Pomoc, ale i rána pod pás. Zrušení daně z nabytí nemovitosti vyvolává bouři reakcí

Kateřina Hovorková Kateřina Hovorková
7. 5. 2020 6:42
Na realitním trhu se jí říkalo nesmyslná daň. Vláda nyní navrhuje daň z nabytí nemovitosti zrušit a podle odborníků je to rozumný krok. Co už ale podle nich rozumné není, je zároveň navrhované zrušení odpočtů úroků z úvěru na bydlení ze základu daně. Na začátku tedy kupující bytu či domu ušetří, později však o peníze zase přijde.
Foto: Shutterstock

Vláda schválila balíček daňových opatření, od nichž si slibuje "koronavirové" rozpohybování trhu s nemovitostmi a zlepšení dostupnosti vlastního bydlení.

Zásadním bodem návrhu je zrušení často kritizované daně z nabytí nemovitých věcí ve výši čtyř procent z kupní ceny nebo případně z ceny zjištěné finančním úřadem. "Vzhledem k vysokým cenám nemovitostí, a to hlavně ve velkých městech, je daň pro kupující velká zátěž. Znám řadu klientů, kteří si nakonec nákup nemovitosti rozmysleli i z důvodu nutnosti platit tuto daň," říká Lucie Drásalové z Partners.

Ve vládním návrhu je ovšem ještě jeden důležitý bod - zrušení možnosti odpočtu úroků z hypotečních úvěrů na bydlení od základu daně z příjmů fyzických osob. Od roku 2022. Úroky bude tedy možné od základu daně odečítat jen z úvěrů uzavřených do konce roku 2021, pak už ne. Dnes je možné je odečíst až do výše 300 tisíc korun ročně.

"Z našich zkušeností odečet úroků z úvěru od základu daně patří k poměrně hojně využívaným nástrojům a je otázkou, zda by jeho absence nepůsobila naopak na situaci na trhu s nemovitostmi negativně," míní daňová expertka Gabriela Ivanco ze společnosti Mazars.

Připomíná, že například novostavba je od daně z nabytí osvobozená už nyní, a tak se může stát, že kupující kvůli zrušení možného odpočtu úroků z hypotéky o koupi ztratí zájem. "Poplatníci, kteří si pořídí bydlení v rámci prvoprodeje, nově přijdou o možnost odpočtu úroků z daňového základu a budou navrhovanou změnou zákona poměrně významně znevýhodněni," doplňuje Ivanco. 

Na stejný problém poukazuje Michaela Tomášková, výkonná ředitelka společnosti Central Group. "No sláva. Po mnoha letech rušíme daň, která nedávala absolutně žádný smysl, protože si lidé nemovitost pořizují z peněz, které už byly zdaněny daní z příjmů. U novostaveb kupující daň neplatí ani teď a těm zbude jen černý Petr v podobě nemožnosti uplatnění stovek tisíc korun v rámci daňových odpočtů při financování bydlení hypotékou. Například rodina, která si pořídí na začátku roku 2022 v Praze nový byt 3+kk, by podle tohoto návrhu přišla při hypotéce na třicet let o více než půl milionu korun," říká Tomášková.

Argumentaci ministryně financí Schillerové, že se srovnají podmínky s těmi, kteří financují bydlení z vlastních zdrojů, odmítá. "Kolik procent lidí má ušetřeno tolik, aby si z úspor mohli pořídit bydlení v Praze bez hypotéky? Z našich analýz dobře vidíme, že podíl těch, kteří financují nový byt hotovostí, je zanedbatelný," říká Tomášková. 

Jak je to s daní z nabytí nemovitých věcí

  • Daň z nabytí nemovitých věcí vystřídala od 1. ledna 2014 tehdejší daň z převodu nemovitostí. Tehdy byl ministrem financí Jan Fischer ve vládě premiéra Jiřího Rusnoka.
  • Loni zrušení daně neúspěšně navrhovali senátoři. Šlo o dlouhodobě kritizovanou daň.
  • Daň činí 4 % z kupní ceny nemovitosti (například u nemovitosti za 5 milionů zaplatí kupující navíc 200 tisíc korun) nebo v případě, že není cena známa, tak z ceny stanovené finančním úřadem. 
  • Daň nemuseli platit lidé, kteří si kupovali novostavbu, majitelé družstevních bytů, které byly převedeny do osobního vlastnictví a lidé, kteří nemovitost dostali jako dar nebo v dědictví.

Připomíná, že koupě nemovitosti pro bydlení znamená zajištění na stáří. "Bylo by proto žádoucí, aby aktuální návrh ministerstva financí byl upraven tak, aby se daňové zvýhodnění alespoň u novostaveb zachovalo. Jinak hrozí, že se trh v dalších letech zablokuje a deficit tolik potřebných nových bytů bude astronomicky narůstat," dodává šéfka Central Group.

Lepší jsou peníze hned než za 20 let

Jan Boruta, jednatel společnosti FérMakléři.cz, upozorňuje, že nejenom novostavby jsou už nyní od daně z nabytí osvobozeny. "Změnou legislativy si trochu pohorší lidé kupující družstevní podíl, který hodlají financovat úvěrem, nebo ti, kdo si chtějí vzít úvěr na rekonstrukci. Těm budou zrušeny odpočty, ale daň z nabytí logicky předtím platit nemuseli," uvádí Boruta.

