Poslanecká sněmovna schválila novelu zákona o České národní bance a posílá ji do Senátu. Pokud ji i senátoři schválí, začne centrální banka určovat pravidla pro hypotéky. Změna má omezit možná rizika na finančním trhu, v souvislosti s hypotékami pak hlavně nadměrné zadlužování domácností.
Guvernér ČNB Jiří Rusnok řekl, že novela vytvoří rámec pro preventivní působení centrální banky. Ta by mohla reagovat třeba na případnou realitní bublinu nebo přehřátí trhu s hypotékami, které by narušilo finanční stabilitu.
Navíc v tiskové zprávě ČNB uvedla: "Možnost určit limity hypotečních úvěrů a vyžadovat jejich plnění umožní České národní bance udržet rovné podmínky na hypotečním trhu pro tuzemské i přeshraniční poskytovatele spotřebitelských úvěrů zajištěných obytnou nemovitostí."
Centrální banka tak bude moci vyhlásit podmínky, za jakých budou poskytovatelé úvěrů na bydlení dávat klientům hypotéky.
- Mezi hlavní parametry patří poměr celkové výše hypotéky k hodnotě nemovitosti, na kterou je úvěr čerpán, označovaný jako LTV.
- Dalším ukazatelem je poměr celkového zadlužení žadatele proti ročnímu čistému příjmu domácnosti, jde o ukazatel DTI.
- Třetím ukazatelem - DSTI - je poměr měsíčních výdajů žadatele k jeho měsíčním příjmům.
Tyto poměry přitom již nyní banka stanovuje, ale zatím je může jen doporučovat, nikoliv nařizovat. Podle odborníků na hypoteční trh, které Aktuálně.cz oslovilo, většina bank doporučení dodržuje a větší pravomoci centrální banky jsou podle některých nesmyslné.
"Na jedné straně chápu zájem ČNB disponovat touto pravomocí, protože dosavadní regulace poskytování hypoték byla postavena 'pouze' na doporučeních. Nicméně banky je ve většině případů respektovaly a stanovené ukazatele LTV, DTI a DSTI dodržovaly. Aktuálně připravované řešení dává ČNB velmi silnou pravomoc, na druhou stranu více regulatorně chrání náš trh před zahraničními poskytovateli," uvedl Libor Vojta Ostatek, ředitel společnosti Golem Finance.
Podle Jiřího Feixe, předsedy představenstva Hypoteční banky a ČSOB Stavební spořitelny, není regulace potřeba. "Výsledek ve sněmovně se dal očekávat, protože ČNB v poslední době vyvíjela velké úsilí, aby tuto pravomoc získala. My jsme dlouhodobě zastávali názor, že regulace ani doporučení nejsou potřeba, protože banky si umí dobře řídit rizikovost hypoték a samy jsou schopny nejlépe posoudit na základě konkrétních individuálních informací, jak vysokou hypotéku si který klient může dovolit," uvádí Feix.
Doplňuje, že i když bude zákon schválen, tak nepředpokládá žádná bezprostřední a zásadní omezení pro hypoteční trh, protože v tuto chvíli jsou doporučení ČNB poměrně mírná. Centrální banka zmírnila všechny tři ukazatele loni kvůli koronavirové pandemii.
U LTV nyní platí doporučení, že hypotéka může činit maximálně 90 procent hodnoty pořizované nemovitosti, v minulosti platilo 80 % a úvěry schválené nad tuto částku mohly v celkovém objemu hypoték dané banky představovat pouze 15 procent. Další dva parametry - DTI a DSTI - nyní nejsou omezeny. V minulosti u DTI platilo, že úvěr mohl činit maximálně devítinásobek čistého ročního příjmu žadatele, u DSTI bylo stanoveno, že výše měsíční splátky hypotéky může z čistého příjmu ukrojit jen 45 až 50 procent.
Na hypotéku nedosáhnout ti, pro které je nebezpečným břemenem
Michal Skořepa, ekonom České spořitelny, považuje chystanou novinku za rozumnou. "Jistě, uplatňování těchto limitů způsobí, že některé domácnosti na úvěr nedosáhnou. Limity jsou však konstruovány tak, že půjde o domácnosti, pro které by takový úvěr byl nebezpečným břemenem. Můžeme to přirovnat k závislosti dětí na počítačových hrách: některé děti by chtěly hraním trávit více času, než je zdrávo, takže nastavení určitých časových limitů ze strany rodičů způsobí, že takovým dětem se jejich přání nesplní. U nadměrných úvěrů je situace o to horší, že jejich případné následné nesplácení přivede do potíží nejen samotné dlužníky, ale i jejich věřitele," přirovnává Skořepa.
