Na českém trhu funguje obrácená, neboli reverzní hypotéka, která cílí na lidi v důchodovém věku, celkem pět let. Podle údajů České národní banky ji ale v tuto chvíli nabízí pouze společnost Finemo.cz a ještě spořitelní družstvo Ney.
Produkt funguje zdánlivě prostě - důchodci, kteří vlastní nemovitost, ji zaúvěrují ve prospěch poskytovatele hypotéky. Za to dostanou pravidelnou měsíční doživotní rentu nebo jednorázový obnos, aby si vylepšili svou životní úroveň. Po jejich smrti připadne nemovitost dané společnosti.
Myšlenka vychází z faktu, že nemovitost obvykle představuje největší majetek rodiny. V penzi se lidé relativně často dostávají do absurdní situace, kdy sice bydlí ve svém, ale scházejí jim finanční prostředky na běžný život a provoz domácnosti.
Například ve Spojených státech, Austrálii či ve Velké Británii, ale i dalších evropských zemích jde o hojně využívaný produkt. Oblíbený je zvláště u bezdětných lidí, kteří nemají majetek komu odkázat.
Tiché našlapování
Možná i proto, že reverzní hypotéku u nás zatím nenabízejí klasické banky, kterým většina Čechů důvěřuje, má produkt kontroverzní příchuť. Podle zdrojů z bankovních kruhů řada velkých bank o zavedení reverzní hypotéky v minulosti uvažovala. Z obav o reputaci a riziko, že jde o produkt mířený primárně na klientelu v pokročilém věku, od zařazení tohoto produktu do nabídky nakonec vždy ustoupila.
On-line deník Aktuálně.cz oslovil většinu tuzemských bank, zda o nabídce reverzní hypotéky i přesto do budoucna neuvažují. Většina z nich odpověděla, že nikoli - podle nich o ni není ve společnosti dostatečný zájem.
Například tiskový mluvčí Komerční banky Michael Teubner uvádí, že podle názoru vedení banky není trh na tento typ hypotéky zatím dostatečně připraven. "Nevidíme pro tento produkt dostatečnou poptávku a nabízet ho v nejbližší době neplánujeme," říká.
Fio banka také upozornila na rozporuplnost produktu. "Zpětnou hypotéku nenabízíme a ani nabízet nehodláme. Jedním z důvodů je i etická rozporuplnost tohoto typu hypotéky," uvedl mluvčí banky Jakub Heřmánek.
Česká spořitelna, banka s největším počtem klientů, ovšem tak kategorická není. "Zařazení nabídky zpětné, nebo chcete-li reverzní hypotéky, do našeho hypotečního portfolia do budoucna nevylučujeme, jakkoli je naší aktuální prioritou vyjít maximálně vstříc zejména potřebám klientů, kteří dosud žádnou nemovitost nevlastní," uvádí tiskový mluvčí spořitelny Filip Hrubý.
Smyslem zpětné hypotéky je podle něj obvykle zajištění existenčních jistot u klientů v důchodovém věku. "Jsme nicméně přesvědčeni, že s tvorbou finanční rezervy na stáří by lidé měli začít především již v průběhu aktivního pracovního života ideálně kombinací penzijního spoření a investičních produktů," dodává Hrubý.
Pokud by ale v budoucnu produkt nabídla jedna z velkých bank, konkurence se dříve či později přidá. "Přešlapování" bank kolem reverzní hypotéky lze vysledovat i z toho, že v nedávném průzkumu České bankovní asociace na téma "Češi a hypotéky 2020" směřovala jedna otázka právě na tento typ úvěru.
Zkoumala, jaké mají Češi o produktu povědomí. Přes 70 procent dotázaných přitom uvedlo, že jej vůbec nezná. Desetina lidí o něm sice slyšela, ale neví, jak funguje. Další zhruba desetina o něm slyšela, ale neuvažuje o něm a dvě procenta respondentů by o takové hypotéce uvažovala.
Lidé si ve stáří chtějí užívat
Podle společnosti Finemo.cz je o tento způsob přilepšení na stáří zájem. "Poskytli jsme za pět let existence zhruba čtyřem stovkám klientů úvěry za 250 milionů korun se zástavou nemovitostí v tržní hodnotě zhruba jedna miliarda korun," řekl předseda představenstva společnosti Jiří Vránek na tiskové konferenci.
Podstatou konceptu zpětné hypotéky je podle něj poskytnutí jednorázové nebo pravidelné renty seniorovi, který naproti této výplatě zastaví nemovitost. Senior tedy zůstává vlastníkem nemovitosti. "Výše výplaty renty se pohybuje zpravidla mezi 10 až 60 procenty z ceny nemovitosti. Senior sám může hypotéku během života splatit nebo tak mohou učinit jeho dědicové," dodal Vránek.
