V takovém případě totiž mohou bez větších vedlejších nákladů využít odpisy a spolu s nimi si mohou z příjmů z pronájmu odečíst i další prokazatelné výdaje. To základ daně zpravidla sníží výrazně více než paušální výdaje.
Nejvýznamnější položkou mezi skutečnými výdaji obvykle bývají odpisy bytu. Uplatnit je lze jen pro byty v osobním vlastnictví s výjimkou těch, které byly nabyty darováním a darování bylo od daně z příjmů osvobozeno, k čemuž dochází například u bytu, který byl nabyt darem od rodičů. Odpisy také nejde uplatnit při nájmu družstevních bytů.
Odpis se stanoví z takzvané vstupní ceny. Pokud si pronajímatel nemovitost pořídil v době kratší než 5 let před zahájením nájmu, je stanovení vstupní ceny poměrně jednoduché. Vstupní cena odpovídá kupní ceně vyplývající z kupní smlouvy. Tu je ještě možné zvýšit o náklady prokazatelně vynaložené na opravu a technické zhodnocení. Kupní cena v praxi obvykle zahrnuje i část odpovídající podílu na pozemku. Jelikož pozemky nelze odepisovat, měla by se kupní cena rozdělit na část odpovídající podílu na pozemku a bytu.
Pokud byla nemovitost pořízena před více než 5 lety před zahájením nájmu, bude nutné nechat si vypracovat znalecké ocenění, s čímž jsou spojeny dodatečné výdaje. Vstupní cenou je totiž cena určená podle zákona o oceňování.
Dalšími významnými položkami, které si pronajímatelé mohou zahrnout do nákladů, jsou pak výdaje na údržbu a opravy, úroky z hypotéky na pořízení nemovitosti, pojištění pronajímané nemovitosti, daň z nemovitých věcí (je-li uhrazená), popřípadě paušální výdaj na dopravu.
Náklady na údržbu a opravy
Při posouzení daňové uznatelnosti výdajů na opravu a údržbu bytu je potřeba jednotlivé výdaje zkoumat z více úhlů pohledu. Vždy se musí jednat o výdaje vynaložené na dosažení, zajištění a udržení příjmů z nájmu bytu.
V praxi je potřeba rozlišovat, zda se jedná o výdaje na opravy nebo o technické zhodnocení. Jde-li o běžnou opravu, výdaj se uplatní jednorázově do nákladů v roce, kdy došlo k jeho vynaložení. Pokud by se jednalo o technické zhodnocení, do daňových nákladů by se výdaj promítl formou odpisu ze zvýšené vstupní ceny.
Technickým zhodnocením jsou výdaje na dokončené nástavby, přístavby a stavební úpravy, rekonstrukce a modernizace majetku, pokud převýší částku 80 tisíc korun.
V případě běžných oprav a údržby je pro posouzení daňové uznatelnosti nákladu zásadní znění nájemní smlouvy, ze které vyplývá, co je povinen hradit nájemce a co pronajímatel. Obvykle si běžnou údržbu hradí nájemce sám. Pokud si běžnou údržbu podle smlouvy hradí nájemce sám, tak si takové výdaje nemůže dát do daňových nákladů pronajímatel, i kdyby je z vlastní vůle uhradil.
Z nájemní smlouvy by mělo i vyplývat, zda je nájemce oprávněn provádět úpravy charakteru technického zhodnocení, popřípadě zda je pak může odepisovat.
Častým výdajem u pronajímatelů jsou platby do takzvaného fondu oprav a na účet společenství vlastníků. I u těchto plateb by se mělo rozlišovat, na co jsou určeny, tj. zda jsou určeny na technické zhodnocení či na provozní výdaje.
Pokud by se stalo, že výdaje určené na provoz (historicky uplatněné v daňových výdajích) by byly použity na technické zhodnocení, zvýší pronajímatel v roce změny určení výdaje základ daně o tyto výdaje a současně zvýší vstupní cenu pro účely daňového odpisování.
Změna způsobu uplatňování výdajů
Způsob, jakým pronajímatel uplatňuje výdaje, je možné z roku na rok měnit. Avšak v případě, že jeden rok uplatní skutečné výdaje a další rok hodlá uplatnit výdaje paušální, má povinnost podat dodatečné daňové přiznání za období předcházející změně uplatnění výdajů a upravit základ daně o neuhrazené závazky a pohledávky.
