Analýza - Trh s nemovitostmi nyní prochází obdobím vysoké volatility. Problémy na trhu s hypotékami v USA se postupně přelévaly a přelévají na kapitálové trhy. Hlavním problémem je výše úrokových sazeb v USA a konstrukce některých hypoték. Úroková roční sazba byla v roce 2003 na úrovni 1,5 procenta, dnes je na úrovni šesti procent, pro všechny, kteří mají roční fixaci to znamená razantní navýšení splátky. Při hypotéce 250 000 dolarů sazba 1,5 procenta znamená splátku 865 dolarů, při šesti procentech je to již 1 512 dolarů.
Dalším problémem se ukazují hypotéční úvěry založené na principu: první roky sazba 0,1 procenta, v dalších letech deset procent, s existujícím předpokladem, že v budoucnu dlužníkovi příjem vzroste a bude mít na splátky.
Riziko hypotéčních listů
V USA jsou hypotéky financované několika typy hypotéčních zástavních listů. Některé jsou spojeny s nemovitostmi vysoce bonitních klientů a nesou malý výnos, jiné jsou spojeny s nemovitostmi rizikových klientů a nesou vysoký výnos. Tyto hypotéční zástavní listy nakupují do svých portfolií různí investoři, fyzické osoby, penzijní fondy podílové fondy apod.
Tito investoři pochopitelně ví do čeho investují, vyšší potencionální výnos je spojen s vyšším rizikem. Podílové fondy, které do těchto aktiv investovali nyní zaznamenávají vysoké ztráty. Pro otevřené podílové fondy je však charakteristické, že jsou jakýmsi urychlovačem trhu. Objeví-li se poplašné informace o trhu, držitelé podílových listů začnou odprodávat své podílové listy, podílový fond musí odkupovat své vlastní podílové listy za hotovost, která je v majetku fondu, až ta dojde, musí začít prodávat svoje aktiva.
Pokud všechny podílové fondy začnou prodávat ve stejném okamžiku, je na trhu velmi vysoká nabídka a není poptávka. Ceny aktiv (v našem případě zvláštních hypotéčních zástavních listů) prudce klesají a mají již se skutečnou cenou těchto aktiv pramálo společného. V rámci ochrany podílníků proto dojde k dočasnému zamezení odkupu podílových listů do doby, než se situace uklidní.
Zmrazené fondy
K tomu došlo v uplynulých dnech. Speciální podílové fondy několika investičních společností byly dočasně zmrazeny. Jako první byl zmrazen 23.7. podílový fond AXA IM US Libor Plus fund, poté následovaly další, naposledy fondy BNP Paribas (Parvest Dynamic ABS, BNP Paribas ABS EURIBOR a BNP Paribas ABS EONIA).
Všechny tyto fondy jsou navázány na nemovitostní trh USA. Do jaké míry je nebo není trh narušen ukazují čísla zveřejněná společností AIG, největší pojišťovnou na světě a jedním z největších poskytovatelů hypoték. Tato společnost má klienty rozděleny do třech kategorií, prime, non-prime a subprime. Delikvence je následující :
| Skupina | Počet úvěrů s 60-ti denním zpožděním splátky |
| Prime | 0,81 % |
| Non-prime | 2,13 % |
| Subprime | 3,68 % |
Historicky nejlépe na tom byli plátci hypoték v červenci loňského roku kdy byla delikvence v kategorii Subprime 3,08 procenta. Počet delikvencí v tomto rizikovém segmentu tedy vzrostl o 20 procent.
Propojený svět
Jak jsou trhy amerických nemovitostí propojeny s kapitálovými trhy v Evropě ukazuje případ v ČR dobře známé společnosti Immofinanz a její "sestřičky" Immoeast. Ačkoli tyto společnosti vůbec neparticipují na trhu nemovitostí v USA, cena akcií na burze poklesla za tři měsíce téměř o třicet procent.
V posledních dnech jsme svědky obrovské volatility cen, kdy jeden den akcie získá 5 procent a druhý den 5 procent ztrácí. Pro akcie tohoto typu je to zcela nestandardní. Hospodářské výsledky obou společností jsou historicky na nejlepších úrovních a nové projekty jsou velice slibné. Mnozí investoři prodávali a byli jsme svědky hromadného úprku především drobných investorů. Akcie však nejsou podílové listy, když někdo akcie prodává musí je někdo kupovat. Právě u těchto akcií jsme svědky naprosto učebnicového případu jak drobní prodávají a velcí kupují.
Dobře vědí, že čistá hodnota aktiv těchto společností neklesla o 30 procent, protože ceny nemovitostí prostě o tolik v Evropě neklesly a je velmi malá pravděpodobnost (zvláště ve východní Evropě) , že by v budoucím období takto klesly. Navíc je velmi pravděpodobné, že budou sníženy úrokové sazby jak v USA tak i v Evropě.
Na trhu je možné očekávat další prudké turbulence, ale náš názor je velmi podobný názoru investičního domu Dresdner Kleinwort: "Krize kolem hypoték nebude mít dlouhodobý dopad na bankovní sektor. Po oslabení akcií finančních institucí jsou tyto cenné papíry velmi atraktivní."
