Petrovi je pětatřicet let a už rok pronajímá v centru metropole byt po babičce přes Airbnb. Jen díky tomu si mohl dovolit vzít si hypotéku na jiný byt v Holešovicích, kde sám bydlí.
"Jsem elektrikář a až donedávna jsem si nevydělával špatně, stejně bych si ale druhý byt v Praze nemohl dovolit. Když babička zemřela, zkoušel jsem i dlouhodobý pronájem, neměl jsem s tím ale dobrou zkušenost a hlavně z toho nebylo dost peněz," říká Petr, který si nepřál uvést celé jméno, redakce ho ale zná.
Díky tržbám z Airbnb si na splátky druhého bytu pohodlně vydělal a neměl v plánu na tom nic měnit. V březnu se ale všechno změnilo. Kvůli koronaviru nejprve začali rezervace rušit první zákazníci a pak vláda zcela zavřela hranice. Tím Petrovi zmizela veškerá klientela.
Dříve byl přitom zvyklý byt pronajímat kolem dvaceti dnů v měsíci. Teď na duben nemá jediného zájemce. Rozhodl se proto byt po babičce znovu zkusit pronajmout jedinému nájemci na delší dobu a přečkat tak to nejhorší. "Když to nevyjde, budu muset byt prodat. Z něčeho tu hypotéku platit musím," dodává.
Aktuální analýza softwarové a konzultační společnosti Adastra, vytvořená nad dlouhodobými údaji z českých realitních serverů, však ukazuje, že Petr ani zdaleka není sám, kdo se dostal do stejné situace a koho napadlo podobné řešení.
Značka: Pronajmu, než se to vzpamatuje
"Nejdramatičtěji se situace na trhu s realitami změnila v samotném srdci Prahy a u těch nejmenších bytů. V posledních dvou týdnech vystřelil v Praze 1 počet nově nabízených garsoniér k pronájmu na devítinásobek dlouhodobého průměru," říká Bohuslav Koukal ze společnosti Adastra. Zatímco ještě před třemi týdny chtělo svůj byt v centru o dispozici 1+kk pronajmout maximálně deset lidí týdně, teď se jejich počet blíží ke stovce.
Nejde ale jenom o historické centrum, bývalé Airbnb byty se na trh s dlouhodobými pronájmy ve velkém dostávají i v dalších městských částech. V Praze 2 se tak počet garsonek v nabídce realitních portálů za čtrnáct dní ztrojnásobil a v pražských částech 3, 7 a 8 je jich dvakrát tolik. Podobná, byť o něco menší čísla jsou k vidění i u bytů 1+1 a 2+kk.
Jenže se zdá, že ani sázka na dlouhodobý pronájem majitelům bytů příliš nepomůže. "Problém je, že aktuálně je zájem o pronájmy opravdu nízký, v době karantény se nestěhuje nikdo, kdo vyloženě nemusí," říká Vladimír Zuzák, majitel společnosti Maxima Reality.
Byt si podle něj nepronajme nikdo bez osobní prohlídky a ty je v dnešní době přísných nařízení obtížnější absolvovat. Sehnat si v Praze pronájem přitom znamená absolvovat až deset takových prohlídek. Realitní kanceláře, jako je právě Maxima Reality, se sice snaží, aby prohlídky pokračovaly s využitím roušek, rukavic a třeba i bez přítomnosti majitele, ale zájem o ně přesto klesá.
Stejně tak je podle Zuzáka nyní velmi obtížné zorganizovat stěhování. "Výsledek je, že každý, kdo může, odsouvá pronájem na později - nájemníci i pronajímatelé," říká.
Jak si ale mohou být autoři studie jistí, že nové byty v nabídkách realitních kanceláří ještě nedávno majitelé pronajímali přes Airbnb či podobné služby? "Poznávacím znamením těchto inzerátů je mnohdy informace o tom, že jde o nabídku pronájmu na jeden až tři měsíce s možností dalšího prodloužení," vysvětluje Koukal. Hostitelé podle něj totiž chtějí být připraveni na chvíli, kdy se turisté začnou do Prahy znovu vracet.
Navíc nárůst počtu bytů v nabídce velmi přesně odpovídá tomu, jak jsou Airbnb byty rozprostřeny po Praze. Nehledě na to, že většina podobných bytů podle přiložených fotek více než cokoliv jiného připomíná hotelové pokoje, včetně úhledně složených ručníků na posteli.
I když najdou nájemníka, přijdou o polovinu zisku
Krátce po uzavření hranic se začaly objevovat zprávy o senzačně levných bytech, přece jen byt u Staroměstského náměstí za deset tisíc korun měsíčně byl do té doby nepředstavitelným snem. Analýza Adastra ale ukazuje, že většina majitelů se chová mnohem racionálněji a Airbnb byty se snaží udat téměř za obvyklé ceny.
