dalším důvodem je zvýšení počtu bytů nabízených k pronájmu i k prodeji, z nichž mnohé byly předtím poskytovány na ubytovacích platformách, jako je Airbnb. Ke stagnaci cen přispěje i nárůst nucených prodejů například kvůli potížím se splácením hypoték. Na cenách bytů se odrazí i zrušení daně z nabytí nemovitosti a pravděpodobně dojde i ke zlevnění hypotečních úvěrů.

V dlouhodobém horizontu dalších let se dá ale předpokládat, že ceny pražských bytů začnou opět narůstat. Jakýkoliv odhad dalšího vývoje pražského realitního trhu bude však primárně záležet na makroekonomickém vývoji a na délce a závažnosti hospodářské recese, kterou lze pro nadcházející období předpokládat.

Vít Hradilekonom Raiffeisenbank

V průměru očekávám přibližnou stagnaci cen. K poklesu může dojít v méně atraktivních lokalitách, které se v posledních letech poněkud "utrhly", když lidé kvůli nedostatečné nabídce byli nuceni kupovat prakticky cokoliv, tedy i nemovitosti v místech, kde vlastně nikdo tak úplně bydlet netoužil.

Atraktivní lokality ovšem v cenách klesat nebudou, není k tomu důvod. Jednak je zpravidla vlastní lidé, které dočasné ekonomické zpomalení existenčně neohrožuje a zároveň je koronavirový šok vnímán jako dočasný a v nejhorším případě jej lze "vyčekat". Stavebnictví navíc aktuálně naráží na nedostatek kapacity a v dohledné době tedy nelze čekat výrazné urychlení výstavby.

Dobré lokality, o které byl obrovský zájem již před krizí, tak budou dále mít zájemců o koupi více než dost, a na ceně tudíž budou spíše stoupat, byť o něco pomaleji.

Renata Lichtenegerovámanažerka pro komunikaci realitní kanceláře M&M Reality

Nemovitosti se zatím napříč trhem prodávají za srovnatelné ceny jako před vyhlášením nouzového stavu. Lze bohužel očekávat, že se konkrétní lidé dostanou do tíživé finanční situace a tím rozšíří řady těch, kteří například nedosáhnou na hypoteční úvěr. To ale samo o sobě neznamená, že vznikne okamžitý tlak na snížení cen nemovitostí.

Člověk, který například nezíská hypoteční úvěr na byt za určitou cenu, si nebude moci pořídit ani nemovitost o trochu levnější. Tento modelový byt ale bez problému koupí někdo jiný.

Makléři předpokládají jednotlivé případy prodejců, kteří sleví z ceny, aby v konkrétní nelehké situaci prodali co nejrychleji. Převis poptávky nad nabídkou na tuzemském realitním trhu je ale dlouhodobě tak vysoký, že je zde značná rezerva do momentu, než by ceny měly začít plošně klesat.

Jan Hrubýgenerální ředitel realitní kanceláře RE/MAX

Očekáváme, že ceny napříč republikou budou stagnovat. Ekonomická situace je stále relativně příznivá, poptávka po nemovitostech neklesá, ČNB zmírnila doporučení, která určují podmínky pro nové žadatele o hypotéky, čísla prodejů i poskytnutých hypoték jsou dokonce optimistická. Dokud nebudeme čelit celoevropské recesi podobné té, která vypukla v roce 2008, není důvod, aby ceny nemovitostí klesaly.

U některých segmentů, jako jsou chaty a chalupy, očekáváme dokonce lokální růst cen. Důvodem je extrémní poptávka a omezená nabídka rekreačních objektů.

Štěpán Křečekekonom BH Securities

Vývoj cen nemovitostí bude odlišný v různých lokalitách a segmentech trhu. Ceny realit v centrech měst, které byly určeny na krátkodobé pronájmy pro cizince, by se mohly začít snižovat. Cizinci se kvůli restrikcím do Česka nehrnou a výpadky příjmů z nájemného nutí mnohé vlastníky zamýšlet se nad prodejem tohoto typu nemovitostí. Jelikož obnovení trhu s krátkodobými pronájmy bude trvat delší dobu a dlouhodobější pronajímání je méně výnosné, je zřejmé, že z investičního hlediska se hodnota nemovitostí určených pro cizince snížila. Mělo by být jen otázkou času, než se to projeví v nabídkových cenách realit. V cenách nájmů se to již projevilo. Naopak u zahrad a chalup může dojít k růstu cen.

