Jan Jošt chtěl po nájemníkovi, který měl podle staré smlouvy z roku 1995 uzavřeno s původním správcem domu platit 297 korun měsíčně, nájem zvýšený na 4500 korun. Podal žalobu, ale obecné soudy v Pardubicích se jí odmítly zabývat s tím, že chybí právní norma. Joštovo dovolání pak odmítl i Nejvyšší soud.
Ústavní soud dnes částečně vyhověl Joštově stížnosti a uložil Nejvyššímu soudu, aby se jeho případem znovu zabýval.
Podle Ústavního soudu nesmějí obecné soudy zamítat žaloby majitelů domů jen proto, že pro spory o nájemné chybí právní podklad. Naopak se mají samy chopit iniciativy a napravovat současný protiústavní stav.
Důležitý verdikt
Protože jde o první případ od březnového zásadního verdiktu Ústavního soudu k nájemnému, je důležitý i pro posuzování dalších případů. Na základě dnešního rozhodnutí má totiž dojít ke sjednocení rozhodování soudů v případech sporů o zvýšení regulovaného nájemného.
Rozhodnutí Ústavního soudu neznamená, že by v tomto konkrétním případě mělo dojít ke skokovému zvýšení nájmu. Nejvyšší soud ale musí posoudit argumenty obou stran, což předtím odmítl pro nepřípustnost. Podobně mají soudy postupovat i u dalších případů a ne je odmítat.
"Nyní je na Nejvyšším soudu, aby dovolání připustil a poskytl ochranu základním právům stěžovatele a současně položil základ pro sjednocení judikatury obecných soudů, pokud jde o soudcovské dotvoření práva v oblasti stanovení ústavně konformní výše nájemného," uvedla v nálezu soudkyně zpravodajka Eliška Wagnerová.
Postup soudů
Dnešní verdikt Ústavního soudu vyvolal rozdílné reakce. "Rozhodnutí Ústavního soudu je v naprostém pořádku," řekl předseda Občanského sdružení majitelů domů Tomislav Šimeček.
Sociálně demokratický poslanec a předseda Sdružení nájemníků Stanislav Křeček ale tvrdí, že soudy příliš nebudou rozhodnutí Ústavních soudců respektovat.
Ústavní soud podle Křečka říká, že v České republice mají být tři druhy nájemného. To, které určí nový zákon, nájemné, které si mezi sebou určí dva účastníci jednání, a třetí, určované soudem. "To nemá v legislativě v Evropě obdoby," míní Křeček.
Ústavní soud přitom na začátku března rozhodl, že regulovaným nájemným je porušováno vlastnické právo majitelů bytů. Ústavní soudci vyzvali obecné soudy, aby se případy sporů o regulované nájemné zabývaly a neodmítaly je jako dosud.
"Obecné soudy rozhodovat musí a je jejich povinnost poskytnout ochranu práv. Obecné soudy by neměly pronajímatelům zamítat žaloby kvůli výši nájmů s odkazem na chybějící právní úpravu," uvedla ústavní soudkyně Ivana Janů.
Ústavní soud opakovaně prohlásil stav nerovného postavení skupiny vlastníků nájemních domů za diskriminační a protiústavní. Dlouhodobou nečinnost parlamentu pak označil za neslučitelnou s požadavky právního státu. Soud také ve svém výroku konstatoval, že odmítá spoléhat pouze na tlak Evropského soudu pro lidská práva.
Stovky tisíc bytů
Problém regulace nájemného se v České republice týká zhruba 750 tisíc bytových jednotek, tedy téměř pětiny trvale obydlených bytů. Soukromým majitelům patří kolem 300 tisíc bytů, ostatní byty vlastní obce.
Kvůli regulaci nájemného podaly stovky majitelů domů žaloby k Evropskému soudu pro lidská práva. Podle ministerstva financí je smluvní nájemné v Česku v průměru 3,5krát vyšší než nájemné regulované.
Reálná hodnota regulovaného nájemného navíc podle majitelů domů od roku 1998 klesla přibližně o 20 procent. A podle odhadů je v Česku na čtyřicet tisíc bytů s regulovaným nájemným načerno pronajímáno za tržní nájemné.
Poslanci v březnu rozhodli o tom, že se v bytech s regulovanými činžemi bude zvyšovat nájemné od ledna 2007 do roku 2010 v průměru o 14,2 procenta ročně. Poté bude záležet na dohodě mezi pronajímatelem a nájemcem.
