Uvažujete o financování svého bydlení prostřednictvím hypotečního úvěru? Jaké podmínky je třeba splnit? A na co byste si měli naopak dát pozor?
Největší výhodou hypotečního úvěru je především to, že umožňuje poměrně vysokou část úvěru splácet dlouhodobě (až 30 let). Nejčastěji se doba splácení pohybuje v délce 15, 20 a 25 let. Velká finanční náročnost na pořízení nemovitosti se rozmělňuje do dlouhého období.
Bydlení se tak stává dostupnější i pro střední příjmové skupiny obyvatelstva pro poskytnutí hypotéky na nemovitost v hodnotě 1 mil. Kč se nejčastěji vyžadují čistý příjem žadatele vyšší než 16 000,- Kč.
Další výhodou hypotečního úvěru je možnost snížení daňového základu o zaplacené úroky až do výše 300 000 Kč za zdaňovací období.
Hypoteční úvěr na koupi nemovitosti si může žadatel vyřídit sám. Je však třeba počítat s tím, že se jedná o poměrně komplikovanou záležitost, ve které je velmi obtížné se orientovat. Přesto však v poslední době udělaly české banky mnoho kroků ke zjednodušení, zrychlení a zefektivnění poskytování hypotečních úvěrů. Žadatel by tak měl být schopen sám, svými silami, ve spolupráci s bankou vyřídit všechny potřebné náležitosti.
Pokud se však na peripetie spojené s vyřizováním hypotečního úvěru necítíte, můžete si najmout hypotečního poradce. Na trhu již působí několik specializovaných hypotečních poradců a podobné služby poskytuje i řada finančních poradců. Využití těchto služeb však není zadarmo. Odměny jsou určovány především výší požadovaného úvěru, případně obtížností vyřízení konkrétních náležitostí.
Proč právě hypotéku?
Hypotéka je druhem úvěru, který může být poskytnut fyzickým, i právnickým osobám, na investice do nemovitosti. Jedná se o dlouhodobý úvěr, který se poskytuje min. na dobu 5 let a max. na dobu 30 let důležitým kritériem pro stanovení doby je věk žadatele. Nemovitost, na kterou je hypotéka poskytována, musí být v osobním vlastnictví žadatele o úvěr.
Ze zákona musí být tato nemovitost zastavena ve prospěch hypoteční banky. Zástavou pro hypoteční úvěr musí tedy být nemovitost, případně může banka požadovat i jiné zajištění (např. ručitelské prohlášení), což se velmi často využívá. K zajištění můžete využít pořizovanou či jinou nemovitost, případně nemovitost, která je ve vlastnictví 3. osoby. Zastavena může být i rozestavěná nemovitost (zapsaná v katastru nemovitostí).
Stát podporuje užívání hypotečních úvěrů (již od roku 1998) prostřednictvím možnosti snížení daňového základu o zaplacené úroky z hypotečního úvěru, které je možné odečíst až do výše 300 000 Kč za rok, resp. 1/12 měsíčně, tedy do výše 25 000 Kč. Občané ČR s trvalým pobytem na území ČR mohou zažádat též o státní příspěvek k hypotečnímu úvěru. Příspěvek se poskytuje od počátku splácení hypotečního úvěru za podmínky, že je úvěr použit na stanovený účel.
Výše státní podpory je odvozena od výše úrokových sazeb z hypotečních úvěrů
| průměrná úroková sazba v předchozím roce | dotace hypotéky | |
| nový byt | starší byt* | |
| 10 % a více | 4% | 6% |
| 9 až 10 % | 3% | 5% |
| 8 až 9 % | 2% | 4% |
| 7 až 8 % | 1% | 3% |
| 5 až 7% | 0% | 2% |
| 5 % a méně | 0% | 0% |
*) platí pro osoby mladší 36 let
Zdroj: Ministerstvo pro místní rozvoj
Rozhodující pro získání hypotečního úvěru není tržní cena nemovitosti, ale její odhadní cena, kterou si obvykle určuje banka sama. Tato cena se může výrazně lišit, protože banky sledují především dostatečné zajištění svých úvěrů. Pokud nemáte dostatek vlastních finančních prostředků a požádali jste o hypotéku pouze do výše 70 % odhadní ceny, lze využít doplňkového nástroje, kterým může být úvěr ze stavebního spoření, běžný úvěr apod. Využití kombinací finančních produktů může být při pořizování nemovitosti velmi výhodné.