U většiny nemovitostí se ceny příliš nezmění. Lidé, kteří pandemii přečkají bez větších ztrát, nemají žádný speciální důvod nabízet své nemovitosti k prodeji. Lidí ve skutečné tísni, kteří se nakonec rozhodnou k prodeji svých nemovitosti, zřejmě nebude dostatek, aby to výrazně otřáslo celým trhem. Je možné, že lidé, kteří budou chtít prodat své nemovitosti rychle, budou muset jít dolů s cenou. Nelze však očekávat natolik výrazný růst nabídky nemovitostí na trhu, že by to vedlo ke skokovému propadu cen. Situace by se mohla změnit v případě druhé vlny pandemie, která by v blízké době opětovně zasáhla naši ekonomiku a do problémů by uvrhla více lidí.

Andrea Daňhelovájednatelka Fincentrum Reality

Konečně mohou probíhat prohlídky nemovitostí a jasnější situace je už také v rámci vládních opatření, když Poslanecká sněmovna zrušila daň z nabytí nemovitosti. Návrh na zrušení této daně doslova trh zmrazil, klienti uměle protahovali nákup bytů.

V současné době se probouzí zájemci o nemovitosti, ale také prodávající. Podle našich odhadů by totiž ceny neměly klesat, ale spíše stagnovat.

pokles

Martin Lobotkahlavní analytik společnosti Conseq

V horizontu několika měsíců se nic zásadního nestane. Trh nemovitostí se vyznačuje výraznou "strnulostí", účastníci mají silně zpět hledící očekávání (na rozdíl třeba od trhu akciového) a jen pomalu se adaptují na novou realitu. Spousta běžných účastníků trhu, resp. pozorovatelů, stále věří (nebo se snaží sebe přesvědčit), že se po otevření rychle vrátíme do února 2020, a tato naděje bude odeznívat postupně. Prodávající odmítají uznat, že by žně posledních pěti let měly skončit kvůli nějakému mikroskopickému patogenu. Poskytovatelé krátkodobých pronájmů si jen pomalu připouštějí, že po chodnících před jejich domy v centru Prahy nebudou hned tak lomozit kufry na kolečkách atp. Jen málo pozorovatelů - mezi nimi ČNB - si připouští, že budoucnost bude jiná než minulost.

V horizontu střednědobém ceny rezidenčního bydlení o 15 až 20 procent klesnou. Poté začnou opět růst, reflektujíc ultra volnou měnovou politiku, které se jen tak nezbavíme. Centrální banky v posledních desetiletích zvykly své ekonomiky na levné peníze, systém je na nich téměř drogově závislý. Už dnes vidíme inflaci aktiv (finančních), jejichž ocenění je odpojeno od reality. V Americe kupříkladu za dva měsíce přibylo skoro 40 milionů nezaměstnaných, akciové trhy jsou však ani ne 10 procent pod hodnotami z konce roku 2019. V delším horizontu se měnová politika přelije i do cen nemovitostí.

Lukáš Kovandačlen NERV a ekonom společnost Czech Fund

Pokud kupující pořizuje svůj vlastní byt, tedy svoji střechu nad hlavou, ať na nic nečeká a kupuje hned. I kdyby cena nemovitosti poklesla, klesne pravděpodobně jen přechodně a nepříliš výrazně. Za pár let se pak vše zase vrátí na původní úroveň a vyhoupne ještě výše. Pokud člověk po celou tu dobu v dané nemovitosti bydlí, může mu být úplně jedno, jaká je zrovna její cena.

Pokud člověk nemovitost nutně nepotřebuje a kupuje ji takzvaně “na investici”, tedy ji chce dál pronajímat někomu jinému, případně s ní spekulovat, tedy sázet na to, že její cena ještě vzroste, měl by být na pozoru. Nemovitosti v Česku byly před úderem koronaviru až o 20 procent nadhodnocené. Hrozí tedy, že cena některých z nich se o pětinu propadne. Kupující by tak přišel třeba i o miliony. K takovému splasknutí bubliny jsou náchylnější zejména nemovitosti v méně atraktivních lokalitách, například na sídlištích a periferiích velkých měst nebo v menších městech a obcích. V atraktivních lokalitách je pravděpodobnější cenová stagnace letos a v příštím roce a pozvolné opětovné zahájení růstu cen od roku 2022.

Kdo chce prodávat, nechť nečeká. Doba je na prodej dobrá. Růst mezd zpomalí, míra nezaměstnanosti se zvýší, obecně se zhorší investiční prostředí v Česku, což v blízké době připraví řadu zájemců o chuť nemovitost kupovat. Navíc opravdu hrozí splasknutí cen nemovitostí o výše zmíněných až dvacet procent.

Petr Dufekekonom ČSOB

To si myslím, vůbec nikdo neví. Jsou tu dvě zásadní otázky, na které je obtížné odpovědět. Ta první souvisí s dalším vývojem životní úrovně a odvíjí se jednak třeba od míry zaměstnanosti nebo dalšího zvyšování mezd. Druhým problémem, snad ještě obtížněji uchopitelným, je zahraniční poptávka, která sehrávala významnou roli ve velkých městech, kde v posledních letech významně tlačila na růst cen. Ve hře je až příliš mnoho nejistot a rizik, takže mluvit o plošném růstu či poklesu cen se v tuto chvíli ještě vlastně ani zodpovědně nedá. Osobně bych čekal korekci cen zvlášť u starších nemovitostí ve větších městech, ale je to jen můj odhad.

