„Vidíme, že mnohé naše klienty nejsme schopni při současných cenách nemovitostí zaúvěrovat, protože nesplní kritéria pro příjem. Rád bych hypotéku se splatností až na 40 let našim klientům umožnil během příštího roku. Podmínky, za jakých klientovi nabídneme splatnost delší než nyní, právě diskutujeme,“ potvrzuje Filip Belant, šéf hypotečních produktů České spořitelny.
Návrh hodlá banka projednat na půdě České bankovní asociace a poté i s ČNB. Ani jedna z těchto institucí nicméně dlouhodobým hypotékám příliš nefandí.
„Naše doporučení, aby splatnost hypotečního úvěru zpravidla nepřesahovala 30 let, je založeno na obezřetnostním principu, který spojuje schopnost splácet úvěry s příjmy dlužníků uvažovanými jako zdroje splácení,“ uvedla Petra Vodstrčilová z tiskového oddělení centrální banky. „Splatnost delší než 30 let by často znamenala, že splácení úvěru zasáhne celý horizont ekonomické aktivity dlužníka či jej přesáhne, což je vysoce rizikový přístup s ohledem na nejistotu ohledně jeho budoucí příjmové situace,“ dodala pro on-line deník Aktuálně.cz.
Podobný názor zastává také šéf České bankovní asociace Jakub Seidler, který uvádí jako příklad zkušenosti ze skandinávských zemí. Tam banky v minulosti vícegenerační hypotéky nabídly, ale velký úspěch to podle něj nepřineslo. „Zadluženost lidí je tam nyní velká, dostupnost bydlení se ale příliš nezlepšila a ceny nemovitostí také neklesly,“ doplnil Seidler.
Holandský model může být inspirací
Česká spořitelna je ovšem podle svého mluvčího Filipa Hrubého přesvědčena, že prodloužení doby splatnosti je nástroj, který může při rostoucích cenách hypotečních úvěrů zvýšit jejich dostupnost pro lidi, kteří potřebují bydlení řešit.
„Protiargument, že bychom tím zvýšili poptávku po úvěrech a nemovitostech, není relevantní. Ona poptávka je dnes totiž tažena investory, kterým na době splatnosti nezáleží. Pozitivní efekty by podle našeho názoru převážily nad negativními,“ tvrdí Hrubý.
Mluvčí pro změnu sdílí zkušenosti s dlouhodobou hypotékou v Nizozemsku. „Tam mají velmi dobré zkušenosti s hypotékami, které mají 40 a více let dlouhou splatnost. Jde o populární, takzvanou interests-only hypotéku, kdy klienti nesplácí jistinu, ale pouze úroky. V důchodovém věku se pak rozhodnou, zda nemovitost, jejíž cena se mezitím obvykle významně zvýšila, koupí a splatí jistinu, nebo zda hypotéku předají dětem, které dál platí úroky a kdykoli v průběhu svého života mohou jistinu splatit a stát se vlastníkem nemovitosti, nebo pokračovat ve splácení úroků jako specifické formy nájmu,“ popisuje mluvčí zahraniční praxi.
Podle Hrubého tato forma mezigenerační hypotéky v Nizozemsku zvýšila dostupnost vlastnického bydlení a banka ji vnímá jako jednu z inspirací pro debatu s ostatními bankami a regulátorem na téma, jak zvýšit dostupnost bydlení v Česku.
Veronika Hegrová z on-line sjednávače hypoték hyponamíru.cz potvrzuje, že pro řadu Čechů je již vlastní bydlení skutečně nedostupným luxusem kvůli tomu, že ceny nemovitostí v posledních letech závratným tempem rostou.
„Cesta k vlastnímu bytu či rodinnému domu je mnohdy obtížná i pro rodiny s nadprůměrnými příjmy. Například v Praze se dnes prodejní cena osmdesátimetrového bytu v novostavbě běžně pohybuje mezi osmi a deseti miliony korun,“ popisuje Hegrová.