Tip: Poplatky spojené s vyřizováním hypotečního úvěru naleznete ZDE
|
POZOR! Některé banky nabízejí poskytnutí hypotečního úvěru až do výše 100 % odhadní ceny nemovitosti. Dle vyjádření hypotečních bank tak na pořízení nemovitosti nepotřebujete žádné počáteční vlastní finanční prostředky. I přesto je však nutné nějaké finanční prostředky mít našetřené. Jednak je třeba počítat s poplatkem za zpracování žádosti o hypotéku, které mohou vyjít i na několik desítek tisíc korun, dále je nutné počítat s odhadní cenou pořizované nemovitosti, která může být nižší než skutečná cena. Poskytnutý úvěr je v důsledku toho nižší. V případě, že si služby znalce (odhadce) při ocenění nemovitosti budete muset zajistit sami, nesmíte zapomenout na poplatek za odhad ceny nemovitosti. To vše si vyžádá vynaložení vámi našetřených finančních prostředků. Nevýhodou je bez výjimky vyšší úroková sazba a vyšší nároky na příjem klienta. | |||||||
Základní podmínky pro poskytnutí hypotéky:
1. nemovitost v osobním vlastnictví žadatele o hypotéku
2. dostatečně vysoký příjem žadatele (resp. dostatek finančních prostředků na spoluúčast).
Vlastnictví k nemovitosti lze prokázat výpisem z katastru nemovitostí, příp. smlouvou o koupi nemovitosti. Dostatečný příjem pak doložíte potvrzením o výši příjmů od zaměstnavatele, příp. předložením daňových přiznání u osob samostatně výdělečně činných a právnických osob. Pokud se jedná o stavbu, pak musíte předložit smlouvy o provedení stavebních prací. Dále jste povinni poskytnout bance údaje o všech dalších závazcích, které splácíte.
|
POZOR!! Neposkytnutí pravdivých údajů o vašich závazcích a příjmech, může zakládat podezření z trestného činu úvěrového podvodu!!! Proto věnujte tomuto problému velkou pozornost a žádné údaje nezatajujte, nebo si naopak žádné nevymýšlejte! | |||||
Musíte také uzavřít pojištění nemovitosti a často také životní pojištění.
Tip: Spočítejte si orientační splátky hypotéky
Na co si dát pozor?
Častým a velmi účinným prostředkem bank pro získání nových klientů je počáteční velmi nízká sazba úroku hypotečního úvěru, která může činit i neuvěřitelných 2,99 % ročně. Banky však jen velmi málo zdůrazňují, že tato sazba je bankou garantována pouze na 1 rok. V praxi to znamená, že po uplynutí této doby si banka může úrok výrazně jednostranně zvýšit a se ziskem si vykompenzovat ztrátu vzniklou prvotním velmi nízkým úrokem. Při výběru banky by jste tedy měli posuzovat nejen výši úrokové sazby, ale také délku fixace této sazby. Jedná se o délku doby, po kterou banky nemohou smluvenou sazbu změnit. Je pravidlem, že čím nižší úrok, tím kratší fixace. Nebezpečí může spočívat v budoucím růstu úrokových sazeb, které pak uživatelům úvěru může řádně zkomplikovat život.
Podle čeho vybrat banku?
- výše úrokových sazeb
- délka fixace úrokové sazby
- možnost čerpání úvěru 80 - 100 % hodnoty nemovitosti (v případě že je pro vás vhodná)
- výše poplatků za vyřízení úvěru (některé banky poplatek vyžadují předem, jiné banky až po schválení úvěru)
- délka vyřízení úvěru od okamžiku doložení všech potřebných dokladů (nyní je to podle jednotlivých bank 1 až 6 týdnů)
- postup při oceňování nemovitostí, popřípadě, kdo vypracuje znalecký posudek
- nabídka doplňkových služeb (např. pojištění, možnosti doplňkových úvěrů apod.)
- postavení banky na hypotečním trhu (důležité pro posouzení stability banky a kvality služeb)
Jaké doklady potřebujete?
| Ověření totožnosti žadatele - občanský průkaz žadatele - rodný list či jiný identifikační doklad žadatele, spolužadatele - doložení výše příjmů - potvrzením příjmu od zaměstnavatele, žadatele, spolužadatele, popř. ručitele - pokud podnikáte - daňové přiznání, žadatele spolužadatele, popř. ručitele | |||||
| Doklady týkající se pořizované nemovitosti - kupní smlouva (smlouva o budoucí kupní smlouvě) - odhad ceny nemovitosti (pokud si jej neprovádí banka) - výpis z katastru nemovitostí (nesmí existovat jiné zástavní právo či věcné břemeno) | |||||
| Pokud potřebujete úvěr na stavbu, rekonstrukci či opravu: - stavební povolení (s nabytím právní moci) - projektovou dokumentaci - rozpočet stavby - případně smlouvy s dodavateli - výpis z katastru nemovitostí (existence a vlastnictví stavebního pozemku či nemovitosti) | |||||
| Další doklady: - ocenění zastavované nemovitosti a vinkulaci pojištění této nemovitosti ve prospěch banky - někdy též vinkulaci životního či úvěrového pojištění ve prospěch banky | |||||
