Co znamená být členem družstva? A jak vychází bydlení v družstevním bytě ve srovnání s bydlením v bytě v osobním vlastnictví? 

Bydlení v družstevním bytě je standardní formou bydlení, které využívá velké množství domácností. V minulém roce bydlelo v družstevním bytě téměř 20% domácností. Přesto však  není tato forma bydlení mnoha lidmi vnímána jako standardní a bezpečná a bezproblémová. Je tomu skutečně tak? 

Co je to družstevní byt

I když občanský zákoník používá termín "družstevní byt", není tímto ani jiným právním předpisem tento pojem definován. Z použitého slovního vyjádření a z kontextu, v jakém se termín "družstevní byt" užívá, je zřejmé, že družstevním bytem rozumíme byt, který je užíván členem bytového družstva. Nebo-li se jedná o byt, který bytové družstvo pronajímá nebo jiným způsobem dává do užívání svým členům. Družstvem, které takto zajišťuje bytové potřeby svých členů, nemůže být jakékoliv družstvo ve smyslu obchodního zákoníku, ale pouze družstvo, jehož hlavní prioritou je zajišťování bytových potřeb svých členů. A pouze takové družstvo se označuje jako bytové družstvo.

 

Bytová družstva fungují tak, že družstvo jako právnická osoba je vlastníkem domů (případně jednotlivých bytů v domě) a členové družstva mají s družstvem uzavřeny smlouvy o nájmech bytů. Tyto nájmy bytů se odvíjí od členských práv členů družstva, kdy mezi základní členská práva členů bytového družstva patří právo nájmu družstevního bytu.

Pořízení družstevního bytu

Podle platné právní úpravy se prakticky získává družstevní byt, respektive nájem družstevního bytu, převodem členských práv a povinností spojených s právem nájmu konkrétního bytu. Je nesporné, že tato práva a povinnosti člena mají i majetkovou hodnotu, představovanou zejména právem na uzavření nájmu ke konkrétnímu bytu.

Ve vztahu k bytovému družstvu je majetková hodnota členství v družstvu, tj. hodnota členských práv a povinností, dána hodnotou vypořádacího podílu, který je stanoven postupem podle § 233 obchodního zákoníku.

Jak určit hodnotu družstevního bytu?

Pro zájemce o družstevní byt, který na sebe převádí od dosavadního člena členský podíl v bytovém družstvu, je podstatné ohodnocení tohoto podílu, nikoliv způsobem daným obchodním zákoníkem, ale cenou požadovanou členem družstva. Při převodu členských práv a povinností ve vztahu mezi dosavadním a novým nabyvatelem se tato hodnota vytváří na základě poptávky a nabídky, čili tržně. Je již zavedenou praxí, že při rozhodování o majetkových vztazích, např. při vypořádání společného jmění manželů, dědictví apod., se vychází při určení hodnoty členských práv a povinností z její tržní hodnoty, která je srovnatelná s cenou bytu. Cena není v tomto případě žádným právním předpisem regulována.

Tržní hodnotu členských práv a povinností představuje jeho obsah, kterým je zejména nájemní právo k družstevnímu bytu. Tržní hodnota, nebo-li cena, kterou členové družstva požadují za převod členských práv a povinností a jejichž obsahem je právo nájmu družstevního bytu, je srovnatelná popř. nižší než tržní cena bytu v osobním vlastnictví.

Tento vývoj byl dán zvláštním postavením nájmu družstevního bytu, který požívá větších výhod, než nájem bytu ve vlastnictví jiného subjektu (soukromé osoby, města, obce)  a jenž se v nakládání s družstevním bytem formou převodu členských práv
a povinností spíše blíží k vlastnictví bytu než ke klasickému nájmu bytu.

Porovnání právního a ekonomického postavení nájemce družstevního bytu oproti vlastníkovi bytu:

Nájemce družstevního bytu	Vlastník bytu
Dohodou o převodu členských práv a povinností může nájemce družstevního bytu za tržní cenu převést nájem družstevního bytu na jinou osobu. Dohoda nepodléhá souhlasu nebo schválení družstvem.	V nakládání s bytem (prodej, směna, darování apod.) není vlastník omezen.
Úmrtím nájemce družstevního bytu přechází jeho členství v družstvu a s ním spojený nájem bytu na toho dědice, kterému připadl členský podíl.	Byt ve vlastnictví lze dědit stejně jako každou jinou nemovitost
Ekonomické náklady: splátky dlouhodobého investičního úvěru (pokud  ještě není splacen), případně splátky jiného úvěru pořízeného na úhradu nákladů rekonstrukce či opravy domu, příspěvek na opravy a údržbu domu (tzv. fond oprav), náklady na správu družstva a domu, náklady na pojištění domu, daň z nemovitosti související s domem, náklady spojené s užíváním pozemku, pokud není ve vlastnictví družstva, případná ztráta z hospodaření družstva.	Ekonomické náklady: splátky případného úvěru na opravu domu, pokud si jej vlastníci pořídili z důvodu nedostatku finančních prostředků na účtu fondu oprav, příspěvek na náklady oprav a údržby domu (tzv. fond oprav), náklady na správu domu vykonávanou určeným správce, náklady na pojištění domu (nejsou-li placeny např. z fondu oprav), daň z nemovitosti související s vlastnictvím bytu
Ostatní náklady představující zálohu na služby - dodávka tepla, teplé a studené vody, odvoz odpadu, osvětlení společných prostor, užívání výtahu apod.	Ostatní náklady představující zálohu na služby - dodávka tepla, teplé a studené vody, odvoz odpadu, osvětlení společných prostor, užívání výtahu apod.

Tip: Přečtěte si článek: Jaký druh bydlení zvolit?

Porovnáním  zjistíme, že nájem družstevního bytu se v mnoha ohledech přibližuje možnostem daným vlastníkovi bytu, zejména co se týče dispozic nebo dědění, i když právní zařazení těchto kategorií je zcela odlišné. Ekonomické náklady jsou rovněž srovnatelné co do výčtu jednotlivých položek a záleží jen na rozhodnutí nájemců družstevních bytů tvořících samosprávu v domě a vlastníků bytů v domě jakožto členů společenství vlastníků, jakou výši plateb si určí do fondu oprav, zda si pořídí finanční prostředky formou úvěru na rozsáhlejší opravy nebo rekonstrukce při nedostatečné výši těchto prostředků ve fondu oprav.