Návrh na zrušení daně z nabytí nemovitých věcí stejně jako ostatní chválí. "Povede k dostupnějšímu bydlení a je to impulz, který pomůže trochu více rozhýbat trh s nemovitostmi v této době. Jistě se může zdát nemilé, že paralelně ruší stát také odpočty úroků. Nicméně je určitě lepší mít peníze ihned k dispozici díky zrušení daně než vlivem odpočtů dosáhnout na stejnou úsporu, ale až za 20 nebo 30 let. Peníze 'ihned' mají větší hodnotu," říká Boruta. 

Martin Lobotka, hlavní analytik společnosti Conseq Investment Management je přesvědčen, že ministerstvo financí mělo přijít pouze se zrušením daně bez dalších opatření.

"Ministerstvo financí navrhuje zrušit daň z nabytí nemovitostí a rozpočtový výpadek pokrýt tím, že se zruší daňové odpočty úroků u hypotečních úvěrů. Taková snaha o 'vypárování' rozpočtových ztrát ve výši zhruba 13 až 14 miliard působí zvláštně v situaci, kdy v posledních dvou letech narostly výdaje o 240 miliard a ministerstvo ani tváří v tvář bezprecedentnímu propadu ekonomiky nechce třeba pozastavit růst platů ve veřejném sektoru," říká Lobotka. 

Jak je to s odpočty úroků z hypotečních úvěrů na bydlení 

  • Zaplacené úroky z úvěru na bydlení snižují daňový základ jen, když je úvěrem řešena vlastní bytová situace poplatníka. To není splněno například u chalupy nebo nemovitosti určené k pronájmu.
  • Základ daně je možno snížit nejvýše o 300 tisíc korun ročně. 
  • Částka, kterou si daňový poplatník může odečíst z daní, závisí na konkrétním splátkovém kalendáři a je ovlivněna především zůstatkem úvěru a výší úrokové sazby. 
  • Přesnou informaci o výši zaplacených úroků klient získá vždy počátkem roku od své banky.
  • "S hypotékou kolem čtyř milionů korun sjednanou koncem roku 2018 na 30 let s tehdejší úrokovou sazbou 2,69 procent, dělá možná úspora na dani za rok 2019 až 15 900 korun. Předpokládáme, že na úrocích z takového úvěru člověk zaplatil zhruba 106 000 korun," uvádí David Eim ze společnosti Gepard Finance. Připomíná, že u nemovitosti sloužící k pronájmu či podnikání je možné si úroky uplatnit jako daňově uznatelný výdaj.

V nejbližší době kvůli nejistotě, a tudíž slabé poptávce, lze podle něj čekat, že prodávající půjdou s cenou dolů. Naopak úroky z úvěrů budou spíše vyšší. A nižší cena by představovala nižší daň, vyšší úroky by znamenaly automaticky vyšší daňovou úsporu a fungovaly by podle Lobotky jako částečná pojistka proti růstu sazeb. 

Místo pěti let nově deset

Balíček daňových opatření obsahuje také prodloužení lhůty pro osvobození příjmů fyzických osob z prodeje nemovitých věcí ze stávajících pěti na deset let. Pokud tyto příjmy budou použity na obstarání bytové potřeby, osvobození by mělo být zachováno.

"Co naplat, je nutno potrestat ty, co se správně nerozhodnou hned napoprvé, pod záminkou omezit spekulace z nákupu a prodeje. Z našeho pohledu je to 'dobře', lidé by hned měli kupovat odpovídající bydlení, které jim bude postačovat i za deset let, ale nejsme si jistí, zda opravdu tato opatření omezí spekulanty s nemovitostmi, jak uvádí ministerstvo," říká Tomáš Jelínek, provozní ředitel realitní společnosti Century 21 Czech Republic.

Zamýšlí se nad tím, kdo daňovou změnou vydělá. "Pokud by příjmy státu z daně z nabytí nemovitosti byly zhruba 13,6 miliardy a proti tomu výdaje za vratku daně z odečtu úroků asi pět miliard, je ztráta rozpočtu 8,6 miliardy. Tu ale asi dobře dorovnají příjmy plynoucí z prodloužení časového testu. To lze předpokládat i proto, že se pravděpodobně zvýší počet lidí, kteří budou muset svou nemovitost prodat, z důvodu dopadů současné krize. Nemluvě o rozdílu cen nemovitostí před pěti až deseti lety a dnes," říká Jelínek.

Podotýká, že pro řadu klientů byla daň z nabytí nemovitosti nepochopitelná, a proto se zvýší počet lidí, kteří se pokusí pořídit si novou nemovitost. "Nicméně opět odkrýváme podmínky pro ty, kteří mají na nákup hotovost, a neřešíme podmínky pro ty, kteří na pořízení bydlení potřebují hypotéku - mladé rodiny nebo lidi s průměrným platem, kde stále zůstávají podmínky jedny z nejtvrdších v Evropské unii," dodává Jelínek.

 

Právě se děje

Další zprávy