Nenáviděná daň z nabytí nemovitosti. Politici ji chtějí zrušit, byty to však nezlevní

Jana Rosůlková
17. 9. 2019 6:06
Více než 13,5 miliardy korun přinesla loni do státního rozpočtu daň z nabytí nemovitých věcí. Poslanci teď mají na stole návrh na její zrušení, do novely zákona novinku zanesli senátoři. Daň z nabytí nemovitosti činí čtyři procenta a představuje výdaj při jejím pořizování, který od roku 2016 nese kupující.
Ilustrační foto.
Ilustrační foto. | Foto: Kristýna Padrtová

Poslanecká sněmovna měla o návrhu Senátu rozhodovat nejprve na červnové, poté na červencové schůzi, avšak nakonec byl tento bod vypuštěn z programu obou schůzí. Nyní čeká novela na poslance k projednání 24. září, šance na zrušení daně jsou však velmi malé.

Samotným smyslem daně z převodu nemovitosti se zabýval týdeník Ekonom. Před rokem 2015 hradil daň prodejce a kupující byl v postavení ručitele. Jinak řečeno, zaplatit ji musel tehdy, pokud prodejce svoji povinnost nesplnil. Institut ručitele už ale v těchto případech neplatí. 

Při výpočtu se vychází ze základu, kterým je nabývací hodnota nemovitosti. Tou je buď kupní cena, nebo 75 procent takzvané směrné hodnoty. Směrnou hodnotu nemovitosti si určuje sám finanční úřad na základě parametrů, jako je poloha nebo stav a stáří nemovité věci v daném čase. Kupující si může nechat určit cenu nemovitosti i znalcem. Aby se stát vyhnul daňovým podvodům, daň se vypočte z té částky, která je vyšší.

Podle stávající právní úpravy se daň neplatí v případě prvního nabytí nového rodinného domu nebo bytu v bytovém domě. Stejně tak se nehradí při bezplatném převodu nemovitosti formou darování nebo dědictví.

Poslanci letos na jaře posvětili návrh na rozšíření osvobození od daně tak, aby se úprava sjednotila. Podle tohoto návrhu by se tedy osvobození mělo vztahovat i na první nabyvatele bytových jednotek v rodinných domech.

S dalším návrhem navíc přišli i piráti. Ti chtějí daň z nabytí nemovitosti ponechat, dlouhodobě ale prosazují, aby pro ty, kteří nevlastní nemovitost, sazba činila jen dvě procenta. Kupující by na sníženou sazbu dosáhl za podmínky, že nevlastní více než polovinu jiné nemovitosti.

Zároveň by musel jasně deklarovat, že má v úmyslu v bytě trvale bydlet. A to tak, že společně s daňovým přiznáním doloží, že má v místě trvalé bydliště. Dalším limitem by byla cena nemovitosti. Z částky, která přesahuje čtyři miliony korun, by už kupující musel zaplatit daň čtyřprocentní.

Podíváme-li se za hranice Česka, najdeme v okolních státech oba modely, jak s daní z nabytí nemovitosti, tak bez ní. V rámci EU převažuje český přístup. Tam, kde uvedená daň chybí, platí většinou prodávající daň z příjmu. Tak je to například na Slovensku.

Vybrané státy a výše daní z nabytí nemovitosti:

Země Daň z nabytí nemovitosti Daň z příjmu Jiná daň
Česko 4 procenta 15 procent ne
Slovensko ne 19/25 procent ne
Bulharsko 2,5-3 procenta 10 procent ne
Litva ne 15 procent ne
Maďarsko 2 nebo 4 procenta* 9/15 procent ne
Polsko ne 19 procent Z občanskoprávních úkonů, není-li placena DPH - 1-2 procenta
Německo 3,5 - 6,5 procenta
Rakousko 3,5 procenta
Rumunsko ne 1 - 16 procent poplatek za registraci - 0,5 procenta
Slovinsko 2 procenta

*Maďarsko má dvě sazby, maximální daň může činit nejvýše 200 milionů HUF (zhruba 15,8 milionu korun).

Nejistý dopad na cenu nemovitostí

Argumentem politiků pro zrušení, respektive snížení daně je, že přispívá k vyšší ceně nemovitostí. Odborníci ale připomínají, že jde jen o jeden z faktorů majících na výslednou cenu vliv.

