Byť už dnes na internetu koluje bezpočet vzorů nájemních smluv, sepsat takovou, která obstojí případně i před soudním stolcem, není snadné. Už proto, že o pronájmech koluje řada mýtů a polopravd.
Požadavky na obsah smluv a s tím spojená očekávání se u pronajímatelů i nájemců liší, neboť každá ze stran nájemního vztahu očekává vždy co nejmenší rizika a zároveň co nejvýhodnější postavení. Někdy až nesplnitelná očekávání smluvních stran je však v praxi nutné korigovat. Základní mantinely poskytuje samotná právní úprava, která chrání nájemce, a to ustanoveními, od kterých se smluvní strany nemohou odchýlit.
Zákon v tomto případě mluví o "neúměrném zkracování práv nájemce". Sjednají-li si smluvní strany smlouvu v rozporu s těmito ustanoveními, na nájemní vztah se i přes písemnou úpravu neuplatní. Naopak, sjednají-li si smluvní strany přísnější úpravu k tíži pronajímatele (například sjednáním výhodnějších výpovědních důvodů pro nájemce nad rámec zákona), budou tato ustanovení vymahatelná.
Obecná ustanovení smluv
Při převzetí (a následně předání bytu zpět pronajímateli při skončení nájmu) je vhodné pořídit předávací protokol a fotodokumentaci bytu, včetně vyznačení vad. Řádně vyplněný předávací protokol a pořízená fotodokumentace jsou podstatné zejména pro určení odpovědnosti za případné škody na bytě a jeho vybavení.
Nájemní smlouvy nezřídka často obsahují inflační doložky, opravňující pronajímatele navýšit nájemné o míru inflace statistiky zaznamenanou v předchozím roce. Zároveň ale platí, že nájemné může být navyšováno v zákonem vymezených případech i mimo inflační doložku, popřípadě dohodou smluvních stran.
Společnou problematiku nájemních smluv představuje rovněž sjednání smluvních pokut, a to nejčastěji při pozdním hrazení nájemného či pro případ pozdního předání předmětu nájmu nájemci ze strany pronajímatele nebo vrácení předmětu nájmu pronajímateli ze strany nájemce. Sjednání smluvních pokut je v nájemní smlouvě přípustné, avšak nikoliv absolutně (omezení například výší či přiměřeností a shora uvedeným "neúměrným zkracováním práv").
Nájemce je rovněž oprávněn od pronajímatele obdržet řádné vyúčtování (pod sankcí 50 Kč za každý den prodlení se splněním povinnosti ze strany pronajímatele) a při ukončení nájmu pak úroky ze složené kauce (a to i přes případné vyloučení úročení kauce v nájemní smlouvě). Na to je nutné myslet, ať už z pohledu nájemce či pronajímatele.
Co si pohlídat jako nájemce
První věcí, kterou by si měl nájemce ještě před uzavřením nájemní smlouvy zkontrolovat, je oprávnění k uzavření nájemní smlouvy ze strany pronajímatele. To lze snadno například nahlédnutím do listu vlastnictví v katastru nemovitostí.
U výlučného vlastnictví problém není, u bytu ve spoluvlastnictví či společném jmění manželů je nutné, aby smlouvu uzavřeli všichni vlastníci, popřípadě měl pronajímatel od ostatních k uzavření smlouvy plnou moc. Zároveň by si měl nájemce zkontrolovat kolaudaci bytu, tedy zdali se doopravdy jedná o byt určený k bydlení.
Další z pohledu nájemce podstatných skutečností je délka nájmu a možnosti jeho ukončení. V obecné rovině není možné říct, zdali je pro nájemce vhodnější uzavřít smlouvu na dobu určitou či neurčitou. Vždy bude záležet na okolnostech a konkrétních potřebách nájemce. Nájem na dobu určitou představuje do jisté míry vyšší jistotu v délce smlouvy, neboť nájem na dobu určitou jde jednostranně ukončit pouze ve striktně vymezených případech (není-li sjednáno jinak).
Na druhou stranu se může stát, že nájemce bude z různých důvodů, jako je třeba změna práce, chtít smlouvu ukončit před uplynutím sjednané doby nájmu. To v případě nájmu sjednaného na dobu určitou je možné pouze ve vymezených případech. Nájem na dobu neurčitou je tak mnohem flexibilnější, jak pro nájemce, tak pronajímatele.
Možnost smlouvu vypovědět s výpovědní dobou však nemusí být pro nájemce žádoucí (například pro nutnost stěhování a zařizování nového bydlení po několika měsících trvání nájmu). K ustanovením, která dávají pronajímatelům neomezené možnosti ukončení smlouvy, se v každém případě nepřihlíží.
Nájemci by rovněž měli znát svá práva, která jim nemůže pronajímatel zkracovat, a to i přes to, že se tato ustanovení ve smlouvách objevují velice často. Pronajímatel nájemní smlouvou není oprávněn omezit podnikání či chov zvířat nájemce v bytě (s výjimkou případů, kdy tato činnost není slučitelná s povahou bytu a nadměrně zatěžuje ostatní nájemce bytového domu) či zakázat nahlášení trvalého pobytu nájemci.
Z hlediska plateb spojených s dodávkami služeb do bytu by si nájemce měl pohlídat, co vše má dle nájemní smlouvy, neboť není povinen hradit takové položky, které je bez dalšího povinen hradit pronajímatel (a to i přes to, že tuto povinnost v praxi pronajímatelé přenáší na nájemce). Jedná se zejména o poplatky spojené se správou domu či fondem oprav.
Hlavní zájmy pronajímatele
Z pohledu pronajímatelů můžeme mezi klíčová ustanovení nájemních smluv zařadit zejména ta, která chrání majetek pronajímatele. Pronajímatelé se tak ve smlouvách snaží co nejlépe zajistit hrazení nájemného a případných záloh na služby, úhradu případných škod či podmínky pro případné ukončení nájemního vztahu s nájemcem.
Před uzavřením smlouvy je vhodné si prověřit platební morálku potenciálního nájemce. K tomu je vhodné využít veřejné rejstříky (například insolvenční rejstřík) či nahlédnout do rejstříku placených, jako je rejstřík exekucí.
Základním prostředkem ochrany majetku pronajímatele je jistota - takzvaná kauce -, kterou nájemce skládá při uzavření smlouvy pronajímateli. Jistota slouží k úhradě dlužných plateb a vzniklých škod. Výše jistoty může být až tři měsíční nájmy. Na tomto místě je nutné upozornit na to, že je-li ze strany pronajímatele vyžadována jistota a smluvní pokuta, nemůže jejich součet přesahovat shora uvedený limit trojnásobku nájemného.
Pronajímatel rovněž může vyžadovat sjednání pojištění odpovědnosti ze strany nájemce, a to vedle svého pojištění nemovitosti.
Obvykle je nájemce povinen zajistit běžnou údržbu a drobné opravy, přičemž rozsah jednotlivých povinností stanovuje nařízení vlády. V praxi je možné povinnosti spojené s údržbou a opravami převzít ze strany pronajímatele ve větším či úplném rozsahu na sebe. Opačný postup však možný není.
V rámci prevence je pronajímatel oprávněn omezit počet osob, které užívají byt, a to tak, aby případné užívání bytu nájemci odpovídalo hygienickým předpisům a potřebám jednotlivých osob. V praxi se k tomuto zákazu přistupuje nejčastěji výslovným souhlasem s přijetím další osoby do domácnosti nájemce. I tento zákaz však není absolutní, neboť nesmí zasahovat do práva na rodinu nájemce.