Skutečné ceny prodaných bytů

Real Index ČR

0 %

Ceny bytů v inzerátech se od těch, které kupci nakonec skutečně za nemovitost zaplatí, často výrazně liší. Právě konečné ceny z kupních smluv mapuje takzvaný Real Index společnosti Deloitte. Data tedy sbírá pouze z uskutečněných prodejů, které byly zapsány do katastru nemovitostí.

Výsledky z posledního čtvrtletí loňského roku jsou v naší grafice porovnány se stejným obdobím roku 2018. Jedná se tedy o meziroční změnu průměrné ceny za metr čtvereční. Index porovnává i ceny v segmentech nové výstavby, panelové a cihlové domy.

Meziročně rostly transakční ceny skoro ve všech krajských městech Česka. Výjimkou byl pouze Hradec Králové a Plzeň. V Hradci Králové byl v porovnání čtvrtých kvartálů zaznamenán mírný tříprocentní pokles a v Plzni se cenová hladina v meziročním porovnání prakticky nezměnila.

0 %100 %

Vývoj průměrné prodejní ceny bytů v ČR (v %, 2014 = 100 %)

Transakční ceny bytů - tedy skutečně zaplacené ceny nemovitostí pocházející z katastrálních dat - v posledním kvartále loňského roku narostly nejvíce v nové zástavbě. V celém Česku se zvýšily o 11,3 procenta. Za tímto růstem může být nárůst cen nemovitostí způsobený zdražením hlavně novostaveb v Praze, Brně a nejbližším okolí obou metropolí.

Cihlové domy

62 800 Kč/m2 6,8 mld. Kč celkem 1684 prodejů

Panelové domy

47 900 Kč/m2 5,9 mld. Kč celkem 2245 prodejů

Nová výstavba

74 800 Kč/m2 15,7 mld. Kč celkem 3201 prodejů

Cihlové domy

56 500 Kč/m2 6,2 mld. Kč celkem 1786 prodejů

Panelové domy

45 000 Kč/m2 6 mld. Kč celkem 2434 prodejů

Nová výstavba

67 200 Kč/m2 13,6 mld. Kč celkem 3137 prodejů

Cihlové domy

11,2 %

Panelové domy

6,4 %

Nová výstavba

11,3 %

Objem transakcí v posledním loňském čtvrtletí vzrostl. Z pohledu celkového objemu prodejů bytů trh v krajských městech narostl o 2,6 miliardy korun na celkem 28,4 miliardy Kč.

Objem transakcí dle:(4. čtvrtletí 2019)

Praha17,66 mld. Kč
Středočeský2,71 mld. Kč
Jihomoravský2,66 mld. Kč
Plzeňský1,26 mld. Kč
Liberecký0,65 mld. Kč
Moravskoslezský0,61 mld. Kč
Jihočeský0,57 mld. Kč
Olomoucký0,55 mld. Kč
Pardubický0,5 mld. Kč
Královéhradecký0,4 mld. Kč
Zlínský0,36 mld. Kč
Karlovarský0,23 mld. Kč
Vysočina0,22 mld. Kč
Ústecký0,19 mld. Kč

Real Index Praha

0 %

V hlavním městě Praze se transakční ceny meziročně zvýšily o 11,4 procenta. Nejvíce meziročně vzrostly ceny bytů v Praze 3, nejméně v Praze 6.

0 %100 %
Cihlové domy

92 600 Kč/m2 4,1 mld. Kč celkem 664 prodejů

Panelové domy

72 400 Kč/m2 2,6 mld. Kč celkem 646 prodejů

Nová výstavba

88 500 Kč/m2 10,9 mld. Kč celkem 1859 prodejů

Cihlové domy

84 700 Kč/m2 3,7 mld. Kč celkem 703 prodejů

Panelové domy

66 100 Kč/m2 2,8 mld. Kč celkem 779 prodejů

Nová výstavba

79 300 Kč/m2 9,4 mld. Kč celkem 1796 prodejů

Cihlové domy

9,3 %

Panelové domy

9,5 %

Nová výstavba

11,6 %

Počty dokončených bytůpodle forem výstavby v letech 1948–2019

byty v bytových domech a ostatních formách bytové výstavby byty v rodinných domech

60 000

40 000

20 000

20 000

2019

2015

2010

2005

2000

1995

1990

1985

1980

1975

1970

1965

1960

1955

1950

1948

60 000

40 000

20 000

20 000

Zdroj grafu: ČSÚ | Petra Cuřínová

Fotografie: Shutterstock

 

Právě se děje

Další zprávy