Pokud si ale vyhlédnou družstevní byt, narazí na problém: tímto bytem nemohou ručit. Kde tedy vzít peníze?

V Česku je v současnosti víc než půl milionu bytů v družstevním vlastnictví, což je pode údajů Českého statistického úřadu z roku 2004 necelých 15% počtu všech bytů v Česku (včetně rodinných domů atd.).

Pokud se rozhodnete si koupit družstevní byt (přesněji podíl v bytovém družstvu) a nemáte na to dostatek prostředků, banky a spořitelny vám mohou půjčit v principu třemi způsoby:
1. hypotečním úvěrem (ručení jinou nemovitostí),
2. úvěrem ze stavebního spoření (popřípadě i překlenovacím úvěrem),
3. předhypotečním úvěrem.

Hypotéka: až na 100 procent

Nejjednodušší cesta k nákupu bytu se otvírá těm, kdo vlastní nějakou jinou nemovitost. Pokud totiž úvěr můžete vy nebo někdo z vašich blízkých jistit domem či bytem, banka vám úvěr ráda poskytne; některé ho nabízejí i ve speciální variantě pro nákup družstevního podílu (např. Hypoteční banka).

Základní půjčku ručenou jinou nemovitostí, tzv. americkou hypotéku, poskytují v podstatě všechny banky a stavební spořitelny, většina až do výše 100% hodnoty zastavené nemovitosti (ale např. BAWAG Bank a HVB Bank 90%, ČMSS 80%, PS 70%). Jen výjimečně bývá stanoven strop půjčované částky, třeba u HVB Bank si s úvěrem Majordomus na družstevní byt nepůjčíte víc než 5 milionů Kč.

Mezi jednotlivými peněžními ústavy se nicméně mohou výrazně lišit smluvní podmínky a poplatky, proto je v případě zájmu dobré vyhledat nezávislého poradce nebo si projít aktuální nabídky amerických hypoték.

Pokud budete chtít ručit za půjčku bytem v panelovém domě, můžete se u některých bank setkat s problémy. Například HVB Bank uvažuje s jejich sníženou hodnotou, a často je dokonce jako zástavu pro zajištění hypotečního úvěru nechce.

Stavební spoření: různá pravidla

Další možností financování družstevního podílu je využití stavebního spoření. Z něj si při splnění podmínek spořitelny (např. spoření nejméně 2 roky, naspoření alespoň 40% cílové částky a další kladné hodnocení) můžete vzít úvěr.

Získat víc peněz ze "stavebka" můžete i tehdy, pokud třeba v rodině sdružíte úvěry ze stavebního spoření několika lidí, z nichž každý bude mít ručitele nebude tedy nutná nemovitost.

Těm, kdo dosud naspořeno nemají, nabízejí spořitelny překlenovací úvěry; ty ale mívají vyšší úrok a jejich výše bývá omezená. Například Českomoravská stavební spořitelna (ČMSS) půjčuje až 300 000 Kč bez ručitele, se 2 ručiteli až 500 000 Kč, a Stavební spořitelna Raiffeisen standardně vyžaduje zajištění 2 ručiteli už pro 300 000 Kč. Za podobných podmínek v rámci Půjčky na bydlení půjčuje i spořitelna Poštovní: bez zajištění je možné získat úvěr až na půl milionu.

Některé spořitelny navíc mají speciální produkty právě pro půjčku na družstevní bydlení.

Stavební spořitelna Wüstenrot nabízí Superúvěr na družstevní byt, který se poskytuje po splnění několika podmínek:
- žadatel musí mít za sebou alespoň 1 rok spoření,
- naspořeno musí mít alespoň 10% cílové částky,
- pokud spořil u jiné spořitelny, uzavírá novou smlouvu s Wüstenrot a úvěr dostane ve výši desetinásobku,
- úvěr musí zajistit 2 ručitelé a žadatel se musí životně pojistit,
- ale: maximální výše úvěru je 1 milion Kč.

Speciální úvěr na podíly v družstvu má i Modrá pyramida stavební spořitelna. Pro jeho čerpání až do výše milionu korun není třeba mít ani nic naspořeno, stačí dostatečně bonitní ručitelé; nad milion korun už je třeba opět ručit nemovitostí.

Pokud ale nemáte příbuzné, kteří by se za vás zaručili nebo "na vás" čerpali úvěr ze svého spoření, nebo pokud vy sami nevlastníte bonitní stavební spoření s opravdu vysokou cílovou částkou, budete i na středně velký družstevní byt v Praze opět potřebovat nemovitost do zástavy.

Předhypoteční úvěry: šibeniční lhůta

Některé banky nabízejí speciální půjčky lidem, kteří si brzo budou moci dovolit hypotéku. V případě družstevního bydlení se typicky jedná o úvěry na byty, které se chystají na převod do osobního vlastnictví.

Tento produkt nabízí například ČSOB; vzhledem k povaze úvěru je půjčka první rok nezajištěná, a po převodu do osobního vlastnictví se čerpá hypoteční úvěr a ručí se za něj právě získaným bytem. Podobný produkt nabízejí i Hypoteční banka a Komerční banka.

Na stejném principu funguje i jedna z variant hypotéky České spořitelny, zde je ale možné čerpat max. 90% budoucí zástavní ceny bytu a nejvíce 4 miliony korun. U ČS jde nicméně o hypotéku, nikoli o předhypoteční úvěr, který má vyšší úrok.

Půjčovat si tímto způsobem je ale vzhledem k české realitě poněkud riskantní, jak potvrzují i někteří realitní makléři. Pokud se totiž situace s převodem nemovitosti do osobního vlastnictví zkomplikuje, můžete mít problém dodržet podmínky smlouvy.

Nestihnout roční lhůtu přitom není nijak "obtížné:" některý družstevník se rozmyslí, dojde k administrativnímu opomenutí vedení družstva a vklad nebude napoprvé schválen, objeví se věcný problém s pozemkem, administrativní proces se zdrží na katastru nemovitostí, a ve výčtu možných komplikací by se dalo pokračovat ještě dlouho.

Družstevní byty "letí"

Oslovené banky a spořitelny konstatují, že pokud mají speciální produkt pro financování družstevního bydlení, je o něj ze strany klientů poměrně vysoký zájem. Není se co divit, podle odhadu ČSOB tvoří družstevní byty asi 40% položek v nabídce největších realitních kanceláří. A například Hypo stavební spořitelna odhaduje, že se na zaplacení družstevního bytu použije 20% poskytnutých úvěrů.