Částka vyplácená na nemovitost se přímo odvíjí od věku klienta, kdy je reálně počítáno s předpokládaným věkem dožití. Podle Vránka je drtivá většina klientů mezi 65 až 80 lety, nejstaršímu klientovi je 93 let.
Nejčastějším důvodem pro zpětnou hypotéku je podle něj snaha o důstojnější život, užívání si života, zvelebení bydlení nebo splacení dluhu. Z 60 procent hypotéku využívají lidé, kteří mají byt, a ze 40 procent rodinný dům.
Český senior je konzervativní
Regionální ředitel společnosti 4fin Tomáš Trauške nazval zpětnou hypotéku zajímavým a funkčním spotřebitelským úvěrem. Ale upozornil na to, že jde o drahý produkt. Úroky se podle něj pohybují od osmi do 15 procent, tedy jde o poměrně drahé peníze. "Pokud by společnosti, které tento model nabízejí, chtěly seniorům opravdu pomoci, podmínky by mohly být zásadně výhodnější. Tímto způsobem to vyvolává dojem touhy zbohatnout na nejslabších a nejdůvěřivějších občanech," uvedl pro ČTK.
Podle analytičky společnosti Partners Lucie Drásalové je reverzní hypotéka hodně diskutovatelné téma. "My jsme se o vlastní reverzní hypotéku snažili před pár lety. Podle nás není úplně dostatečná legislativa. Hodně záleží na tom, jak bude produkt uchopen, jestli klient zůstává majitelem nemovitosti, nebo ne. Tím pádem i jakým způsobem čerpá peníze - jestli formou úvěru, nebo spotřebovává vlastní peníze," vysvětluje Drásalová.
Dodává, že jde o zajímavý produkt, ale trh, společnost ani legislativa na to ještě nejsou připravené. "Český senior je poměrně velmi konzervativní a nejsem si úplně jistá, že dostatečně pochopí a bude mít motivaci tento produkt využít," doplňuje odbornice.
Podle České národní banky může zpětnou hypotéku poskytovat každý subjekt, který disponuje oprávněním k poskytování úvěrů na bydlení. Vedle bank je to víc než třicet nebankovních poskytovatelů spotřebitelských úvěrů.
Pozor na smlouvu, varuje ČNB
Centrální banka připomíná, že v českém právním řádu legální definice termínu zpětná či reverzní hypotéka neexistuje, není proto v praxi používán jednotně a může zahrnovat řadu různých obchodních modelů.
ČNB proto v březnu letošního roku vydala stanovisko K právní úpravě poskytování zpětných hypoték včetně souvisejících rizik. Společnosti, které by o nabídce úvěru uvažovaly, tam najdou potřebné informace, stejně jako případní žadatelé se dočtou o možný rizicích.
"Zájemci by měli věnovat pozornost všem podmínkám v návrhu smlouvy a věc si dobře rozmyslet, případně konzultovat s odborníkem," říká tisková mluvčí ČNB Petra Vodstrčilová. Radí, aby si lidé před podpisem smlouvy zjistili:
- Jak je úvěr vyplácen (zda jednorázově, pravidelnou rentou, kombinací jednorázové výplaty a pravidelné renty).
- Jak se platí úroky (zda se jen přičítají k dluhu, nebo se platí pravidelnými platbami, například měsíčně), případně další poplatky.
- Zda je, či není sjednána kapitalizace úroků (úrok po určené době přiroste ke sjednané jistině a v dalším období se pak sjednaný úrok počítá ze sjednané jistiny, která byla navýšena o připočtený úrok).
- Zda je sjednána pevná, nebo pohyblivá úroková sazba.
- Na jakou dobu je smlouva formulována (zda do smrti, nebo na dobu určitou třeba jen několika let). Je to důležité pro to, jak a kdo bude úvěr nakonec splácet.
Zvýšenou pozornost je podle bankéřů třeba věnovat:
- Správnému ocenění nemovitosti, která je zastavována, respektive tomu, zda byla nemovitost oceněna cenou obvyklou. Výše vyplacených peněžních prostředků se pak odvíjí od stanovené ceny nemovitosti a od věku žadatele.
- Ověření, zda je smluvně sjednán strop ve výší výtěžku z prodeje zástavy, pro celkovou dlužnou částku.
- Ověření, zda kromě zástavního práva je k nemovitosti sjednáno i další omezení nakládání s nemovitosti (například sjednání zákazu zatížení nemovitosti).
- Věnovat i pozornost obsahu pojmů při stanovených povinnostech dlužníka - např. co přesně znamená "udržovat nemovitost", nebo zajistit, že "nedojde k jejímu znehodnocení".