"Nemovitosti podražují dlouhodobě, daň z nabytí je pouze jedním z nákladů kupujícího a její výše je navíc dlouhodobě neměnná," upozorňuje Radka Slaměníková z advokátní kanceláře CEE Attorneys.

"Pokud je daň nastavena stabilně a dlouhodobě, všichni s ní počítají a nepůsobí tak na dynamiku růstu cen nemovitostí," říká hlavní analytik společnosti Fincentrum Josef Rajdl.

Před zrušením daně varuje ministerstvo financí. "Dopad tohoto návrhu bez návazné úvahy a navržení rozpočtového krytí je značně nekonstruktivní a rovněž nezodpovědný vzhledem ke stabilitě veřejných rozpočtů," říká mluvčí resortu Anna Fuksová.

Přijetí poslaneckého návrhu o osvobození bytů v rodinných domech by mělo za následek pokles inkasa státního rozpočtu zhruba o 100 milionů korun ročně. "Skutečný finanční dopad bude ovlivněn situací na trhu s nemovitými věcmi, hodnotou nově vymezených bytů v rodinných domech, ale i počtem uskutečněných úplatných nabytí těchto jednotek," doplňuje Fuksová.

Podle Rajdla je převod nemovitých věcí díky ka­tastru nemovitostí z hlediska státu výhodným předmětem zda­nění. "Snadno se daná transakce dohledá a hrozba exekuce je pro kupující dostatečnou motivací k zaplacení," uvádí.

Zrušení daně by příznivě ovlivnilo náklady, které kupujícímu vzniknou v souvislosti s pořízením nemovitosti. "Stejně tak administrativní zátěž by mohla být alespoň částečně snížena," říká Slaměníková. Na druhou stranu experti upozorňují, že daň nemá přímý vliv na prodávajícího, který je tím, kdo rozhoduje o prodejní ceně. Naopak zde vzniká otázka, zda by její zrušení nevedlo k tomu, že prodávající cenu nemovitosti zvýší.

"Kupní síla kupujícího je stále stejná, jen by zůstala větší část na úhradu ceny nemovitosti," upozorňuje Tereza Gebauer, senior manažerka v oddělení daní Deloittu.

Podobně to vidí i analytik Fincentra. "Dnes je nedostatek na straně nabídky, a pokud by si kupující mohli dovolit zaplatit více, protože z celkového rozpočtu výdajů by ušetřili jednu položku, byli by pravděpodobně ochotni tuto uspořenou částku nabídnout, aby na vysněnou nemovitost dosáhli," dodává Rajdl.

"Z nabytí auta také neplatíme"

Zrušení daně by naopak přivítali developeři, podle kterých by se nakupujícím ulevilo, jelikož daň zájemce o nemovitost výrazně zatěžuje. V případě bytu či domu za pět milionů korun musí státu odvést 200 tisíc korun. Ty přitom musí nalézt ve vlastní kapse, protože na tuto částku nelze čerpat hypotéku.

"Pokud vezmeme v potaz závazné doporučení ČNB, že by výše hypotéky neměla přesáhnout 80 procent hodnoty pořizované nemovitosti, musí kupující ze svého zaplatit s daní minimálně 24 procent. To u zmiňovaného pětimilionového bytu či domu představuje nezanedbatelných 1,2 milionu korun. Daň tak tvoří pětinu těchto minimálních vlastních financí," uvádí ředitel společnosti Ekospol Evžen Korec.

Podle něj je daň z nabytí nemovitosti špatná ze samé podstaty. "Jasně to bude vidět, pokud nemovitost zaměníme jakýmkoliv jiným zbožím. Co byste říkali tomu, kdyby stát vybíral daň z nabytí auta? Chtělo by se vám odvádět poměrnou část z ceny pečiva, drogerie či jídla? Prá se Korec. Podle něj je člověk v podstatě pokutován za to, že si pořizuje nemovitost a to navíc za už jednou zdaněné peníze.