"Příklady velmi levných pronájmů jistě nalézt lze, většinou se ovšem průměrné ceny drží na úrovni před omezením cestovního ruchu. Jedinou výjimkou jsou opět garsonky v Praze 1, kde cena klesla na 80 procent běžného stavu. Jeden metr čtvereční se tam tak minulý týden pronajímal průměrně za 450 korun na měsíc," říká Koukal.
I přesto si však pohorší téměř každý majitel Airbnb bytu, bez ohledu na to, jestli do něj sežene nájemníka, nebo ne. Skrz americkou platformu si totiž vlastníci byli často schopni vydělat podstatně více peněz než přes dlouhodobé pronájmy.
Například Petr byl zvyklý získat pronájmem bytu po babičce přes Airbnb až 30 tisíc měsíčně. Byt má 40 metrů čtverečních a nachází se v historickém centru. "Teď ho na webu nabízím za polovic, takže za patnáct tisíc měsíčně. Už tam inzerát visí několik dní a zatím se žádný seriózní zájemce neozval," říká Petr.
Podle Jana Martiny ze společnosti M&M Reality části majitelů nemusí příjmy z dlouhodobých pronájmů stačit. Půjde převážně o ty, kdo si na pořízení bytu vzali hypoteční úvěr. "Tam bude záležet na tom, zda nižší nájemné za dlouhodobý nájem pokryje jejich výdaje. Část těchto lidí bude nucena byty i prodat," říká Martina. Naopak lidé, kteří byty nakupovali z vlastních zdrojů, podle něj budou nyní volit spíše střednědobé pronájmy nebo zkrátka počkají, až aktuální krize pomine.
Také Zuzák očekává, že v horizontu několika měsíců bude část majitelů nucena bývalé Airbnb byty prodat. A někteří z nich to podle něj udělají dokonce dobrovolně. Těsně před začátkem karantény totiž primátor Zdeněk Hřib (Piráti) i zastupitelé Prahy 1 vyhlásili záměr významně Airbnb v Praze regulovat - počítá se například s biometrickými zámky na otisk prstu u bytových domů. Plány na přísnější regulaci už oznámilo i ministerstvo pro místní rozvoj.
Navíc, pokud majitelé chtějí byty prodat, teď je na to možná nejlepší doba. "Očekáváme totiž na podzim a v následujícím roce postupný pokles cen nemovitostí kvůli ekonomické krizi o 15 až 20 procent," říká Zuzák.
Byty, které si majitelé ponechají, pak podle něj zůstanou v nabídce dlouhodobých pronájmů, ale postupně se prý budou ceny vracet k normálu. "Aktuálně jde majitelům o to, aby byt nebyl prázdný a aby si zajistili aspoň nějaký příjem. V dlouhodobém horizontu ale nelze očekávat, že se takto nízké ceny pronájmů v Praze udrží," dodává.
Částečně se majitelům Airbnb snaží pomoci i sama americká společnost, Vyčlenila totiž 250 milionů dolarů, aby hostitelům pomohla kompenzovat ztráty v souvislosti s koronavirem. Každý hostitel si tak přijde na 25 procent storno poplatků ze zrušených rezervací s plánovaným příjezdem od 14. března do 31. května.
Se situací na trhu zamává ještě letní sezona
Na celé situaci tak ve skutečnosti nejvíce vydělají ti, kdo v Praze nyní hledají dlouhodobý nájem. Airbnb byty, které se z ničeho nic objevily na trhu, svůj efekt mají. "Postupně dochází ke snížení průměrných cen nájmů v některých lokalitách. Je ale otázkou, jak dlouhodobý tento efekt bude," říká Martina.
Podle Zuzáka se větší pád cen nájmů neodehrál také proto, že po slevách zatím nesáhli ti, kdo v Praze své byty dlouhodobě pronajímají už delší dobu. "Pokud se chystají majitelé pronajmout větší byt alespoň na rok, není zatím ke snižování ceny důvod, respektive se to nevyplatí," říká.
Zájem o vlastní i nájemní bydlení v Praze je totiž podle něj za normálních okolností obrovský. "Pokud pronajmete na rok nebo déle, pak se vyplatí teď pár týdnů vydržet s prázdným bytem a pak pronajmout za tržní cenu. Přijdete sice o jeden až dva měsíční nájmy, ale pak získáte vyšší měsíční částku," říká Zuzák.
Na druhou stranu je možné, že nápor Airbnb bytů ještě není ani zdaleka u konce. Část majitelů totiž téměř jistě vyčkává, zda se turismus v Česku rozběhne na letní sezonu. Ve chvíli, kdy se ukáže, že tomu tak nebude, mohou na trh s dlouhodobými nájmy zamířit další až tisíce bytů.
