Od roku 1989 používala Praha vlastně jediný způsob, jak naložit s pozemky, které chtěla nějak zhodnotit – prodala je soukromému majiteli a ten už si na nich v souladu s územním plánem postavil, co uznal za vhodné. Nikdo to zatím přesně nevyčíslil, ale Praha a její městské části se takhle od revoluce zbavily minimálně několika stovek hektarů stavebních parcel.

Teď se však strategie Prahy mění a město se chystá vyzkoušet to, co už na západ od nás roky funguje a co vlastně před sto lety fungovalo i v Praze.

Tehdy, třeba když se v první třetině 20. století mohutně stavělo na Vinohradech, městští architekti sami navrhli, co kde bude stát, a až pak jednotlivé parcely město rozprodalo stavebníkům. Výsledkem je, že Vinohrady jsou dnes nejvyhledávanější čtvrtí k bydlení ve městě.

A přesně tohle má být i jedním z úkolů pražského městského developera – přímo určovat, jak se bude v Praze stavět.

Na sto let starou, případně zahraniční tradici se ale navazuje těžko. „Samozřejmě by bylo ideální, kdybychom mohli otočit nějakým kouzelným prstenem, definovat území, rozhodit plány a rychle by se postavily třeba dva tisíce bytů. My bychom si z nich čtvrtinu vzali pro město a všichni by byli spokojeni,“ říká náměstek pro územní rozvoj Petr Hlaváček (TOP 09).

Problém ale je, že posledních třicet let je výstavba v Praze pevně v rukou soukromých developerů a město žádné bytové domy neprojektovalo, natož stavělo, a vlastně to ani neumí. „Není to tak, že by tady byl někde šanon ve skříni s jasně daným postupem,“ říká Hlaváček. Proto si chce Praha celý proces napřed vyzkoušet. „Cílem je v horizontu dvou let získat územní rozhodnutí pro nějaké dva až tři projekty, něco mezi zhruba 300 až 500 byty,“ dodává náměstek.

Variant, kdo bude ve finále stavět, je několik

Do začátku dostala nová městská společnost ke spravování jedenáct pozemků, na kterých se má pokusit připravit bytové projekty a dotáhnout je před proces získání stavebního povolení. Co se s nimi pak bude dít, však zatím ještě není vůbec jasné a mluví se hned o několika možnostech.

Tou první je, že se projekt i s územním rozhodnutím prodá běžnému developerovi, za mnohem vyšší cenu, než by se prodal pozemek bez něj. Developer projekt dokončí a součástí obchodu může být i část bytů, které si město ponechá pro svou vlastní potřebu.

Druhou možností, která se v posledních měsících stále častěji skloňuje, je družstevní bydlení. To má ve stručnosti fungovat tak, že Praha bytovému družstvu pronajme pozemek a to si na něm vlastními silami postaví bytový dům. „Výstavba tak pro družstvo bude levnější, protože cena pozemku zpravidla tvoří až dvacet procent z celkových nákladů bytového projektu,“ vysvětlovala radní pro podporu bydlení Hana Kordová Marvanová. Byty se tak podle ní rovnou dostanou k Pražanům, bez toho, aby musel prostředníka sehrát developer.

Na tom, jak by však družstevní výstavba měla fungovat a jaké by měla mít podmínky, se ale pražská koalice už několik měsíců nedokáže shodnout. Na posledním jednání rady radní Marvanová svůj projekt stáhla a zřejmě se ho pokusí protlačit s pomocí opozice na zastupitelstvu.

Na menších pozemcích se počítá i s tzv. baugruppe. Jde o způsob výstavby, která je oblíbená zejména na západ od Česka, kdy se několik obyvatel spojí dohromady a postaví si vlastní bytový dům podle svých představ spolu s architektem.

Konečně poslední možností je, že poté co městský developer odvede svou práci, převezme iniciativu magistrátní odbor investic a bytový dům si město samo pro sebe postaví s pomocí stavebních firem. „I tam, kde jsme s přípravou projektů nejdál, je na tohle rozhodnutí, jakým způsobem se to bude dělat, ještě alespoň rok času,“ vysvětluje Hlaváček.

Jedenáct pozemků

Z jedenácti pozemků, na které se teď developer zaměřuje, je nejdál příprava těch na Černém Mostě a v Dolních Počernicích. Projekty bytových domů pro ně totiž nechalo vyrobit už předchozí vedení radnice. Oba však nová koalice zastavila s tím, že jsou zastaralé a předražené, a oba teď město nechává předělat. Se zbytkem parcel pak musí developer začínat úplně od nuly.

Na seznamu jsou také rozvojová území, jako je třeba to na Nových Dvorech. Jedná se o velkou lokalitu, kde má v příštích letech vzniknout stanice metra D. „Tam je to celé složitější. Zatímco se ale bude hledat nějaká dohoda na celém tom území, tak je možné alespoň na jeho části jeden nebo dva projekty připravit,“ říká Hlaváček. Podobně by měl developer zasáhnout i na Palmovce.

Původně Institut plánování a rozvoje vytipoval více než pět set pozemků, na kterých by se dalo stavět. Počítá se tak s tím, že další pozemky budou do seznamu pro městského developera přibývat, pokud se mu tedy bude dařit. Na dalších parcelách však zřejmě bude ještě více práce.

„Pozemků je hodně, ale pak se dostanete k tomu, že je to třeba čtyřproudové parkoviště na okraji sídliště, jako je Jižní Město nebo sídliště Modřany. Úplně normálně by tam šel samozřejmě bytový dům postavit a parkoviště by se schovalo do podzemí nebo přízemí. Víme ale, jaký je vztah k výstavbě na sídlištích, proto se zatím soustředíme jinam,“ říká náměstek.

Město si slibuje až tisíc bytů ročně

Přes pomalé začátky se však pražský developer chce jednou vyrovnat těm, kteří už fungují třeba v Mnichově nebo v Hamburku. V těchto městech se ročně postaví kolem osmi až deseti tisíc bytů a kolem dvaceti procent z nich má na svědomí samo město.

„Do budoucna by náš městský developer mohl rozličnými způsoby generovat nějakých tisíc až patnáct set bytů ročně. Praha je metropolí celého středoevropského regionu a v příštích padesáti letech bude neustále nasávat nové obyvatele, jak ze zbytku republiky, tak z dalších částí Evropy. Je proto potřeba posilovat jakýkoliv nástroj, který by deficit bytové výstavby nějak překlenul,“ dodává Hlaváček.

Kromě přípravy bytových projektů podle něj bude mít městská firma zřejmě na starosti také vyjednávání s běžnými developery o jejich vlastních projektech. „Řekněme, že developer bude mít pozemek u metra, kde půjdou podle předpisů postavit jen čtyři patra. Město si může říct, že tam povolí postavit pater osm, ale vezme si za to část těch postavených bytů pro sebe,“ popisuje architekt další způsob, jak město může přijít k novým bytům.

V takovém případě by to byl právě městský developer, kdo by měl odborně posoudit, jestli je něco takového v zájmu Prahy. „Finální rozhodnutí už by ale samozřejmě bylo na orgánech města,“ uzavírá Hlaváček.