Daň z nabytí nemovitosti v okolních zemích

  • Polsku není daň z nabytí nemovité věci zavedena. Převod nemovitosti je předmětem daně z občanskoprávních transakcí v případě občanskoprávních převodů, nebo daně z přidané hodnoty v případech převodů, které této dani podléhají. V obou případech je plátcem kupující. Pokud kupující hradí daň z občanskoprávních transakcí, neplatí již daň z přidané hodnoty a naopak. Základem daně je tržní hodnota nemovitosti a sazba daně činí 2 % v případě převodu nemovitosti, 1 % jsou zdaněny nabytí věcných práv (věcná břemena apod.). Prodávající platí rovněž daň z příjmu (fyzických nebo právnických osob). V souvislosti s převodem se dále platí poplatek notáři a poplatek za zápis do registru nemovitostí. 
  • Podobně jako v Polsku, i v Litvě není daň z nabytí nemovitých věcí zavedena. Prodávající hradí daň z příjmu (fyzických či právnických osob), která v případě prodeje nemovitostí činí 15 %. Kupující hradí registrační poplatky. Ve vymezených případech podléhá převod nemovitosti dani z přidané hodnoty.
  • Ani v Rumunsku není daň z nabytí nemovitých věcí zavedena a převod podléhá dani z příjmu. Pokud je prodávající fyzickou osobou, platí daň z příjmu fyzických osob ve výši 3 % z příjmu převyšujícího 450 000 RON (asi 94 000 EUR). Prodávající osoby samostatně výdělečně činné, které převádí nemovitost, která je součástí jejich obchodního majetku, platí daň z příjmu ve výši 10 %. Pro právnické osoby je sazba daně stanovena ve výši 1 - 3 % (malá společnost - microcompany) nebo 16 % pro ostatní společnosti. Existuje zde však poplatek za zápis do registru nemovitosti placený kupujícím, který je přibližně ve výši 0,5 % z převodní hodnoty.
  • Bulharsku je zavedena daň z nabytí nemovitých věcí jako o obecní daň, jejíž výši schvaluje každoročně obecní rada. Zákon stanovuje hranici pro uvážení obcí, a to od 2,5 % do 3 % z hodnoty převodní hodnoty. Pokud se strany transakce nedohodnou jinak, o úhradu daně se dělí prodávající s kupujícím rovným dílem. 
  • Podobně jako u nás, v Maďarsku platí daň z nabytí nemovitých věcí ve výši 4 % kupující. Pokud hodnota kupní ceny přesáhne 1 miliardu HUF (asi 3 miliony EUR), uplatňuje se zde snížená sazba daně ve výši 2 %. Částka daně však nesmí být vyšší než 200 milionů HUF (asi 612 000 EUR) na nemovitost. Zákon dále stanovuje mnoho výjimek ze základní sazby daně, například pokud je nabyvatelem nemovitostní investiční společnost, uplatní se snížená sazba daně ve výši 2 %. Kupující dále hradí registrační poplatky. 
  • V sousedním Slovensku daň z nabytí nemovitých věcí není zavedena. Prodávající platí daň z příjmu, kdy sazba daně činí 19 %, a pokud základ daně ze všech příjmů za předchozí kalendářní rok přesáhne 176,8násobek částky ročního životního minima, činí sazba daně 25 % pro základ daně nad tuto částku. Po uplynutí pěti let od nabytí vlastnického práva se daň z příjmu při prodeji nemovitostí neplatí. 
 

Právě se děje

před 3 hodinami

Německá prokuratura obvinila cášského biskupa ze zpronevěry

Německá prokuratura obvinila světícího biskupa v Cáchách Johannese Bündgense ze zpronevěry. Informovala o tom dnes agentura DPA. Podle vyšetřovatelů hodnostář zneužil plné moci 78leté ženy trpící demencí a nechal si na svůj soukromý účet z jejího jmění převést celkem 128 000 eur (3,2 milionu korun). Bündgens oznámil, že po dobu svého stíhání nebude dál zastávat svůj úřad.

Podle obvinění biskup peníze získané od seniorky použil na nákup nemovitosti a slíbil jí, že v jeho domě bude mít doživotní právo užívat byt. Do katastru však nebylo věcné břemeno zaneseno.

Cášský biskup a Bündgensův nadřízený Helmut Dieser řekl, že je vyšetřováním šokován a chce, aby se celá záležitost pečlivě prověřila. Bündgens oznámil, že celou částku už ženě vrátil.

Zdroj: ČTK
Další zprávy