Podle něj uzákonění celotržních limitů z dílny ČNB hlavně srovná hřiště pro všechny účastníky trhu. "Důležité samozřejmě bude, aby limity nebyly stanovovány tak zjednodušeně, že by nedávaly bankám žádnou volnost pro různé speciální případy," dodává ekonom.
Také Veronika Hegrová ze serveru Hyponamiru.cz upozorňuje, že se novými pravidly může pro některé Čechy stát hypotéka nesplněným snem. "Dnes mají banky určitý prostor si doporučení ČNB jemně v praxi vyložit a aplikovat jinak. To dělá banky zajímavými a klientsky rozmanitými. Navrhovaná zákonná pravomoc je silně direktivní bez možnosti výjimek. Banky mají určité hranice, které si drží, tedy samy si hlídají rizikovost klientů, a v rámci své metodiky regulují, komu hypotéku poskytnou. I jejich zájmem je půjčovat klientům, u kterých je zřejmé, že budou dobře splácet," míní odbornice.
Podle ní ČNB na vše dohlíží s určitým odstupem, protože sama úvěry neposkytuje, proto jí může chybět určitý reálný úhel pohledu na situaci a úvěruschopnost trhu. "To může být ten fakt, který může zbrzdit hypoteční trh," dodává Hegrová.
Před většími pravomocemi ČNB naopak varuje Evžen Korec, ředitel developerské společnosti Ekospol. "Jde o další zvyšování nesmyslných regulací. ČNB by v žádném případě neměla mít pravomoc omezovat poskytování hypoték. Mělo by to zůstat čistě v kompetenci jednotlivých komerčních bank. Ty jsou dost schopné na to, aby si rizika pohlídaly. Dokládá to mimo jiné podíl úvěrů v selhání, který je v Česku nejmenší ze zemí Evropské unie," připomíná Korec.
Jakékoliv posilování centrálního regulátora je podle něj návratem do hluboké minulosti, kdy o tržním prostředí rozhodoval centrální úřad. "Prostředí bank je u nás natolik konkurenční, že si každý může vybrat hypotéku či jiný produkt podle toho, jak mu nejlépe vyhovuje. Jakékoliv zásahy ČNB by byly jen omezením volného trhu a v konečném důsledku by na ně doplatili pouze zájemci o vlastní bydlení," uzavírá Korec.
Novela nabízí lepší podmínky mladým
Co vesměs všichni oslovení ekonomové na novele oceňují, je to, že nově nabízí zvýhodněná pravidla u hypoték pro rodiny do 36 let. Právě u nich se poslední dobou mluví o tom, že kvůli vysokým cenám nemovitostí se pro ně úvěr stává nedosažitelným.
V případě manželů nebo registrovaných partnerů by v rámci zvýšení dostupnosti bydlení platily v případě uplatňování limitů o něco příznivější podmínky (například nižší poměr LTV) a pro jejich získání by mělo stačit, aby jen jeden z žadatelů byl mladší 36 let. Nyní musí být oba.
"To může určitým způsobem pomoci zlepšit dostupnost pro tuto skupinu klientů. Není to ale všespásný nástroj a rozhodně by stát měl řešit podporu bydlení i dalšími nástroji, například větší podporou družstevní, státní, municipální výstavby, pružnějším povolováním staveb, daňovými úlevami, aby se situace s velmi špatnou dostupností bydlení v Česku začala postupně zlepšovat," říká Jiří Feix z Hypoteční banky.
Novela také trvale rozšiřuje možnosti obchodů centrální banky na finančních trzích. Do loňského roku mohla obchodovat pouze na peněžním trhu a jen s úzkým okruhem subjektů. Širší možnosti obchodů i rozšíření okruhu subjektů loni na jaře vláda předložila poslancům samostatně jako předlohu v legislativní nouzi v souvislosti s nástupem pandemie koronaviru. Sněmovna ji ale tehdy upravila tak, že platí jen do konce letošního roku.