Pozor na rizika dlouholetého úvěru
Podle ní je tak jedním z možných řešení, které by mohlo otevřít cestu k vlastnímu bydlení více lidem, právě nabídka vícegeneračních hypoték s výrazně delší dobou splatnosti.
„Pokud by se doba splatnosti úvěru na bydlení prodloužila například na 50 let, na jeho splácení by se mohli podílet rodiče s dětmi. Aktuálně ale hypotéku pro více generací žádná z tuzemských bank nenabízí. Jediná mBank nabízí splatnost až 40 let, má to ovšem svá pravidla a specifika. Hypoték s takto dlouhou splatností může mBank poskytnout jen určitý počet v rámci regulace České národní banky a také pravidel stanovených polskou centrálou banky,“ připomíná dále Hegrová.
Zároveň ale varuje před riziky tohoto produktu. „Jedním z nich je možná nezodpovědnost, konkrétně v tom, že by si dospělý člověk bral hypotéku s vědomím, že když ji nesplatí, postarají se o její zaplacení děti,“ vysvětluje Hegrová z hyponamíru.cz.
Nezodpovědné sjednávání hypoték navíc ztíží start nové generace do života. „Mladý člověk totiž teprve buduje vlastní kariéru a mnohdy není finančně ohodnocen natolik, aby nesl břímě ‚zděděné hypotéky‘. Dospělý člověk by měl být schopen splatit sjednanou hypotéku během svého produktivního věku,“ upozorňuje odbornice.
Další nevýhodou kombinace nízké splátky a velmi dlouhé doby splatnosti je to, že pořízení nemovitosti nakonec vyjde mnohem dráž než u hypotéky se splatností do 30 let. Navíc jsou pro banky i více rizikové a to se může odrazit ve výši úrokové sazby.
S prodlužující se dobou splatnosti hypotéky klesá pochopitelně měsíční splátka a tím i nároky na výši potřebného příjmu. David Eim ze společnosti Gepard Finance nabízí pro Aktuálně.cz příklad:
- Úvěr ve výši tři miliony korun, sazba 3,29 % p.a. platná po celou dobu splatnosti, splatnost 30 let. Měsíční splátka bude 13 122 korun, za 30 let celkem klient uhradí 4 724 000 korun, úroky budou 1 724 000 korun.
- Při stejné výši úvěru a stejné sazbě, ovšem splatnosti 40 let, bude splátka 11 247 korun, klient ušetří 1875 korun měsíčně. Za 40 let ale uhradí 5 399 000 korun, tedy o 675 tisíc více než u 30leté splatnosti.
„Ale pokud si bude ušetřených 1875 korun spořit, za rok má naspořeno 22 500 korun a udělá mimořádnou splátku. Tím se přeplacení u 40leté hypotéky zredukuje asi na 344 tisíc korun. Může se to stále zdát jako hodně vysoká částka, ale uvědomme si, že se bavíme o kupní síle peněz za desítky let,“ uvádí k příkladu Eim.
Prodlužování splatnosti hraje podle něj svou roli, je ale potřeba najít pravou míru. „Já se domnívám, že leží někde u splatnosti kolem 25 až 30 let. Proti delším splatnostem nic nemám. Vidím jejich potenciál v minimalizaci zátěže. Ale klient by měl uvažovat nad tím, že po nějaké době splátky zintenzivní a bude hypotéku umořovat rychleji,“ míní David Eim.
A stejně jako centrální banka by byl opatrný u poskytnutí dlouhodobé hypotéky klientovi, který by na ni jinak nedosáhl.
„Taková situace má v sobě implicitně zabudován pohyb ‚na hraně‘. V takové situaci cítím riziko větší zranitelnosti v případě například růstu úrokových sazeb. A myšlenka nějakého budoucího předání odpovědnosti za doplacení další generaci, tedy dětem, tak to si momentálně naprosto nedovedu představit a je pro mě principiálně nepřijatelná,“ uzavírá odborník.
